固定收益主题报告：南京土拍零距离（2/22）：二拍高热度延续，主流国企积极拿地

2023年05月20日 南京土拍零距离（2/22）：二拍高热度延续，主流国企积极拿地 固定收益主题报告 证券研究报告 5月10日，南京完成2023年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 南京本轮土拍规则基本不变，各地块均可联合竞买，仍未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土 拍延续2022年第三轮土拍以来对商品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。此外，对于此前延期出让的江宁开发区16号地块通过降低起拍金额的方式重新出让，起拍金额下调21.4%。 南京本轮广义流拍率虽小幅提升，但平均溢价率也有小幅增长，且近三成地块地价触顶，土拍高热度延续。南京2023年二轮土拍 合计推地11宗，供地数量与2023年首轮土拍基本持平，去年第 四轮土拍以来，供地数量均较少；共1宗地块终止出让，广义流 拍率小幅提升至9.1%；成交10宗，成交金额150.1亿，平均溢 价率6.3%，较今年首拍的6%小幅提升，处于历史较高水平，且近三成地块地价触顶，土拍高热度延续。横向对比来看，由于今年大部分城市土地出让采取“清单公布制度”，仅杭州和南京完成二轮土拍，南京平均溢价率略低于杭州的8.3%。从区位来看，主城五区合计供地6宗，占比54.5%，其中雨花台区、栖霞区各供 地2宗，秦淮区和鼓楼区各供地1宗；此外非主城区的江宁区供 地2宗，浦口区、江北新区、溧水区各供地1宗。热门地块竞争 较为激烈，共3宗地地价触顶，进入摇号环节，分别位于雨花核心区、江宁百家湖、栖霞区燕子矶热门板块，地块区位较好、周边配套成熟、部分地块在售新房较少；共2宗地低溢价成交，分 布于主城秦淮区和栖霞区；共5宗地因地块区位相对较偏等原因底价成交，1宗江北新区地块终止出让。整体来看，房企参拍仍较谨慎，更倾向于主城成熟区域等去化较好板块。 主流国企积极拿地，民企拿地占比有所下降。国企全口径拿地金额115.5亿，拿地金额占比76.9%，较今年第一轮的71.1%小幅提升。主流国企积极拿地，厦门国贸、建发股份、保利发展、象屿集团、金地集团分别拿地32.0亿、28.9亿、24.1亿、13.9亿、 10.7亿；葛洲坝5.9亿拍得1宗地。民企拿地占比有所下降，民 企全口径拿地金额13.1亿，拿地金额占比8.7%，较今年第一轮的26.9%有所下降。仅本地民企南京帝业置业、南京家苑置业分别拿地9.6亿、3.5亿。城投拿地占比有所提升，全口径拿地金 额21.6亿，拿地金额占比14.4%，较今年第一轮的1.9%有所提升。软件谷发展公司、溧水经开分别拿地18.1亿、3.5亿。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告正元转02:教育信息化龙 2023-05-18 头，AI赋能教育场景前景广阔经济修复动能放缓 2023-05-17 广义基金大幅增持，券商外 2023-05-17 资全面减配——4月托管数据点评国家级新区城投平台梳理 2023-05-13 （5）：湖南湘江新区4月金融数据缘何转弱？ 2023-05-12 gaowj@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.南京本轮土拍规则基本不变3 2.土拍高热度延续，板块冷热分化3 3.主流国企积极拿地，民企拿地占比有所下降4 图表目录 图1.南京2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2.南京本轮土拍平均溢价率小幅提升（%）4 图3.主流国企积极拿地，民企拿地占比有所下降（%）5 表1：南京本轮土拍规则基本不变3 表2：南京2023年二轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 5月10日，南京完成2023年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.南京本轮土拍规则基本不变 南京本轮土拍规则基本不变，各地块均可联合竞买，仍未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在10%- 15%之间，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍延续2022年第三轮 土拍以来对商品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。 此外，对于此前延期出让的江宁开发区16号地块通过降低起拍金额的方式重新出让，起拍金额下调21.4%。 表1：南京本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限达到限价价后竞 拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、接受联合购买竞买人： 限售价仅1宗要求最低配建租赁 住房面积 22年二轮 取消竞得地块数量限制 放松住宅售 未设住宅销售限价 件 限马甲、严控购地资金来源；部分地块不允许联合竞买 限马甲、严控购地资金来源：均 20% 10%-15%摇号 可联合竞买 限马甲、严控购地资金来源；部 未设商品房 毛坯限价 - 分地块不允许联合竞买限马甲、严控购地资金来源：均可联合竞买 价，13宗 无最低配建要求;放宽摇号地块的商品住宅预售条 22年三轮 22年四轮 22年五轮 23年首轮 23年二轮 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 2.土拍高热度延续，板块冷热分化 南京本轮广义流拍率虽小幅提升，但平均溢价率也有小幅增长，且近三成地块地价触顶，土拍高热度延续。南京2023年二轮土拍合计推地11宗，供地数量与2023年首轮土拍基本持 平，去年第四轮土拍以来，供地数量均较少；共1宗地块终止出让，广义流拍率小幅提升至 9.1%；成交10宗，成交金额150.1亿，平均溢价率6.3%，较今年首拍的6%小幅提升，处于历史较高水平，且近三成地块地价触顶，土拍高热度延续。横向对比来看，由于今年大部分城市土地出让采取“清单公布制度”，仅杭州和南京完成二轮土拍，南京平均溢价率略低于杭州的8.3%。 图1.南京2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）图2.南京本轮土拍平均溢价率小幅提升（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮 2023年首轮2023年二轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 70 60 50 40 30 20 10 2022 2021 2021 2021 0 年年年年首二三首轮轮轮轮 年年年 2022 2022 2022 二三四 轮轮轮 年年年 2023 2023 2022 五首二 轮轮轮 1,200 1,000 800 600 400 200 0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，南京本轮土拍地块质量较好，主城五区1合计供地6宗，占比54.5%，其中雨花台区、栖霞区各供地2宗，秦淮区和鼓楼区各供地1宗；此外非主城区的江宁区供 地2宗，浦口区、江北新区、溧水区各供地1宗。热门地块竞争较为激烈，共3宗地地价触顶，进入摇号环节，分别位于雨花核心区、江宁百家湖、栖霞区燕子矶热门板块，地块区位较好、周边配套成熟、部分地块在售新房较少；共2宗地低溢价成交，分布于主城秦淮区和栖霞区；共5宗地因地块区位相对较偏等原因底价成交，1宗江北新区地块终止出让。整体来看，房企参拍仍较谨慎，更倾向于主城成熟区域等去化较好板块。 表2：南京2023年二轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 雨花台区 NO.2023G14 触顶摇号 24557.6 28219.2 14.9% 289000 建发股份 江宁区 NO.2023G16 触顶摇号 18524.3 21279.9 14.9% 139000 象屿集团 栖霞区 NO.2023G20 触顶摇号 18530.2 21253.3 14.7% 320000 厦门国贸 秦淮区 NO.2023G13 溢价成交 30958.7 34382.7 11.1% 241000 保利 栖霞区 NO.2023G19 溢价成交 12780.4 13678.6 7.0% 106600 金地 雨花台区 NO.2023G15 成交 20501.7 20501.7 0.0% 181000 软件谷发展公司 江宁区 NO.2023G17 成交 6808.1 6808.1 0.0% 34600 南京家苑置业 浦口区 NO.2023G18 成交 13983.2 13983.2 0.0% 96000 南京帝业置业 鼓楼区 NO.2023G21 成交 20059.7 20059.7 0.0 59000 葛洲坝 溧水区 NO.溧水2023G04 成交 2012.4 2012.4 0.0 34650 溧水经开 江北新区 NO.新区2023G02 终止出让 10187 - - - - 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 3.主流国企积极拿地，民企拿地占比有所下降 南京本轮土拍国企仍为拿地主力，国企全口径拿地金额115.5亿，拿地金额占比76.9%，较今年第一轮的71.1%小幅提升。主流国企积极拿地，厦门国贸、建发股份、保利发展、象屿集团、金地集团分别拿地32.0亿、28.9亿、24.1亿、13.9亿、10.7亿；葛洲坝5.9亿拍得1宗地。 1主城六区：秦淮区、雨花台区、栖霞区、玄武区、鼓楼区、建邺区 民企拿地占比有所下降，民企全口径拿地金额13.1亿，拿地金额占比8.7%，较今年第一轮的26.9%有所下降。仅本地民企南京帝业置业、南京家苑置业分别拿地9.6亿、3.5亿。 城投拿地占比有所提升，全口径拿地金额21.6亿，拿地金额占比14.4%，较今年第一轮的1.9%有所提升。软件谷发展公司、溧水经开分别拿地18.1亿、3.5亿。 图3.主流国企积极拿地，民企拿地占比有所下降（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮 2022年三轮2022年四轮2022年五轮2023年首轮2023年二轮 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额占比民企拿地金额占比国企拿地金额占比 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完