“地王”频现，土拍热度能否延续？

证券研究报告|固收研究报告 2025年3月12日 分析师：刘郁 邮箱：liuyu9@hx168.com.cnSACNO：S1120524030003 联系电话：02150380388 分析师：姜丹 邮箱：jiangdan3@hx168.com.cnSACNO：S1120524030002 联系电话：02150380388 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002 联系电话：02150380388 评级及分析师信息 “地王”频现，土拍热度能否延续？ ►今年土地市场明显回暖 土拍市场热度回升，且城投拿地占比高位回落。2月土地出让金1705亿元，同比增长18%，1-2月出让金3670亿元，同比增长15%。2月城投拿地占比仅20%，1-2月城投拿地占比31%，均低于2024年的51%。 ►1-2月京沪杭出现“楼面单价”地王 京沪杭集中出让多宗高总价、高溢价率地块，拿地方均为央国企。筛选出让金50亿元以上、溢价率10%以上地块，今年1-2 月成交464亿元，均在京沪杭，而2022-2024年1-2月均无此类地块成交，这三年此类地块多集中在下半年成交。三地热度上升，受益于多个核心地段出让优质地块，例如上海虹口区瑞虹板块、静安区静安寺板块，北京海淀区清河板块等。 楼面单价方面，今年1-2月上海、北京、杭州均出现楼面单价新高，对应楼面价分别为16.1万元/平方米、9.5万元/平方米、 6.5万元/平方米，其中上海静安区地块单价也创全国新高。 除京沪杭之外，其他地区土拍出让金同比仅小幅提升，且城投拿地占比仍偏高。扣除京沪杭后，2月出让金同比增长3%，1-2月同比增长5%，仅有小幅回升；2月城投拿地30%，1-2月城投拿地44%，城投拿地占比有回落，但仍偏高。 ►土拍热度或在部分一二线城市延续 参考往年，全国土地成交往往呈现“前低后高，年末冲量”特点，而今年初各地区供地发力，拉高成交体量，与往年规律可能有所不同。 当前土拍热度与供地质量关系紧密，根据3月供地数据，3月土地市场热度仍大概率延续，体现在部分一二线城市。根据已披露地块信息，3月至少有3个地块供地起拍价在50亿元以上，地块数量持平1月、2月，分布在广州、杭州、北京。 结合楼面价来看，4块地起拍价较高，分别是北京海淀区上地板块8.0万元/平方米，上海静安区大宁板块7.0万元/平方米， 杭州滨江区4.3万元/平方米，厦门思明区4.5万元/平方米。 拉长来看全年供地，聚焦可跟踪性相对高的北京、上海。北京已披露全年计划，总量下降20%-30%，但改善型地块供地增加。上海今年供地节奏偏早，今年1-3月已披露三次供地公告，而去年1-3月仅发布一次。全年来看，上海仍需继续观 察，一般1-2月披露一次供地公告。 风险提示 中指院土地出让明细数据存在偏差。城投判别存在偏差。 1.今年1-2月土地市场明显回暖 注：为剔除春节影响，1月、2月土地出让金单月同比基于工作日日均出让金。今年以来土拍市场热度回升，2月土地出让金1705亿元，同比增长18%，1-2 月出让金3670亿元，同比增长15%。2021-2024年出让金已连续四年下滑，今年1- 2月出让金同比由负转正。 城投拿地占比高位回落。1月、2月城投拿地占比分别为42%、20%，较去年12月的61%明显回落，主要因为央国企地产商高溢价率竞得多宗土地。累计来看，今年1-2月城投拿地占比31%，低于2024年的51%。 扣除城投拿地后，2月出让金同比较1月增幅扩大。2月非城投拿地1370亿元，同比增长25%，增幅较1月扩大10个百分点，1-2月出让金2514亿元，同比增长15%。 图1：今年2月出让金同比增长18% 全口径土地出让金同比（%） 60% 18% 30% 0% -30% -60% -90% 资料来源：中指院，华西证券研究所 图2：今年1-2月出让金同比增长15% 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 出让金（亿元）出让金同比（右，%） 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 0 201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025M1-2 -40% 资料来源：中指院，华西证券研究所 图3：今年2月城投拿地占比20%，低于1月的42%，也低于去年12月的61% 80% 城投拿地金额占比（%） 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-01 资料来源：中指院，华西证券研究所 2.北京、上海、杭州今年1-2月均出现“楼面单价”新高 今年1-2月市场回暖，主要体现在两类地块成交，其一是高总价高溢价率地块；其二是高楼面单价地块，两类地块之间也有交集。 北京、上海、杭州集中出让多宗高总价、高溢价率地块，拿地方均为央国企，拉高出让金体量。筛选出让金50亿元以上、溢价率10%以上地块，今年1-2月成交6块，合计出让金464亿元，均在京沪杭，而2022-2024年1-2月无此类地块成交，这三年此类地块多集中在下半年成交。 从明细来看，北京成交3块，合计出让金269亿元，位于海淀区清河板块、朝阳区定福庄板块，拿地方为央企华润置地、招商蛇口、保利发展、中国金茂，及福建国企建发地产。结合楼面价来看，建发地产在海淀区清河板块拿地，楼面价高达9.5 万元/平方米，创北京楼面价新高。上海成交2块，合计出让金141亿元，分布在虹口区瑞虹板块、浦东新区三林板块，拿地方同样是央国企，包括中国金茂、华润置地、越秀地产等，其中瑞虹板块楼面价高达11.7万元/平方米。杭州成交1块，出让金55 亿元，拿地方为滨江集团，楼面价6.5万元/平方米，创杭州楼面价新高。 图4：今年1-2月6块土地出让金超过50亿元，溢价率超过10%，分布在北京、上海、杭州 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 单块地价50亿及以上出让金合计（亿元） 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024-07 2024-09 2024-11 2025-01 资料来源：中指院，华西证券研究所 表1：今年1-2月成交价大于50亿元地块明细（按楼面价降序） 成交时间 地块名称 城市 区县 穿透后拿地企业 成交价 （亿元） 成交楼面价 （万元/㎡） 溢价率 （%） 2025-02-20 虹口区C080302单元hk329- 11地块 上海 虹口区 中国金茂，庆隆集 团 89.6 11.7 38 2025-01-02 北京市海淀区东升镇北部片区 朱房四街棚户区改造项目二期 (剩余用地)HD00-0803-0030地 块R2二类居住用地 北京海淀区建发地产 （100%） 90.49.525 北京市海淀区东升镇北部片区 华润置地 2025-01-02 朱房四街棚户区改造项目二期 (剩余用地)HD00-0803-0029地 块R2二类居住用地 北京 海淀区 （40%），招商蛇 口（30%），中国中铁（30%） 91.5 8.9 17 2025-02-20 浦东新区Z000602单元20Ea-上海浦东新区 01地块 华润置地 （50%），越秀地产（47.5%） 50.97.533 2025-01-24 湖墅单元GS0201-R21-05地 块 杭州 拱墅区 滨江集团 （100%） 54.6 6.5 71 2025-02-11 北京市朝阳区三间房D区棚户 区改造土地开发项目1205-0007、三间房乡南区棚户区改造土地开发项目1202-0006、0007地块R2二类居住用地、 A334托幼用地 北京朝阳区 保利发展 （50%），中国金茂（50%） 87.35.011 资料来源：中指院，华西证券研究所 楼面单价方面，今年1-2月上海、北京、杭州均出现楼面单价新高，对应楼面价分别为16.1万元/平方米、9.5万元/平方米、6.5万元/平方米。相比楼面价前高，上海、杭州本次楼面单价“新地王”都有较大涨幅，以上海为例，原楼面价地王为2024年8月出让的“徐汇区斜土街道xh128D-07地块”，楼面价13.1万元/平方米， 2025年2月出让的“静安区静安寺社区C050101单元095-7地块”楼面价16.1万元/平方米，刷新上海住宅地块单价新高，也创全国单价新高，相比前高涨幅24%。相比前高，杭州涨幅27%，北京涨幅5%。 成交日期 地块名称 城市 拿地企业 成交价成交楼面价溢价率 （亿元）（万元/m²）（%） 表2：今年1-2月上海、北京、杭州均出现土拍楼面单价新高 2025-02-25静安区静安寺社区C050101单元 095-7地块（协议） 上海上海静投置新城市更新建 设公司 516.1- 北京市海淀区东升镇北部片区朱 2025-01-02 房四街棚户区改造项目二期(剩余 用地)HD00-0803-0030地块R2 二类居住用地 北京 建发地产 90 9.5 25 2025-01-24湖墅单元GS0201-R21-05地块杭州滨江集团556.571 注：静安区静安寺社区地块为协议出让用地，出让公示期于2025年3月1日结束资料来源：中指院，华西证券研究所 今年1-2月三地土拍热度上升，主要受益于政府供地质量提高。以上海为例，2月总地价最高的是“虹口区C080302单元hk329-11地块”，出让金89.6亿元，该地块紧邻“瑞虹新城十期瑧庭”。虹口区瑞虹新城板块2022-2024年已经连续三年无土地出让，本次供地稀缺性强。2月创楼面价新高的地块是“静安区静安寺社区C050101单元095-7地块”，距离静安寺地铁站仅350米，附近教育资源优质、医疗设施完善。 整体来看，京沪杭土拍表现抢眼，京沪杭2月出让金同比增长61%，1-2月同比增长46%，2月城投拿地占比11%，1-2月城投拿地占比仅4%。扣除京沪杭后，2月 出让金同比增长3%，1-2月同比增长5%，仅有小幅回升；2月城投拿地30%，1-2 月城投拿地44%，城投拿地占比有回落，但仍偏高。 3.仍有一半左右省市土地市场表现偏弱 拆分省市来看，今年2月、1-2月土拍市场表现相对不错的省市主要是浙江、北京、上海、四川、天津，这几个省市2月、1-2月出让金同比均增长，且城投拿地占比均低于25%，其中浙江除受杭州拉动之外，宁波、金华、嘉兴表现也相对不错，四川主要是受成都拉动。 仍有一半左右省市土地市场偏弱。16个省市1-2月出让金同比为负，14个省市 2月出让金同比为负。例如海南、甘肃、福建、山东、河北、湖南、陕西7个省市1- 2月出让金同比降幅均超35%。扣除城投拿地后，土地市场偏弱的省市超过一半， 18个省市1-2月出让金同比为负，12个省市2月出让金同比为负。 表3：今年2月、1-2月土拍市场表现相对不错的省市主要是浙江、北京、上海、四川、天津 单位：亿元；%2025年2月2025年1-2月 出让金同比 扣城投拿地后出让金同比 城投城投 拿地额拿地占比 出让金同比 扣城