7月房地产行业月报（第73期）：下半年是“收储”政策落地关键期，7月民企拿地占比仅14%

房地产行业研究·研究报告2024年8月7日亿翰智库、全联房地产商会 下半年是“收储”政策落地关键期，7月民企拿地占比仅14% ——7月房地产行业月报（第73期） 相关研究：投资要点： 《2024年1-7月中国典型房企销售业绩 TOP200研究报告》 《730中央政治局会议解读》 《月度数据丨6月单月销售业绩环比超 50%，下半年开发投资或持续走低（2024年 1-6月）》 2022年1月-2024年7月行业表现 0.2 2022-01 2022-02 2022-04 2022-06 2022-07 2022-08 2022-10 2022-12 2023-01 2023-03 2023-05 2023-06 2023-08 2023-09 2023-11 2023-12 2024-02 2024-04 2024-05 2024-07 0 -0.2 -0.4 -0.6 沪深300房地产指数 行业政策：三中全会定调房地产，政治局会议明确“去库存”路径 7月份楼市政策的关键词依旧是宽松，但政策动作趋于平稳，部分城市楼市政策仅微调。值得关注的是二十届三中全会对房地产行业未有强势“救市”表述，体现了目前国家对于房地产的基本态度—实现稳健发展。但大会仍对房地产行业进行了较为全面的定位，在构建租购并举住房供给体系、赋权地方调控、完善房地产税收制度、改革预售制度等方面都有所提及。此外，730政治局会议再次提到积极支持收购存量商品房用作保障性住房，意味着下半年将是收储持续落地的关键阶段。但由于在实际执行过程中存在着资金支持、收购价格确定等问题，可以密切关注一下各地方后续出台的针对性政策。 住宅市场：政策效用减退叠加季节性因素，住宅成交同环比双降 从我们监测的40城数据来看，7月全国商品住宅销售面积为1112.6万平米，环比下行21.0%，同比下行13.6%，绝对值虽然高于1月、2月和4月水平，但仍处于2017以来的历史低位。 总而言之，7月作为楼市传统淡季，政策效用减退叠加房企年中促销冲刺结束、推货放缓，新房成交整体回落，其中部分二线城市下滑明显，比如杭州由于新盘素质有所下降，新政持续效应减弱，居民购房积极性有所回落，成交量回落明显，环比下降52.9%；苏州、厦门成交量环比降幅超过25%。 目前房地产政策依旧以稳为主，二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化 改革、推进中国式现代化的决定》、730中央政治局会议等所提出的政策落实起来还 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、陈思扬、周文月报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 需要时间，政策效果释放预计较慢。后续走势亦存在不确定性，市场或将继续低位徘徊。 土地市场：点状热度，溢价率上限取消后，沪杭高溢价地块频出 2024年7月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积5374.6万平米，环比上升10.2%，推出土地宗数1246宗，环比上升7.3%。2024年7月亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为3704.6万平米，同比下降13.7%，环比上升12.4%。 上海、杭州等地取消土拍溢价率上限后，高溢价地块频出。比如，上海杨浦平凉社区地块和长白社区地块，溢价率分别达到了21.18%和17.12%；杭州临平区丰收湖低密度地块溢价率更是高达59%，杭州主城区首宗不限房价宅地的白马湖板块地块溢价率也达到了39.57%。区位核心的低密度地块较受欢迎，相对偏远的地块市场热度较低，土地冷热分化依旧明显。我们认为，土地市场的热度高低依旧取决于地块质量，土拍市场整体冷清的态势未有根本性扭转。 企业表现：投融销持续乏力，越秀地产首发绿色债券 7月，企业投融销均有不同程度下降，整体呈下滑态势。投资方面，企业拿地力度同环比均有所下降，国央企依旧为主导；销售方面，企业销售环比下降，单月销售 为3月以来最低，国央企以及民企业绩均有所下降；融资方面，信用债发行规模下降，民企仅金辉集团发行，海外债发行规模上升，内资房企越秀地产首次发行有担保绿色债券16.9亿人民币。 目录 1引言1 2行业政策：三中全会定调房地产，政治局会议明确“去库存”路径1 3住宅市场：政策效用减退叠加季节性因素，住宅成交同环比双降5 4土地市场：点状热度，溢价率上限取消后，沪杭高溢价地块频出7 5企业经营：投融销持续乏力，越秀地产首发绿色债券10 图表目录 图表1：7月主要需求端宽松政策2 图表2：7月“去库存”相关政策4 图表3：各能级城市7月商品住宅成交面积情况（万平米）6 图表4：典型城市近半年去化周期情况（月）7 图表5：2024年7月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）9 图表6：2024年7月各能级城市土地成交平均溢价率10 图表7：2021年1月至2024年7月全国房企拿地总金额和平均溢价率11 图表8：2021年12月至2024年7月权益拿地金额TOP100房企企业性质12 图表9：2024年1-7月销售额TOP10房企销售情况13 图表10：2024年1-7月样本房企销售业绩及增速（亿元）13 图表11：2020年1月-2024年7月TOP200房企销售总额及同比13 图表12：2021年1月-2024年7月房企信用债融资情况（亿元）15 图表13：2022年1月-2024年7月不同性质房企信用债融资情况（亿元）15 图表14：2021年1月-2024年7月房企海外债融资情况16 1引言 7月，二十届三中全会和政治局会议在需求端和供给端方面对房地产行业作出了最新指示，包括充分赋权地方调控，收购存量商品房作为保障性住房等内容。结合当前市场表现，可以期待一下后续各地落实政策的具体动向。市场层面，40城成交受政策效用减退叠加季节因素，成交量普遍下行；土地市场上，各地供地规模有所回升，核心优质地块依旧受追捧。企业层面，投融销均有不同程度回落。投资方面，企业拿地力度同环比均有所下降，国央企依旧为主导；销售方面，企业销售环比下降，单月销售为3月以来最低，保利发展表现强势，登顶单月销售榜；融资方面，信用债发行规模下降，民企仅金辉集团发行，海外债发行规模上升，内资房企越秀地产首次发行有担保绿色债券16.9亿人民币。 2行业政策：三中全会定调房地产，政治局会议明确“去库存”路径 7月份楼市政策的关键词依旧是宽松，但政策动作趋于平稳，一些城市楼市政策仅微调。值得关注的是二十届三中全会对房地产行业的最新指示，此次二十届三中全会未有强势“救市”表述，体现了目前国家对于房地产的基本态度—实现稳健发展。但大会仍对房地产行业进行了较为全面的定位，在构建租购并举住房供给体系、赋权地方调控、完善房地产税收制度、改革预售制度等方面都有所提及。此外，730政治局会议再次提到积极支持收购存量商品房用作保障性住房，意味着下半年将是收储持续落地的关键阶段。但由于在实际执行过程中存在着资金支持、收购价格确定等问题，可以密切关注一下各地方后续出台的针对性政策。 （1）需求端：三中全会强调赋权地方调控，央行年内第二次降息 继6月多地密集出台一系列措施落实“517”政策后，7月的宽松政策平稳推进，其中重点在于二十届三中全会对房地产的定调。 从中央层面来看，首先二十届三中全会强调“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”，当前仅北上广深、天津及海南省部分地区仍执行限购政策，可以预见的是，天津、海南大概率将跟进解绑，北京、上海、广州、深圳取消限购可能仍需时间，但未来限购区域范围、非户籍购房社保要求、首付比例、房贷利率下限、多孩套数认定等方面政策有望优化。 其次，7月22日，中国人民银行将1年期LPR、5年期以上LPR均下调 10个基点，分别由3.45%、3.95%调整为3.35%、3.85%。我们认为，此次政策利率下调将通过金融市场逐步传导至实体经济，促进降低综合融资成本，反映了货币政策呵护经济回升的决心。但从房地产市场来看，整体关注度并不高，这是因为一方面在全国已有超250城取消房贷利率下限的背景下，LPR波动对市场影响已不如从前，另一方面，存量房贷客户暂时无法享受到降息的红利，因为一般来说存量房贷利率将在重新定价日（通常是明年1月）调整，也就是说，现阶段存量房贷利率仍维持不变。 从地区层面来看，宽松政策稳步推行。例如，深圳市继5月份下调个人住房贷款最低首付款比例和商业性个人住房贷款利率下限后，又进一步调整个人住房公积金贷款利率。广州放松对港澳台及外籍人士购房限制，南京二套房贷利率降至3.05%，与首套房利率持平。目前来看，这些政策在初期确实使部分热门区域的成交量略有上升，但从长期来看，这些政策的持续性和效果却逐渐减弱，并没有在促进房地产市场复苏方面带来惊喜。 总而言之，我们认为，在当前购买需求相对疲弱的市场环境下，宽松政策仍是接下来的主旋律，各城市需求端政策重心也将由放宽限购逐渐转向加码购房激励政策，比如，加大购房补贴力度、公积金缴存基数调整、推行房票安置、真金白银支持“以旧换新”等。 图表1：7月主要需求端宽松政策 时间城市/部门政策内容 7.2深圳 7.8广州 7月2日，深圳市住房公积金管理中心宣布自7月1日起调整个人住房公积金贷款利率。5月18日前已发放的贷款及之后申请的贷款均按新利率执行。对于未发放的贷款，2024年5月18日之前申请且未发放的个人住房公积金贷款， 以及2024年5月18日（含）之后申请的个人住房公积金贷款，均执行调整后 的利率。5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。此举旨在降低购房者还款压力，促进房地产市场稳定发展。 7月8日，广州放松对港澳台及外籍人士购房限制，建面120平方米以上面积的住宅不限购。 境外人士（不含港澳台居民和华侨）提交在本市工作学习证明以及工作单位的有效营业执照或机构代码证复印件，并提交由申请人具结购买商品住房用于自用自住的书面承诺，提交的材料符合规定的，在限购区内可以购买120平米以下的住宅一套，在非限购区或在限购区购买120平米以上的住宅时不限制套数。 港澳居民提交申请人身份证明材料和港澳居民来往内地通行证、台湾居民及华侨提供在广州市工作学习相关证明，具结购买商品住房用于自住自用的书面承诺，提供材料符合规定的，可以在限购区内购买一套120平米及 时间城市/部门政策内容 7.10青岛 7.15合肥 7.17南京 7.19二十届三中全会 7.22中国人民银行资料来源：亿翰智库 以下的住宅，在非限购区购买住宅及在限购区购买120平方米以上的住宅时不限制套数。 此外，境外人士允许购买商服类物业，但购房人需要提供用于自住自用的书面承诺。 7月10日，青岛市住房公积金管理中心发布通知，明确了2024年度住房公积金缴存基数的调整事项。 根据国务院《住房公积金管理条例》及青岛市相关规定，缴存基数将根据职工上一年月平均工资计算，包含工资、奖金、津贴和补贴等。缴存基数上限为本市上一年度城镇非私营单位就业人员月平均工资的3倍，下限为本市上一年度月最低工资标准。 2024年7月起，青岛市职工住房公积金缴存基数将调整为2023年职工月平 均工资，上限为32310.25元，下限在不同区域有所不同，市南区、市北区、 李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区、即墨区为2200元，胶州市、平度市、 莱西市为2010元。同时，单位和职工各自的住房公积金缴存比例应在5% 至12%之间，缴存单位可自主选择确定。 此外，灵活就业人员的住房公积金月缴存额上限为7754元，下限为202元。灵活就业人员可在上下限范围内自主确定月缴存额，低于下限的将自动调整为最低月缴存额202元。2024年住房公积金汇缴年度所属