减值计提业绩承压，重启拿地聚焦核心

江宇辉地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：18621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDASECURITIESCO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 买入 上次评级 买入 投资评级 证券研究报告 公司研究 公司点评报告 金地集团(600383) 减值计提业绩承压，重启拿地聚焦核心 ——金地集团（600383.SH）2022年年报、2023年一季报点评 2023年5月7日 营收规模保持正增，减值计提业绩承压。公司2022年营业总收入1202.1亿元，同比增长21.1%，营收规模保持正增；实现归母净利润61.1亿元，同比下降35.1%，拟现金派发红利占净利润比例10.05%。2023年Q1实现营业总收入143.6亿元，同比增长7.5%，归母净利润5.1亿元，同比下降18.9%。净利润下降主要原因为：1）2022年公司计提资产减值损失高达36.9亿元；2）结算权益下降，少数股东损益占比由27.3%提升至33.3%；3）投资收益同比减少32.1亿元降至 39.7亿元。随公司此前获取的高价低利润项目逐步结算完毕，我们认为公司当前的毛利率水平已处底部空间，后续有望通过结算周期调整，保持结算规模平稳。随行业信用风险事件逐步化解，公司融资渠道逐步修复，叠加市场整体销售表现逐步企稳，公司有望积极重启扩储，进一步修复销售增速和业绩表现。 2022年公司销售表现优于大市，行业排名重回前十梯队，随销售增速逐步修复，亟待补充可售货值。2022年公司实现全口径销售规模2218亿元，同比下滑22.6%，在行业整体成交规模大幅下行的背景下，公司销售排名重回前十梯队，逆市提升至百强房企第七位。从销售表现的修复节奏上来看，公司单季度成交同比增速持续回暖，Q4公司销售金额同比由负转正，增长1.4%。2023年Q1受可售货值减少的压力影响，公司全口径销售规模441亿元，同比降幅3.1%。随市场逐步回暖及公司销售增速逐步修复，亟待补充可售货值。 严控投资标准，回归一二线核心城市。2022年受房地产行业大幅调整影响，公司投资态度回归谨慎，量入为出开展投资工作，聚焦核心高能级城市。2022年公司新获取项目投资额约368亿元，新增总土地储备约248万方。截至2022年底，公司总土地储备5182万方，权益土地储备约2345万方，其中一二线城市占比约71%。今年以来，公司在土地市场的参拍积极性明显提升，Q1新增西安一宗地块，土地投资额约3.4亿元。进入4月份以来，公司分别获取上海、东莞、杭州合计5宗地块，土地投资额约84.43亿元。随行业信用风险事件逐步告一段落以及行业融资困境有所缓解，后续公司有望继续加大投资力度，积极补充土储。 财务表现稳健，融资优势仍在。2022年末公司净负债率52.2%，剔除预收账款的资产负债率为65.3%，现金短债比1.13倍，均处绿档。债务期限结构合理，长期负债占全部有息负债比重的64.10%。有息负债规模1152.2亿元，同比下降约8.3%，融资加权平均成本为4.53%。 盈利预测与投资评级：随公司此前获取的高价低利润项目逐步结算完毕，我们认为公司当前的毛利率水平已处底部空间，后续有望通过结算结构和结算周期调整，保持结算规模的稳定。2020-2021年受交付结构影响，公司房地产开发业务毛利率水平由33.56%下降至19.65%，2022年公司房地产开发业务毛利率微增0.3pct至19.96%，叠加公司近年来新增土储楼面均价/销售均价呈下降趋势，我们预计房地产开发业务毛利率水平已处底部空间，后续有望逐步回升，我们预计2023-2025年房地产业务结算毛利率水平分别为20.6%/21.6%/25.1%。 我们预计公司2023-2025年EPS为1.78/1.95/2.15元/股，5月5日股价对应 2023-2025年PE估值分别为4.46/4.05/3.68倍，维持“买入”评级。 风险因素：地产调控政策收紧或放松不及预期；行业销售下行幅度超预期； 主要财务指标 2021A2022A 2023E 2024E 2025E 重要财务指标 营业总收入（百万元）99,232120,208112,504109,294110,872 同比(%)18.2%21.1%-6.4%-2.9%1.4% 归属母公司净利润（百万元）9,4106,1078,0238,8219,715 同比(%)-9.5%-35.1%31.4%9.9%10.1% ROE(%)14.9%9.4%11.0%10.7%10.6% 毛利率(%)21.2%20.7%20.8%21.4%23.9% P/E3.805.854.464.053.68 EPS（摊薄）（元）2.081.351.781.952.15 P/B0.570.550.490.440.39 资料来源：万得，信达证券研发中心预测;股价为2023年5月5日收盘价 目录 1业绩：营收规模保持正增，减值计提业绩承压3 2销售：销售增速逐步修复，可售货值亟待补充4 3土地：严控投资标准，回归核心城市5 4融资：财务表现稳健，融资优势仍在6 预计公司2023-2025年EPS为1.78/1.95/2.15元/股，维持“买入”评级7 风险因素7 图表目录 图表1：金地集团历年营业收入及同比增速3 图表2：金地集团历年归母净利润及同比增速3 图表3：金地集团历年结算均价及同比增速3 图表4：金地集团开竣工面积及同比增速3 图表5：公司全口径销售金额及同比增速4 图表6：公司历年市占率情况4 图表7：核心城市成为公司销售总额的重要来源4 图表8：核心城市销售金额在公司销售规模中占比近半4 图表9：金地集团全口径新增土地储备-建面口径5 图表10：金地集团全口径新增土地储备-金额口径5 图表11：金地集团新增土储投资强度5 图表12：金地集团新增土储权益比例5 图表13：金地集团有息负债规模6 图表14：金地集团债务期限结构6 图表15：金地集团有息负债融资渠道6 图表16：金地集团境外债内/境外债占比6 图表17：公司主要业务盈利预测7 1业绩：营收规模保持正增，减值计提业绩承压 营收规模保持正增，减值计提业绩承压。公司2022年实现营业总收入1202.1亿元，同比增长21.1%，营收规模保持正增；实现归母净利润61.1亿元，同比下降35.1%，拟现金派发红利占净利润比例10.05%。2023年Q1实现营业总收入143.6亿元，同比增长7.5%，归母净利润5.1亿元，同比下降18.9%。公司净利润下降主要原因为：1）2022年公司计提资产减值损失高达36.9亿元，同比增加24.8亿元；2）结算权益有所下降，少数股东损益占比由27.3%提升至33.3%，增加6pct；3）对联合营企业的投资收益减少，2022年由于行业出清影响，公司合作项目受到一定负面冲击，投资收益同比减少32.1亿元降至39.7亿元。 房地产开发业务毛利率触底回升，结算规模有望保持平稳。2022年公司房地产开发业务的毛利率为19.96%，同比微增0.3pct，随公司此前获取的高价低利润项目逐步结算完毕，我们认为公司当前的毛利率水平已处底部空间，后续有望通过结算结构和结算周期调整，保持结算规模的稳定。随行业信用风险事件逐步化解，公司融资渠道逐步修复，叠加市场整体销售表现逐步企稳，公司有望积极重启扩储，进一步修复销售增速和业绩表现。 图表1：金地集团历年营业收入及同比增速图表2：金地集团历年归母净利润及同比增速 营业收入(亿元）同比增速（%）归母净利润(亿元）同比增速（%） 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 120 100 80 60 40 20 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：wind，公司年报，信达证券研发中心资料来源：wind，公司年报，信达证券研发中心 图表3：金地集团历年结算均价及同比增速图表4：金地集团开竣工面积及同比增速 25000 20000 15000 10000 5000 0 结算均价（元/㎡）同比增速（%） 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 开工面积（万方）竣工面积（万方） 开工面积同比增速竣工面积同比增速 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 资料来源：wind，公司年报，信达证券研发中心资料来源：wind，公司年报，信达证券研发中心 2022年公司销售表现优于大市，行业排名重回前十梯队，2023年Q1由于可售货值压力，公司销售排名和销售规模小幅下跌。2022年公司实现全口径销售规模2218亿元，同比下滑22.6%，在行业整体成交规模大幅下行的背景下，公司销售排名重回前十梯队，逆市提升至百强房企第七位。从销售表现的修复节奏上来看，公司单季度成交同比增速持续回暖，Q4公司销售金额同比由负转正，增长1.4%。2023年Q1受可售货值减少的压力影响，公司全口径销售规模441亿元，同比降幅3.1%。 核心城市销售占比提升，深耕优势不断强化。2022年公司策略聚焦高能级热点城市，加强在核心城市和核心区域的深耕力度，公司在上海、深圳、南京等高能级城市的销售金额占集团全年销售规模比例近半。受益于不断强化的深耕优势和产品能力，公司在部分热点城市的销售市占率居前，其中公司在深圳继续保持流量金额榜亚军席位，在上海全口径销售排名位列前三，在南京销售全口径销售金额排名位列第二。 随销售增速逐步修复，公司可售货值亟待补充。2022年受市场下行影响，公司投资态度相对谨慎，投资强度有所缩减，随市场逐步回暖及公司销售增速逐步修复，亟待补充可售货值。2023年开始，公司土地市场参拍积极性有所提升，Q1新增获取一宗西安地块，进入4月后，陆续获取上海、杭州和东莞合计五宗地块。随近期土拍市场的热度复苏，公司有望继续聚焦核心城市，积极重启扩储，并在年内形成增量货值。 图表5：公司全口径销售金额及同比增速图表6：公司历年市占率情况 全口径销售金额（亿元）同比增速（%） 销售金额市占率（%）销售金额市占率增速（%） 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 1.8% 1.6% 1.4% 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 资料来源：wind，公司年报，信达证券研发中心资料来源：wind，公司年报，信达证券研发中心 图表7：核心城市成为公司销售总额的重要来源图表8：核心城市销售金额在公司销售规模中占比近半 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 签约金额（亿元） 20% 15% 10% 5% 0% 销售占比（%） 资料来源：公司年报，信达证券研发中心（2022年公司年报仅披露主要项目情况）资料来源：公司年报，信达证券研发中心（2022年公司年报仅披露主要项目情况） 2022年公司严控投资标准，回归一二线核心城市。2022年受房地产行业大幅调整影响，公司投资态度回归谨慎，量入为出开展投资工作，聚焦核心高能级城市，加强在北京、上海、深圳等热点城市的深耕力度。2022年公司新获取项目投资额约368亿元，同比减少约亿941亿元，新增总土地储备约248万方，同比减少约1388万方。截至2022年底，公 司总土地储备5182万方，权益土地储备约2345万方，其中一二线城