“地王”频现，土拍热度能否延续？

证券研究报告固收研究报告 2025年3月12日 分析师：刘郁 邮箱：liuyu9hx168comcnSACNO：S1120524030003 联系电话：02150380388 分析师：姜丹 邮箱：jiangdan3hx168comcnSACNO：S1120524030002 联系电话：02150380388 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1hx168comcnSACNO：S1120524040002 联系电话：02150380388 评级及分析师信息 “地王”频现，土拍热度能否延续？ 今年土地市场明显回暖 土拍市场热度回升，且城投拿地占比高位回落。2月土地出让金1705亿元，同比增长18，12月出让金3670亿元，同比增长15。2月城投拿地占比仅20，12月城投拿地占比31，均低于2024年的51。 12月京沪杭出现“楼面单价”地王 京沪杭集中出让多宗高总价、高溢价率地块，拿地方均为央国企。筛选出让金50亿元以上、溢价率10以上地块，今年12 月成交464亿元，均在京沪杭，而20222024年12月均无此类地块成交，这三年此类地块多集中在下半年成交。三地热度上升，受益于多个核心地段出让优质地块，例如上海虹口区瑞虹板块、静安区静安寺板块，北京海淀区清河板块等。 楼面单价方面，今年12月上海、北京、杭州均出现楼面单价新高，对应楼面价分别为161万元平方米、95万元平方米、 65万元平方米，其中上海静安区地块单价也创全国新高。 除京沪杭之外，其他地区土拍出让金同比仅小幅提升，且城投拿地占比仍偏高。扣除京沪杭后，2月出让金同比增长3，12月同比增长5，仅有小幅回升；2月城投拿地30，12月城投拿地44，城投拿地占比有回落，但仍偏高。 土拍热度或在部分一二线城市延续 参考往年，全国土地成交往往呈现“前低后高，年末冲量”特点，而今年初各地区供地发力，拉高成交体量，与往年规律可能有所不同。 当前土拍热度与供地质量关系紧密，根据3月供地数据，3月土地市场热度仍大概率延续，体现在部分一二线城市。根据已披露地块信息，3月至少有3个地块供地起拍价在50亿元以上，地块数量持平1月、2月，分布在广州、杭州、北京。 结合楼面价来看，4块地起拍价较高，分别是北京海淀区上地板块80万元平方米，上海静安区大宁板块70万元平方米， 杭州滨江区43万元平方米，厦门思明区45万元平方米。 拉长来看全年供地，聚焦可跟踪性相对高的北京、上海。北京已披露全年计划，总量下降2030，但改善型地块供地增加。上海今年供地节奏偏早，今年13月已披露三次供地公告，而去年13月仅发布一次。全年来看，上海仍需继续观 察，一般12月披露一次供地公告。 风险提示 中指院土地出让明细数据存在偏差。城投判别存在偏差。 1今年12月土地市场明显回暖 注：为剔除春节影响，1月、2月土地出让金单月同比基于工作日日均出让金。今年以来土拍市场热度回升，2月土地出让金1705亿元，同比增长18，12 月出让金3670亿元，同比增长15。20212024年出让金已连续四年下滑，今年1 2月出让金同比由负转正。 城投拿地占比高位回落。1月、2月城投拿地占比分别为42、20，较去年12月的61明显回落，主要因为央国企地产商高溢价率竞得多宗土地。累计来看，今年12月城投拿地占比31，低于2024年的51。 扣除城投拿地后，2月出让金同比较1月增幅扩大。2月非城投拿地1370亿元，同比增长25，增幅较1月扩大10个百分点，12月出让金2514亿元，同比增长15。 图1：今年2月出让金同比增长18 全口径土地出让金同比（） 60 18 30 0 30 60 90 资料来源：中指院，华西证券研究所 图2：今年12月出让金同比增长15 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 出让金（亿元）出让金同比（右，） 60 50 40 30 20 10 0 10 20 30 0 201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025M12 40 资料来源：中指院，华西证券研究所 图3：今年2月城投拿地占比20，低于1月的42，也低于去年12月的61 80 城投拿地金额占比（） 70 60 50 40 30 20 10 0 202101202105202109202201202205202209202301202305202309202401202405202409202501 资料来源：中指院，华西证券研究所 2北京、上海、杭州今年12月均出现“楼面单价”新高 今年12月市场回暖，主要体现在两类地块成交，其一是高总价高溢价率地块；其二是高楼面单价地块，两类地块之间也有交集。 北京、上海、杭州集中出让多宗高总价、高溢价率地块，拿地方均为央国企，拉高出让金体量。筛选出让金50亿元以上、溢价率10以上地块，今年12月成交6块，合计出让金464亿元，均在京沪杭，而20222024年12月无此类地块成交，这三年此类地块多集中在下半年成交。 从明细来看，北京成交3块，合计出让金269亿元，位于海淀区清河板块、朝阳区定福庄板块，拿地方为央企华润置地、招商蛇口、保利发展、中国金茂，及福建国企建发地产。结合楼面价来看，建发地产在海淀区清河板块拿地，楼面价高达95 万元平方米，创北京楼面价新高。上海成交2块，合计出让金141亿元，分布在虹口区瑞虹板块、浦东新区三林板块，拿地方同样是央国企，包括中国金茂、华润置地、越秀地产等，其中瑞虹板块楼面价高达117万元平方米。杭州成交1块，出让金55 亿元，拿地方为滨江集团，楼面价65万元平方米，创杭州楼面价新高。 图4：今年12月6块土地出让金超过50亿元，溢价率超过10，分布在北京、上海、杭州 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 单块地价50亿及以上出让金合计（亿元） 201901 201903 201905 201907 201909 201911 202001 202003 202005 202007 202009 202011 202101 202103 202105 202107 202109 202111 202201 202203 202205 202207 202209 202211 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202401 202403 202405 202407 202409 202411 202501 资料来源：中指院，华西证券研究所 表1：今年12月成交价大于50亿元地块明细（按楼面价降序） 成交时间 地块名称 城市 区县 穿透后拿地企业 成交价 （亿元） 成交楼面价 （万元） 溢价率 （） 20250220 虹口区C080302单元hk329 11地块 上海 虹口区 中国金茂，庆隆集 团 896 117 38 20250102 北京市海淀区东升镇北部片区 朱房四街棚户区改造项目二期 剩余用地HD0008030030地 块R2二类居住用地 北京海淀区建发地产 （100） 9049525 北京市海淀区东升镇北部片区 华润置地 20250102 朱房四街棚户区改造项目二期 剩余用地HD0008030029地 块R2二类居住用地 北京 海淀区 （40），招商蛇 口（30），中国中铁（30） 915 89 17 20250220 浦东新区Z000602单元20Ea上海浦东新区 01地块 华润置地 （50），越秀地产（475） 5097533 20250124 湖墅单元GS0201R2105地 块 杭州 拱墅区 滨江集团 （100） 546 65 71 20250211 北京市朝阳区三间房D区棚户 区改造土地开发项目12050007、三间房乡南区棚户区改造土地开发项目12020006、0007地块R2二类居住用地、 A334托幼用地 北京朝阳区 保利发展 （50），中国金茂（50） 8735011 资料来源：中指院，华西证券研究所 楼面单价方面，今年12月上海、北京、杭州均出现楼面单价新高，对应楼面价分别为161万元平方米、95万元平方米、65万元平方米。相比楼面价前高，上海、杭州本次楼面单价“新地王”都有较大涨幅，以上海为例，原楼面价地王为2024年8月出让的“徐汇区斜土街道xh128D07地块”，楼面价131万元平方米， 2025年2月出让的“静安区静安寺社区C050101单元0957地块”楼面价161万元平方米，刷新上海住宅地块单价新高，也创全国单价新高，相比前高涨幅24。相比前高，杭州涨幅27，北京涨幅5。 成交日期 地块名称 城市 拿地企业 成交价成交楼面价溢价率 （亿元）（万元m）（） 表2：今年12月上海、北京、杭州均出现土拍楼面单价新高 20250225静安区静安寺社区C050101单元 0957地块（协议） 上海上海静投置新城市更新建 设公司 5161 北京市海淀区东升镇北部片区朱 20250102 房四街棚户区改造项目二期剩余 用地HD0008030030地块R2 二类居住用地 北京 建发地产 90 95 25 20250124湖墅单元GS0201R2105地块杭州滨江集团556571 注：静安区静安寺社区地块为协议出让用地，出让公示期于2025年3月1日结束资料来源：中指院，华西证券研究所 今年12月三地土拍热度上升，主要受益于政府供地质量提高。以上海为例，2月总地价最高的是“虹口区C080302单元hk32911地块”，出让金896亿元，该地块紧邻“瑞虹新城十期瑧庭”。虹口区瑞虹新城板块20222024年已经连续三年无土地出让，本次供地稀缺性强。2月创楼面价新高的地块是“静安区静安寺社区C050101单元0957地块”，距离静安寺地铁站仅350米，附近教育资源优质、医疗设施完善。 整体来看，京沪杭土拍表现抢眼，京沪杭2月出让金同比增长61，12月同比增长46，2月城投拿地占比11，12月城投拿地占比仅4。扣除京沪杭后，2月 出让金同比增长3，12月同比增长5，仅有小幅回升；2月城投拿地30，12 月城投拿地44，城投拿地占比有回落，但仍偏高。 3仍有一半左右省市土地市场表现偏弱 拆分省市来看，今年2月、12月土拍市场表现相对不错的省市主要是浙江、北京、上海、四川、天津，这几个省市2月、12月出让金同比均增长，且城投拿地占比均低于25，其中浙江除受杭州拉动之外，宁波、金华、嘉兴表现也相对不错，四川主要是受成都拉动。 仍有一半左右省市土地市场偏弱。16个省市12月出让金同比为负，14个省市 2月出让金同比为负。例如海南、甘肃、福建、山东、河北、湖南、陕西7个省市1 2月出让金同比降幅均超35。扣除城投拿地后，土地市场偏弱的省市超过一半， 18个省市12月出让金同比为负，12个省市2月出让金同比为负。 表3：今年2月、12月土拍市场表现相对不错的省市主要是浙江、北京、上海、四川、天津 单位：亿元；2025年2月2025年12月 出让金同比 扣城投拿地后出让金同比 城投城投 拿地额拿地占比 出让金同比 扣城投拿地后出让金同比 城投城投 拿地额拿地占比 全国1705182533620 浙江33918493711 北京238820136 上海1661093168100 江苏1661081558551 陕西10015213232 山东8112183138 广东76514457 河北7335603650 四川631712981016 河南481528918 天津47332736 湖南382713001025 安徽3731672157 福建3222201238 内蒙古3227129312 新疆3144150638 湖北2943930 辽宁214228316 云南1767214 江西175118