板块观点
- 房地产开发：政策层面已意识到稳定健康的房地产市场对经济发展的重要性，新旧动能并非对立，“止跌回稳”是本轮周期的政策拐点。推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团。建议关注绿城中国等。
- 物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，市场对于大股东/关联方开发商是否能稳健经营的分歧是影响短期走势的核心因素。中长期投资应关注市场化外拓能力和服务边界拓宽能力，推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
- 房地产经纪：二手房市场复苏程度持续好于新房，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向二手房。中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家。
房地产基本面与高频数据
- 房产市场情况：
- 上周36城新房成交面积230.6万方，环比+12.5%，同比+3.0%。
- 2025年5月1日至5月23日累计成交612万方，同比+0.7%。
- 今年截至5月23日累计成交3915.3万方，同比-0.6%。
- 上周15城二手房成交面积181.9万方，环比+1.6%，同比+16.7%。
- 2025年5月1日至5月23日累计成交491.5万方，同比+8.5%。
- 今年截至5月23日累计成交3225.6万方，同比+22.8%。
- 13城新房累计库存7775.4万方，环比+0.1%，同比-12.4%。
- 13城新房去化周期为18.3个月，环比变动+0.3个月，同比变动-4.9个月。
- 土地市场情况：
- 2025年5月19日-2025年5月25日百城土地成交建筑面积1287万方，环比-47.5%，同比-35.8%。
- 成交楼面价920元/平，环比+25.5%、同比-16.0%。
- 土地溢价率5.0%,环比+3.7%，同比+4.6%。
- 截至今年5月25日, 2025年累计成交土地建筑面积为40968.5万方，同比-5.8%。
- 房地产行业融资情况：
- 上周房地产企业发行信用债合计4支，发行金额合计43亿元，环比+19.4%,同比+86.9%。
- 上周偿还金额96.8亿元，净融资额为-53.8亿元。
- 2025年至今，房地产企业合计发行信用债231支，合计发行金额1896.8亿元，同比+5.8%。
行情回顾
- 上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.5%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.2%、-0.6%，超额收益分别为-1.3%、-0.9%。
- 上周上涨个股共39支，较前周减少5支，下跌股数为70支。
- 上周市场上房地产股涨幅居前五的为廊坊发展、*ST岩石、空港股份、大千生态、*ST亚太，涨幅分别为29.3%、22.6%、20.0%、17.7%、15.6%。
- 跌幅前五为华夏幸福、万泽股份、深圳华强、珠免集团、天府文旅，跌幅分别为-14.8%、-8.4%、-7.2%、-6.9%、-6.1%。
行业政策跟踪
- 中央层面：
- 国家发改委表示将持续推进城市更新各项工作，推进投融资模式创新。
- 住房城乡建设部表示将加快推进新型城市基础设施建设，提升基础设施的智慧化水平，探索城市建设运营投融资新模式。
- 5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3%。
- 地方层面：
- 广东省完善住房保障机制，健全县域房地产市场高质量发展机制。
- 上海市加快构建房地产发展新模式，扩大老旧小区综合修缮范围，并持续推进其更新改造工作。
- 大连市优化个人住房公积金贷款支持人才发展政策。
- 珠海市对购买新建商品住房并出售原有家庭住房的个人给予最高3万元的专项补贴。
投资建议
- 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等。
- 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
- 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。
风险提示
- 房地产调控政策放宽不及预期。
- 行业下行持续，销售不及预期。
- 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
