央国企竞争核心优质地块，多房企进行组织架构调整

克而瑞企业月报 版权所有克而瑞集团研究中心110 2025年01月 中国企房业地月产报 央国企竞争核心优质地块，多房企进行组织架构调整 企业分析 【合约销售：百强房企1月业绩同比降低32】 表：2025年1月行业典型上市房企业绩表现 单位：亿元 企业简称 2025年1月金额 单月同比 单月环比 保利发展 1801 114 200 中海地产 1202 144 701 华润置地 1160 16 638 万科地产 1101 434 528 华发股份 966 482 398 招商蛇口 902 250 702 建发房产 872 43 491 滨江集团 719 305 252 绿城中国 705 96 695 融创中国 680 809 2886 中国金茂 671 48 560 越秀地产 662 11 510 保利置业 480 455 1400 龙湖集团 456 350 438 绿地控股 330 267 454 碧桂园 279 634 309 美的置业 252 280 319 首开股份 250 169 419 金地集团 225 592 573 中国恒大 223 146 86 世茂集团 221 47 219 远洋集团 195 625 575 旭辉集团 179 520 256 华侨城 132 170 624 阳光城 120 250 391 新城控股 103 722 680 雅居乐 82 88 697 荣盛发展 81 116 490 合生创展 72 438 582 奥园集团 71 145 517 宝龙地产 69 384 345 时代中国 65 226 354 中骏集团 60 292 502 建业集团 58 146 607 龙光集团 55 313 83 注：数据口径为全口径；去年同期数据来源为企业公告，若无公告数据，则来源为排行榜 数据来源：《2025年1月中国房地产企业销售TOP100》排行榜 核心观点： 1、2025年1月，中国房地产市场延续止跌回稳态势，叠加春节假期因素影响，整体保持低位运行。1月，TOP100房企实现销售操盘金额22761亿元，同比降低32，环比降低496，单月业绩规模保持在历史较低水平。 图：2021年至2025年1月百强房企销售规模及同比变动 单位：亿元 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、2025年1月，百强房企各梯队销售门槛变动分化。其中，TOP10和TOP20房企销售操盘金额门槛分别同比降低108和134至646亿元和265亿元。TOP30和TOP50房企门槛分别同比提升48和111至174亿元和107亿元。TOP100房企销售操盘金额门槛也提升316至49亿元。 图：2025年1月百强房企销售操盘金额入榜门槛及变动 单位：亿元 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3、从企业表现来看，2025年1月绝大多数百强房企业绩环比降低，单月业绩同比提升和降低的百强房企，则各占到近半数。其中，中海地产、华润置地、华发股份、建发房产、融创中国、中国金茂、中国铁建、越秀地产等房企表现较好，单月业绩实现同比正增长。 【企业拿地：核心城市土拍“开门红”，典型企业投资额同比增186】 表：2025年1月30家监测企业新增土地统计表 单位：万平方米、亿元、元平方米 序号 企业名称 2025年1月新增土地 2024年1月新增土地 2024年月均新增土地 建筑面积 成交总价 平均楼面价 建筑面积 成交总价 平均楼面价 建筑面积 成交总价 平均楼面价 1 保利发展 28 39 13900 27 57 20953 2 中海地产 18 76 42222 28 68 24242 3 绿城中国 26 41 15769 21 37 17619 24 53 22257 4 华润置地 24 124 50743 17 19 11444 25 58 22674 5 万科地产 15 5 3619 9 9 9144 6 招商蛇口 22 126 58284 30 53 17634 14 31 22072 7 建发房产 22 92 41248 19 44 22927 8 龙湖集团 7 10 14074 9 华发股份 3 8 28131 10 滨江集团 16 83 52854 21 47 22508 14 36 25109 11 越秀地产 3 9 31964 18 49 26630 12 中国金茂 6 9 13987 7 7 9742 15 23 15240 13 中国铁建 64 22 3359 17 14 7866 14 金地集团 2 2 11395 15 绿地控股 2 05 2915 16 碧桂园 1 1 5212 003 001 3333 17 保利置业 16 38 23769 1 5 41747 18 融创中国 19 中建壹品 6 22 39322 8 21 27176 20 电建地产 07 14 19135 21 新城控股 22 大华集团 2 3 16660 23 旭辉集团 24 伟星房产 4 4 9861 25 卓越集团 26 远洋集团 27 首开股份 04 06 15100 28 中建智地 3 11 34728 29 象屿地产 5 12 24311 30 国贸地产 5 11 21000 5 14 30106 总计 183 638 34918 187 223 11956 253 531 21024 备注：1、数据来源于CRIC监测，与企业公布存在差异。2、不包含港澳台及海外地区。 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 核心观点： 1、在上海、北京、广州等核心城市优质地块出让带动下，头部房企投资竞争依然“激烈”。1月，重点监测30家房企单月投资金额（全口径）接近638亿元，同比增长186，显著好于去年同 期；拿地面积183万平方米，同比几乎持平。重点企业拿地平均楼板价34918元平方米，较2024年1月提升192，也从侧面印证了当前企业投资着重于高能级城市的优质地块。而从企业来看，能够在核心城市拿地的依旧是“老面孔”央企和国企，其中华润、招商单月拿地金额达到124亿元、 126亿元。 2、销售到投资的传导仍需修复。从1月投资情况来看，在供应端持续提升质量、降低规模的举措下，北上杭等热点城市已经迎来开门红，土拍不限价后出现多宗成交溢价率超过20的地块，头部房企在优质地块中的竞争依然激烈。 但整体来看，企业投资信心的修复主要还是要等待楼市的回暖，2024年四季度一线城市和几个热点的二线城市楼市表现相对突出，但全国普遍性的楼市回温还未出现，因此土地市场的热度也仅仅局部回归，对于很多之前进行了全国化布局的房企来说，销售对于企业投资的正向传导还需要一定的时间。 【企业融资：受春节影响融资规模同比减少319，继续保持低位】 图1：2022年1月2025年1月65家监测企业融资额统计图 单位：亿元 备注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款； 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 核心观点： 1、融资总量：2025年1月65家典型房企的融资总量为32986亿元，环比减少198，同比减 少319。融资规模的同环比大减主要是因为春节假期的影响，若是与2024年同为春节月的2月份进行对比，则增长182。在融资结构方面，本月房企境内债权融资20308亿元，环比减少309，同比减少456；境外债权融资20亿元，环比减少114，同比减少579；资产证券化融资10678亿元，环比增长127，同比增长686。 2、融资成本：2025年1月65家典型房企新增债券类融资成本3，较2024年提升007个百分点。本月发行的均是境内债券，由于发债的主要是首创城发、中交地产、华发股份等央国企，因此境内债券融资成本较2024年全年仅略微提高009个百分点，整体仍处于低位。 表1：历年典型房企债券类融资成本 分类 2021 2022 2023 2024 2025年1月 境内债券融资 409 350 346 291 300 境外债券融资 599 661 804 418 合计 475 387 357 293 300 备注：本文所有融资成本仅计算境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款以及资产证券化融资等，下同 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3、企业表现：本月融资总量最大的企业是金融街，企业在本月发行了1笔46亿元的CMBS、1 笔12亿元的中期票据以及1笔339亿元的供应链ABS。从企业梯队来看，2025年1月TOP10房企 的平均融资额为1519亿元，是所有梯队中最多的。TOP51房企的平均融资额为401亿元，同比增长2101，该梯队是唯一一个融资规模同比增长的梯队。从融资成本来看，TOP51梯队的房企融资成本最低，为255，较2024年全年融资成本降低了15pct，降幅也是最大，同时比融资成本最高的TOP1130的房企低085pct。 表2：2025年1月各梯队房企融资规模变化（单位：亿元） 企业梯队 融资总额 融资成本 2025年1月 同比 平均融资额 2025年1月 2024年 TOP10 15186 589 1519 268 317 TOP1130 6161 6040 362 340 368 TOP3150 000 10000 000 297 344 TOP51 11639 2101 401 255 405 备注：梯队划分按照克而瑞《2024年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径金额排名 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 【组织动态：多家头部房企启动大规模组织架构与人事调整】 表：2025年1月65家监测企业组织调整、人事变动情况 类型 企业简称 主要事件 人事变动 万科地产 1月27日，万科发布关于部分董事、高级管理人员变更的公告。郁亮申请辞去公司董事会主席职务。郁亮辞去上述职务后，将继续担任公司董事，并担任执行副总裁职务。深圳地铁董事长辛杰出任万科董事会主席。祝九胜申请辞去公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官、授权代表等职务。祝九胜辞职后不再担任公司任何职务。朱旭申请辞去公司董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务。朱旭辞辞去上述职务后，仍在公司工作，转去负责长租公寓事业部。 越秀地产 越秀地产公告宣布董事会变动及财务总监变更，委任江国雄为执行董事及联席总经理，陈静辞任财务总监职务，曾志钊先生接任。 新城控股 新城控股公告独立董事陈冬华因高校兼职规定辞职，辞职于新独董选举后生效，期间其继续履职。 组织调整 保利发展 保利发展进行了区域公司合并，保利江苏与淮海公司合并为江苏公司，保利浙江与浙南公司合并为浙江公司，保利山东与齐鲁公司合并为山东公司，保利辽宁与大连公司合并为辽宁公司。同时任命保利产研中心总经理吴劲松，担任保利上海公司总经理；任命保利浙江公司总经理张磊，担任保利战投中心总经理；任命保利上海总经理傅小君，担任保利浙江公司董事长；任命保利浙南总经理朱忠伟，担任浙江公司总经理。 中海地产 中海地产合并沈阳公司和大连公司，整合为辽宁公司。原中海大连公司总经理葛臻，任命为新的辽宁公司总经理。原中海沈阳公司总经理程晓辉，调任中海北方区域副总。 招商蛇口 招商华东区域旗下的城市公司，启动了区域合并，杭州公司更名为浙江公司，宁波公司调整为事业部并归入浙江公司管理。调整后，华东区域掌管上海、浙江、福建三大城市公司。 建发房产 建发房产更换了3个集群的总经理，调整了华东、海西、东南3大集群版图，原华东集群的武汉和黄石，以及原海西集群的南昌，都被划入东南集群，华东集群旗下部分事业部被取消合并。人员安排上，原华东集群总经理叶耿，调