房地产行业报告：房企聚焦核心城市 多地拍出高溢价地块

4月百强房企销售延续低位，总体符合预期，根据中指院数据，2025年1-4月，TOP100房企销售总额为11198.6亿元，同比下降10.2%，降幅较1-3月基本持平。4月单月，TOP100房企销售额同比下降16.9%，较3月单月降幅有所扩大。拿地方面，房企仍聚焦核心城市，采取精准投资的策略，多地拍出高溢价地块，2025年1-4月，TOP100企业拿地总额3608亿元，同比增长26.6%，增幅较上月减少4.0个百分点。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为124.16万方，本年累计新房成交面积为3284.16万方，累计同比+2.3%。30大中城市近四周平均成交面积为157.92万方，同比-13.3%，环比-9.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为56.85万方，同比-15.3%，环比-4.8%，二线城市近四周平均成交面积为70.4万方，同比-14.1%，环比-9.2%，三线城市近四周平均成交面积为30.66万方，同比-7.4%，环比-16.1%。上周重点9城商品住宅可售面积为5406.4万方，同比-17.03%，环比+0.23%，重点9城去化周期为12.34个月，其中一线城市去化周期为11.85个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为106.24万方，本年累计二手房成交面积为3320.16万方，累计同比+35.4%。重点12城近四周平均成交面积为193.6万方，同比+19.1%，环比-6.2%。截至2025/4/27全国城市二手房出售挂牌量指数为17.12，环比-2.8%，挂牌价指数为155.72，环比+0.07%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为37宗，成交住宅类土地数量为19宗，新增供应商服类土地数量为103宗，成交商服类土地数量为13宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.01，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.49。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为8024元/平方米，溢价率为6.28%，环比-3.94pct，成交商服类土地楼面均价为2206.75元/平方米，溢价率为0.78%，环比-0.02pct。 行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.04%，沪深300指数下跌0.43%，房地产指数跑输沪深300指数2.61ct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.52%，恒生综合指数上涨2.43%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数-0.9pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为124.16万方，本年累计新房成交面积为3284.16万方，累计同比+2.3%。30大中城市近四周平均成交面积为157.92万方，同比-13.3%，环比-9.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为56.85万方，同比-15.3%，环比-4.8%，二线城市近四周平均成交面积为70.4万方，同比-14.1%，环比-9.2%，三线城市近四周平均成交面积为30.66万方，同比-7.4%，环比-16.1%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点9城商品住宅可售面积为5406.4万方，同比-17.03%，环比+0.23%，重点9城去化周期为12.34个月，其中一线城市去化周期为11.85个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点12城二手房成交面积为106.24万方，本年累计二手房成交面积为3320.16万方，累计同比+35.4%。重点12城近四周平均成交面积为193.6万方，同比+19.1%，环比-6.2%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2025/4/27全国城市二手房出售挂牌量指数为17.12，环比-2.8%，挂牌价指数为155.72，环比+0.07%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为37宗，成交住宅类土地数量为19宗，新增供应商服类土地数量为103宗，成交商服类土地数量为13宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.01，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.49。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为8024元/平方米，溢价率为6.28%，环比-3.94pct，成交商服类土地楼面均价为2206.75元/平方米，溢价率为0.78%，环比-0.02pct。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.04%，沪深300指数下跌0.43%，房地产指数跑输沪深300指数2.61 Ct 。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.52%，恒生综合指数上涨2.43%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数-0.9pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第31，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第9、第6。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：滨江集团（3.7%）、*ST金科（+3.05%）、万通发展（+2.03%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：太古地产（+3.39%）、美的置业（+3%）、恒隆地产（+2.72%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：滨江服务（+7.47%）、金茂服务（+5.73%）、中海物业（+3.8%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。