招商蛇口2024年报点评：拿地聚焦核心城市，计提减值短期拖累业绩

2025年03月21日 公司点评 公买入维持 司 研招商蛇口001979 究 昨收盘948 招商蛇口2024年报点评：拿地聚焦核心城市，计提减值短期拖累业绩 走势比较 太 40 平 28 洋 16 24321 2461 24812 241023 2513 25316 证 4 券 8 股 20 份招商蛇口沪深300 有股票数据 限 公总股本流通亿股90618323 司总市值流通亿元8589778898 事件： 公司发布2024年年报，2024年公司实现营业收入178948亿元，同 比上升225，归母净利润4039亿元，同比下降3609，基本每股收益 037元股，同比下降4308。 要点： 营收实现微增，计提减值短期拖累业绩。 2024年公司实现营收178948亿元，同比微增225，归母净利润 4039亿元，同比下滑3609。营收微增但归母净利润下滑主要原因包括：1）公司开发业务项目结转毛利率为1558，较23年同比下降153个百分点；2）2024年计提资产减值损失和信用减值损失总额6034亿元，同比去年多计提3617亿元。 销售规模保持行业前五，多城排名靠前。 2024年公司累计实现签约销售面积9359万平方米，较23年同比下 12个月内最高最低价 证元 券相关研究报告 研究 告 报证券分析师：徐超 电话：18311057693 EMAIL：xuchaotpyzqcom 1344745 降235。据克而瑞数据，公司全年实现全口径销售金额21930亿元，同比下降253，权益销售金额15060亿元，同比下降187，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第五名，较去年保持一致。具体城市来看，公司在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。 投资聚焦“核心10城”，获取优质项目。 分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683 EMAIL：daizhtpyzqcom 分析师登记编号：S1190524110003 拿地方面，公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投 资策略。24年全年累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方，总地 价约486亿元，权益地价335亿元，新增拿地权益比689。公司在“核心10城”投资金额占比达90，其中在一线城市的投资金额占比59。 财务管理稳健，融资成本进一步下降。 截至2024年年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资 产负债率6237净负债率5585，现金短债比为159。融资方面，积极响应房地产融资新模式，落地经营性物业贷款92亿元，债务结构更加 稳固。此外，紧抓利率下行的市场窗口，全年新增公开市场融资1546亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。2024年年末，综合资金成本为299，较2023年同比下降048个百分点，保持行业最优水平。 资产运营和物业服务业务快速发展，坚决落实“AI”战略。 资产运营板块，2024年公司主要持有物业全口径收入7464亿元， 同比上涨12，EBITDA实现3667亿元，同比上涨11。24年新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米（11个公寓6个集中商业3个产业园3个酒店）；年内新增签约轻资产管理面积约91万平方米，管理输出项目位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市。物业服务领域，招商积余实现营收17172亿元，同比增长989，归母净利润840 亿元，同比增长1424。截至2024年末，招商积余在管项目2296个， 管理面积达365亿平方米。此外，公司坚决落实“AI”战略，探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。 投资建议： 公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地 储备充足，销售保持韧性，考虑到目前处于房地产行业深度调整期，公司因计提减值短期业绩承压，我们预计公司202520262027年归母净利润为455655635001亿元，对应252627年PE分别为1885X1544X1717X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期 盈利预测和财务指标 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入（百万元）178948 179000 181000 178000 营业收入增长率225 003 112 166 归母净利（百万元）4039 4556 5563 5001 净利润增长率3609 1281 2211 1010 摊薄每股收益（元）037 050 061 055 市盈率（PE）2768 1885 1544 1717 资料来源：携宁，太平洋证券，注：摊薄每股收益按最新总股本计算 资产负债表（百万） 利润表（百万） 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 货币资金 88290 100351 135699 140649 148339 营业收入 175008 178948 179000 181000 178000 应收和预付款项 12457 8140 9571 10216 9180 营业成本 147204 152812 153000 155000 154000 存货 416702 369183 359250 353861 337722 营业税金及附加 6155 6930 6947 6800 6830 其他流动资产 146511 136491 147452 148143 145973 销售费用 4328 4014 4145 4243 4096 流动资产合计 663960 614166 651972 652869 641214 管理费用 2374 2103 2265 2291 2199 长期股权投资 80142 76504 75904 75604 74847 财务费用 912 1943 1935 1450 1414 投资性房地产 127028 132870 139321 144932 150938 资产减值损失 2276 4484 1460 1225 855 固定资产 11618 11444 11398 11246 11002 投资收益 2481 3892 2801 3112 3239 在建工程 973 824 580 384 227 公允价值变动 38 36 36 25 20 无形资产开发支出 1984 1863 1721 1584 1446 营业利润 14182 9000 11311 12631 11492 长期待摊费用 1043 1011 1348 1299 1283 其他非经营损益 194 89 117 4 70 其他非流动资产 685721 635793 673113 673612 661544 利润总额 13989 9090 11428 12635 11562 资产总计 908508 860309 903384 908660 901288 所得税 4882 4901 5002 5584 5468 短期借款 1379 2751 3251 3651 4151 净利润 9106 4189 6427 7051 6094 应付和预收款项 60839 53389 58317 59097 57070 少数股东损益 2787 150 1871 1488 1093 长期借款 118771 125777 128129 129305 131061 归母股东净利润 6319 4039 4556 5563 5001 其他负债 430829 391647 422583 420863 409334 负债合计 611818 573564 612280 612915 601616 预测指标 股本 9061 9061 9061 9061 9061 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 资本公积 20448 20478 20478 20478 20478 毛利率 1589 1461 1453 1436 1348 留存收益 68608 69035 71615 74768 77602 销售净利率 361 226 255 307 281 归母公司股东权益 119723 111007 113496 116648 119482 销售收入增长率 437 225 003 112 166 少数股东权益 176967 175738 177609 179096 180189 EBIT增长率 2252 3669 6783 540 787 股东权益合计 296690 286745 291104 295745 299672 净利润增长率 4820 3609 1281 2211 1010 负债和股东权益 908508 860309 903384 908660 901288 ROE 528 364 401 477 419 ROA 101 047 073 078 067 现金流量表（百万） ROIC 160 071 144 149 128 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E EPSX 065 037 050 061 055 经营性现金流 31431 31964 42410 12996 14559 PEX 1466 2768 1885 1544 1717 投资性现金流 12241 3158 5307 4626 4333 PBX 072 084 076 074 072 融资性现金流 17353 23405 1754 3420 2535 PSX 049 052 048 047 048 现金增加额 1797 11714 35347 4950 7690 EVEBITDAX 1330 1894 1073 1005 1051 资料来源：携宁，太平洋证券 投资评级说明 1、行业评级 看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5以上； 中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数5与5之间； 看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数5以下。 2、公司评级 买入：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在15以上； 增持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于5与15之间；持有：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于5与5之间； 减持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于5与15之间； 卖出：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅低于15以下。 太平洋证券股份有限公司 云南省昆明市盘龙区北京路926号同德广场写字楼31楼 研究院 中国北京100044 北京市西城区北展北街九号华远企业号D座 投诉电话：95397 投诉邮箱：kefutpyzqcom 免责声明 太平洋证券股份有限公司（以下简称“我公司”或“太平洋证券”）具备中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。 本报告仅向与太平洋证券签署服务协议的签约客户发布，为太平洋证券签约客户的专属研究产品，若您并非太平洋证券签约客户，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息；太平洋证券不会因接收人收到、阅读或关注媒体推送本报告中的内容而视其为太平洋证券的客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构和个人的投资建议，投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容