招商蛇口2024年报点评：拿地聚焦核心城市，计提减值短期拖累业绩

招商蛇口2024年报点评：拿地聚焦核心城市，计提减值短期拖累业绩

核心观点

• 业绩表现：2024年公司实现营业收入1789.48亿元，同比微增2.25%；归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%。主要原因是项目结转毛利率下降及资产减值计提增加。
• 销售规模：公司累计签约销售面积935.9万平方米，同比下降23.5%；全口径和权益销售金额分别为2193.0亿元和1506.0亿元，同比下降25.3%和18.7%，行业排名保持第五。
• 投资策略：公司聚焦“核心10城”，全年获取26宗地块，总地价约486亿元，权益地价335亿元，新增拿地权益比68.9%。一线城市投资占比59%。
• 财务管理：“三道红线”保持绿档，剔除预收账款资产负债率62.37%，净负债率55.85%，现金短债比为1.59。新增公开市场融资154.6亿元，综合资金成本为2.99%。
• 业务发展：资产运营板块EBITDA实现36.67亿元，同比增长11%；招商积余实现营收171.72亿元，同比增长9.89%；坚决落实“AI+”战略，推动智慧服务、智慧空间等场景落地。

关键数据

• 财务指标：
  • 营业收入：1789.48亿元（同比增长2.25%）
  • 归母净利润：40.39亿元（同比下降36.09%）
  • 资产负债率（剔除预收账款）：62.37%
  • 净负债率：55.85%
  • 综合资金成本：2.99%
• 投资数据：
  • 新增拿地权益比：68.9%
  • 一线城市投资占比：59%
• 销售数据：
  • 签约销售面积：935.9万平方米（同比下降23.5%）
  • 全口径销售金额：2193.0亿元（同比下降25.3%）
  • 权益销售金额：1506.0亿元（同比下降18.7%）

研究结论

• 公司作为央企龙头，股东实力强，土地储备充足，销售保持韧性。
• 短期业绩受计提减值拖累，但长期发展稳健。
• 预计2025/2026/2027年归母净利润分别为45.56/55.63/50.01亿元，对应PE分别为18.85X/15.44X/17.17X。
• 持续给予“买入”评级。

风险提示

• 房地产行业政策风险
• 销售改善不及预期
• 毛利率下行超预期