核心观点与关键数据
- 租赁需求持续修复：深圳优质商业市场整体空置率环比微降0.3个百分点至9.0%，较去年末下降1.4个百分点，显示租赁需求企稳修复。福田空置率降幅最大（下滑4.6个百分点），中心区项目尤为明显；宝安空置率最低（3.7%），而南山因高供应压力部分项目空置率上升。
- 餐饮品牌拓店积极：餐饮消费增速达24.8%（前4月），带动品牌活跃入驻，如羲和京致、吉士星座、茶救星球等。茶饮系列扩张显著，反映消费复苏。
- 高端零售保持稳定：化妆品类零售额增长23.9%（前4月），高端品牌仍占据购物中心首层，LoroPiana、Prada等升级为跨层空间以提升体验。
- 消费情绪保守：尽管商场人气恢复，但消费仍以基础消费为主，业主租金坚挺，最优层平均租金微降0.3%至809.4元/平方米/月。
市场动态与趋势
- 香港游客回流：深港通关后香港游客消费活跃，地铁口商业受青睐，福田星河COCOPark举办购物节加速两地经贸交流。
- 新兴区域拓展谨慎：部分核心商圈餐饮品牌开始向新兴区域延伸，但优先选择人流密集的标杆项目。
- 未来供应压力：下半年将新增55.4万平方米优质商业，结合新能源汽车租赁需求放缓及集合类零售扩张乏力，招商难度或增加。
数据与图表
- 存量与空置率：深圳优质商业存量达641.9万平方米，空置率9.0%，各区差异显著（宝安最低3.7%，南山最高13.9%）。
- 经济指标：社会消费品零售总额同比增长13.5%（前4月），餐饮零售增速最高（24.8%）；GDP增速1.5%，居民消费价格指数稳定。
- 未来趋势：预计2023年Q1平均租金微降，未来一年租金/空置率走势分化，新兴供应区域需关注招商挑战。
主要品牌开业情况
- 2023年Q2：星河World COCO Park二期（龙岗）、大悦城（宝安）、深圳湾万象城二期（南山）等重点项目开业。
