房地产行业报告：专项债收储政策正在进入落地期

从春节假期及节后市场表现来看，重点一二线城市新房和二手房成交均出现明显回暖迹象。政策方面，专项债收储政策已进入落地期，广东省多个城市公告拟收购土地超160宗，总价格超350亿元，约70%的地块收购价格与成交价比值在0.8-1.0之间，后续需关注企业资金到位后是否继续投资开发，以带动地产投资企稳。

行业基本面方面：

1. 新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积124.47万方，累计同比+3.1%，但近四周平均成交面积同比-21.3%、环比-18%。一线城市近四周平均成交面积同比-28.8%、环比-29.7%，二线城市同比-22.1%、环比-9.6%，三线城市同比-7.7%、环比-16.7%。重点9城商品住宅可售面积5591.43万方，同比-13.53%，去化周期13.18个月，一线城市为12.36个月。
2. 二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积130.96万方，累计同比+35.6%，近四周平均成交面积同比+9.7%、环比-16.4%。截至2025/2/9，全国城市二手房挂牌量指数环比+6.8%，挂牌价指数环比-0.47%。
3. 土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地21宗，成交20宗；商服类土地新增38宗，成交32宗。近四周住宅类土地成交/供应比为0.92，商服类为0.73。成交住宅类土地楼面均价6744.75元/平方米，溢价率9.7%（环比-1.99pct）；商服类土地楼面均价2118.25元/平方米，溢价率3.07%（环比-0.31pct）。

行情回顾：上周A股申万一级房地产行业指数上涨2.02%，跑赢沪深300指数0.83pct；港股恒生物业服务及管理指数上涨2.29%，但跑输恒生综合指数4.28pct。A股房地产行业上周排名第9，港股地产分类排名第6，物业服务及管理排名第8。个股方面，A股涨幅居前的是滨江集团（+10.35%）、*ST金科（+5.92%）、万科A（+5.26%）；港股涨幅居前的是建发国际集团（+13.74%）、绿景中国地产（+8.57%）、绿城中国（+8.51%）；物业服务企业涨幅居前的是特发服务（+6.83%）、金科服务（+6.36%）、永升服务（+6.04%）。

风险提示：政策不及预期、行业销售不及预期、收储进度不及预期、市场情绪极端避险。