减值持续收窄，逆境反转可期—碧桂园服务 2024 年业绩公告点评

公司2024年实现主营业务收入439.93亿，同比+3.2%，股东应占净利润18.08亿，同比+518.7%。董事会建议派息每股13.52分及特别股息每股16.09分。

收入结构优化：物业管理服务收入259.1亿（+4.9%），社区增值服务41.9亿（+11.8%），三供一业业务65.4亿（+31.0%），三大核心业务均实现增长；非业主增值服务（-54.6%）、城市服务（-14.7%）、商业运营服务（-38.1%）受行业周期或资产处置影响下滑。可持续经营业务增长，周期性及现金流较差业务压降，利于中长期稳定。

减值压力缓释：2022-2024年商誉账面值从259.5亿降至221.6亿，减值分别为-17.7亿、-14.8亿、-9.9亿；金融资产减值分别为-6.8亿、-25.9亿、-6.6亿。风险较大的资产已充分计提，后续减值压力有望缓释。

外拓与增长点：新签合同项目489个，金额20.33亿；三供一业业务收入65.4亿（+31.0%），主要因管理面积增加及股权收购，毛利率从7.4%提升至10.0%。

投资建议：公司最困难时期或已过去，看好减值缩减及稳态经营，上调2025-2026年EPS至0.63、0.72元/股，引入2027年EPS预测0.81元/股，维持“增持”评级。

风险提示：房地产行业下行超预期、商誉与应收账款减值风险、物业费收缴率低于预期。