头部房企月报（3月）：销售修复延续，拿地聚焦确定性地块

中海、招商蛇口、华润置地、越秀等头部房企公布2023年销售目标。1）招商蛇口、越秀在业绩会上提及2023年销售目标，分别为3300亿元、1320亿元；2）中海2023年力争合约销售额增长20%，以2022年销售金额推算，2023年合约销售目标约3517亿元；华润置地根据总可售货源5384亿元，按照全年60%去化计算，销售金额将超过3000亿元。 销售延续修复趋势，国央企销售增速49%。本月16家头部房企销售面积同比上涨12%、销售金额同比上涨23%，延续修复趋势。1）前期疫情积压的需求持续释放，各城市政策延续宽松导向，促进销售市场回暖，而随着积压需求释放完成，4月份销售数据为检验复苏韧性的关键。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面，销售金额来看，国央企和非国央企同比上涨49.3%、-14.6%，随着前期积压的需求释放完成，低能级城市可能仍面临量价齐跌风险，叠加居民购房偏好国央企的心理，销售增速分化或持续显现。 头部房企聚焦高能级城市、确定性地块，谨慎扩储。深圳、杭州、南京、西安等核心城市供地放量，吸引头部房企扩储。本月16家头部房企拿地金额同比上升15%，环比上升36%。1）国央企中保利拿地最为积极，拿地金额81亿元，其中以28亿总价、15%溢价获取西安高新区优质宅地。民企龙湖布局深圳、西安，拿地金额30亿元，其中深圳地块成交总价18亿元，溢价率15%。 2）一季度头部房企一二线城市拿地占比95%，3月拿地溢价率上涨至8.9%，反映房企普遍聚焦高能级城市，确定性较强的地块，中海和万科3月拿地楼面价/销售均价比例分别为136%、163%，持续置换土储。3）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，复苏将明显滞后。 行业融资缓慢修复，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模677亿元，与去年同期基本持平，头部房企发行信用债103亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如招商蛇口3月发债利率2.29%，再创新低，相比2022年平均发债利率下降41bp。2）2023年部分房企仍存在较大的偿债压力，如金地2023年到期债务占比接近50%，4月碧桂园到期债务34亿元，在销售端缓慢的修复节奏下，融资端支持政策的落实仍需要进一步加快。 震荡格局，左侧布局。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率受益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、地产板块疲弱，部分头部房企公布2023年销售目标 3月申万地产板块下跌8.0%，A股头部房企普遍下跌，港股头部房企中仅华润置地、越秀地产、中国金茂上涨。3月地产板块持续政策博弈，表现疲弱，申万一级地产行业下跌8.0%，在31个一级行业板块中排名最后。重点追踪的16家头部房企中，A股7家房企普遍下跌，保利发展跌幅较小，下跌6%，新城控股跌幅较大，下跌16%；港股融创中国仍未复牌，旭辉已于3月31日停牌，其余7家房企中，仅华润置地、越秀地产、中国金茂小幅上涨，分别上涨3%、2%、1%。 图表1 3月地产板块下跌8.0%，一级行业中排名垫底 图表2 3月A股头部房企普跌，仅三家房企上涨 中海、招商蛇口、华润置地、越秀等头部房企公布2023年销售目标。1）招商蛇口、越秀在业绩会上提及2023年销售目标，分别为3300亿元、1320亿元；中海2023年力争合约销售额增长20%，以2022年销售金额推算，2023年合约销售目标约3517亿元；华润置地根据总可售货源5384亿元，按照全年60%去化计算，销售金额将超过3000亿元。 2）保利、招商蛇口持续推进定增，分别获上交所、深交所受理。3）民企旭辉、融创推进境外债重组。 图表3部分头部房企公布2023年销售目标 二、销售：修复趋势延续，房企分化持续存在 （一）销售金额增速为23%，其中国央企增速为49% 3月头部房企销售延续修复趋势，销售金额同比上涨23%。3月监测的16家头部房企销售面积2141万方，同比上涨12%，销售金额3821亿元，同比上涨23%，头部房企销售面积与销售金额延续修复趋势，主要原因为疫情积压需求的持续释放，各城市政策延续宽松导向，支持刚性及改善性住房需求，而随着积压的需求释放完成，4月销售数据为检验复苏韧性的关键。 图表4头部房企3月销售面积同比上涨12% 图表5头部房企3月销售金额同比上涨23% 国央企与非国央企销售仍明显分化。16家房企中，有8家国央企，8家民企及混合所有制企业。3月销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为46.3%、-17.3%；销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为49.3%、-14.6%。3月整体市场回暖，但由于土储结构差异及各城市热度分化，国央企销售修复速度仍显著好于非国央企。随着前期积压的需求释放完成，低能级城市可能面临量价齐跌风险，销售增速分化或持续显现。 图表6国央企销售面积同比上升46.3% 图表7国央企销售金额同比上升49.3% 10家头部房企销售金额同比上涨，越秀3月销售金额同比增长257%表现突出。3月头部国央企销售领涨，从销售金额来看，越秀、中海、华润、招商蛇口、同比增速超过50%，其中越秀表现尤为突出，同比增长257%，1-3月累计销售额同比增长217%；民企绿城销售金额同比增长75%，增速较快。销售面积来看16家房企中融创跌幅明显，同比下降46%，碧桂园、旭辉、新城、中南单月及累计销售面积仍然同比负增长。 图表8 3月头部国央企销售金额领涨，越秀同比增长257%表现突出 （二）3月供应需求双呼应，销售均价上涨14% 3月销售均价环比上涨14%，量价增速分化减小。3月监测的16家头部房企销售均价17851元/平，环比上涨14%，同比上涨10%；3月销售面积同比增长12%，销售均价同比增长10%，量价增速分化减小，反映低能级城市3月市场有一定好转。 图表9头部房企3月销售均价同比上涨10% 图表10量价增速分化减小 7家头部房企销售均价同比上涨，越秀销售均价33619元/平持续领先。16家房企中，7家房企销售均价同比、环比上涨，其中越秀销售均价同比上涨49%，绝对值达33619元/平，高能级城市改善盘占比提升持续影响均价，在16家头部房企中仍保持领先地位。华润3月销售均价19528元/平，同比下降27%。 图表11 2023年3月保利、绿城、龙湖、越秀销售均价涨幅超10% 三、投资：头部房企聚焦高能级城市，谨慎扩储 （一）龙头房企拿地趋于积极，土地投资强度小幅回升至8% 3月高能级城市供地放量，头部房企积极扩储。3月深圳、杭州、南京、西安等核心城市供地放量，吸引头部房企扩储，我们监测的16家头部房企3月拿地金额299亿元，同比上升15%，环比上升36%。从投资强度看，3月16家头部房企土地投资强度为8%，与2月基本持平，头部房企依然谨慎扩储，聚焦高能级城市、确定性地块。 图表12头部房企3月拿地金299亿，同比上升15% 图表13头部房企3月土地投资强度8%，谨慎扩储 3月7家头部房企公开拿地，以国央企为主，民企仅龙湖、金地扩储。本月16家监测房企中有7家房企参与了公开市场拿地，1）国央企中保利拿地最为积极，拿地金额81亿元，布局西安、南京、成都、徐州核心区4宗优质宅地，其中以28亿总价、15%溢价获取西安高新区优质宅地。2）民企龙湖布局深圳、西安，拿地金额30亿元，其中深圳地块成交总价18亿元，溢价率15%。 图表14 7家头部房企公开市场拿地 （二）16家房企拿地持续集中高能级城市 头部房企拿地持续聚焦一二线城市，一季度占比95%。受供应结构影响，本月南京、杭州、西安、深圳四个城市优质地块放量，成为房企新增土储绝对主力，一二线城市拿地占比达90%，1-3月，头部房企一二线城市拿地占比95%。 图表15 3月头部房企一二线城市拿地占比90% 图表16 1-3月头部房企在一二线城市拿地占比为95% 受供应结构影响，3月房企拿地集中在长三角，占比62%。从2022年全年来看，房企拿地41%集中在长三角，与上年基本持平，中西部拿地占比进一步降低至14%。2023年1-3月头部房企长三角拿地占比50%，中西部地区供地节奏放缓，头部房企拿地占比12%。 图表17 3月龙头房企拿地主要集中在长三角 图表18 2023年1-3月龙头房企长三角拿地占比50% （三）头部房企拿地楼面价15013元/平，溢价率上涨至8.9% 头部房企拿地楼面价/销售均价85%，不断置换高质量土储，溢价率上涨至8.9%。3月16家头部房企公开市场拿地平均楼面价15013元/平，环比上升12%，楼面价/销售均价为85%，与2月基本持平。溢价率上涨至8.9%，为2021年9月以来溢价率最高。 图表19龙头房企3月拿地楼面价上升至15013元/平 图表20龙头房企3月拿地溢价率8.9% 中海、万科拿地楼面价分别为28431元/平、26237元/平，超过销售均价。中海3月获取地块位于杭州和南京，两宗地拿地楼面价为28431元/平米，与销售均价比值达136%； 万科获取南京、宁波两宗地块，溢价率15%，楼面价26237元/平米，与销售均价比值高达163%。 图表21中海、万科拿地楼面价28431元/平、26237元/平，超过销售均价 四、融资：境外融资筑底，部分房企偿债压力较大 3月行业境内融资与去年同期基本持平，境外融资筑底。3月全行业境内信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共677亿元，同比下降2%。境外融资仅23亿元，同比下降86%。 图表22 3月全行业境内债券发行量677亿元 图表23 3月境外债券发行量仅23亿元 3月头部房企发行103亿元信用债，利率普遍较低。3月16家头部房企发行信用债合计103亿元，招商蛇口、保利发展、华润置地、绿城分别发行信用债13亿、40亿、40亿、10亿，利率普遍较低。 图表24 3月16家头部房企发行信用债103亿元 国央企融资成本保持低位。国央企凭借天然信用优势，融资利率保持低位，招商蛇口、保利发展和华润3月发债利率分别为2.29%、2.61%和2.95%，均在3%以下，绿城3月发债利率较2022年略微提升，为4%。 图表25 3月招商蛇口发展发债利率2.29%，再创新低 部分房企2023年仍有较大偿债压力。1）部分房企2023年内偿债规模较大，如碧桂园、融创到期债务分别为231、166亿元，新城、金地2023年到期债务占比分别为43%、37%。 2）分月度来看，万科4月份到期债务67亿元，中海到期52亿元，融创到期44亿元，招商蛇口和华润分别到期43亿元。 图表26 4月融创、碧桂园、中南到期债务44亿元、34亿元、16亿元 五、投资建议 震荡格局，左侧布局。3月地产板块下跌8%，但头部房企销售持续改善、高能级城市土地市场回暖，随着前期积压需求释放完成，4月是检验销售韧性的关键。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率受益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势