深圳优质商业市场2023年第四季度报告总结
核心观点与市场动态
- 餐饮业态占比显著提升：餐饮业态在年内新增需求中的占比上升至47.2%，较2020年上升8.7个百分点，多为大众消费类品牌，其中粤菜、火锅烧烤类占比18.6%，新式饮品及咖啡类占比9.8%。
- 消费恢复带动空置率下降：福田、龙岗优质商业整体空置率同比下降约5个百分点，全市空置率降至8.9%，主要受消费恢复和轨道交通节点项目影响。
- 租金微降：受次新项目竞争和新项目投入影响，全市最优层平均租金微降0.6%至每月每平方米802.9元。
- 零售品牌租赁需求放缓：部分品牌受多渠道营销和性价比趋势影响放缓租赁需求，但女装、运动户外服饰仍是重要支柱，如CHiCPARK华南首店、迪卡侬罗湖首店开业。
- 新能源汽车品牌分化：头部企业（如蔚来、仰望）保持租赁需求稳定，部分缺乏产业链支撑的品牌需求收缩。
关键数据
- 市场存量：深圳优质商业总存量升至约659.9万平方米，全年新增供应31.3万平方米，与2022年持平。
- 租金与空置率：全市最优层平均租金802.9元/平方米/月，空置率8.9%，较去年同期改善1.5个百分点。
- 餐饮业态占比：餐饮类占比47.2%，较2020年上升8.7个百分点，大众消费类品牌为主。
- 零售业态占比：零售业态占比43.2%，其中女装占9.2%，运动户外服饰占4.0%。
未来趋势与政策
- 新增供应：预计2024年全市将有72万平方米优质商业项目投入使用，其中新兴商圈占比70.8%。
- 项目更新：益田假日广场启动焕新计划，KKMall进行扩建。
- 政策规划：深圳发布《深圳市商业网点规划（2023-2035）》，构建四级商业消费空间结构，世界级5个，全国级7个。
- 国际消费中心建设：试行境外旅客“即买即退税”服务，逐步落地国际消费中心目标。
主要品牌开业情况（2023年第四季度）
- 罗湖：益田假日广场（2024）
- 龙岗：坂田万科广场（2024）
- 南山：深圳湾万象城二期（2025）
- 福田：深圳万象城（零售领展中心城）
- 南山：GB David零售（宝能太古城）
- 福田：山海错糟粕醋海鲜火锅（深业上城）
- 南山：番茄口袋零售（万象天地）
研究结论
深圳优质商业市场在消费恢复和业态调整下呈现结构性变化，餐饮占比提升，空置率改善，但租金微降。未来新兴商圈将成为供应主力，政策支持国际消费中心建设，市场持续分化但整体稳定。
