REITs研究宝典（一）：低利率时代，REITs配置价值再审视

核心观点

• 公募REITs发展历程： 从2005年越秀REITs开启跨境试水，到2021年首批产品落地，再到2024年步入常态化发行阶段，中国公募REITs经历了二十年的发展历程，政策迭代始终紧扣经济转型需求，推动存量基础设施资产向资本市场释放活力。
• 公募REITs产品特征： 通过资产证券化盘活存量基础设施资产，并将90%收益进行分红，兼具股债的双重特性，波动小于股市，收益高于债市，高度依赖底层资产运营能力。
• 公募REITs发展现状： 政策制度不断完善，底层资产类型不断扩容，四年间累计发行规模超过1700亿。扩募机制的落地，为REITs的可持续发展注入新的动力。产权类与经营权类REITs双轨发展，内部存在分化。
• 公募REITs交投情绪： 自2023年以来，REITs认购热度随着二级市场的偏弱运行而持续降低，而自2025年以来，REITs打新情绪高涨，汇添富九州通医药REIT公众有效认购倍数高达1192倍，创下历史新高。
• 低利率时代REITs配置价值： REITs为投资者提供中等风险收益选项，在常态化发行机制的推动下，REITs规模或将延续增长势头，底层资产类型也有望进一步扩容，市场活跃度或将进入新的阶段。短期内建议配置抗周期和高派息品种，例如保障性租赁住房REITs等，同时在消费复苏背景下，也可以考虑配置消费类REITs。