深圳写字楼市场报告 2022年 Q4

全市租金延续下行趋势但跌幅明显收窄 深圳甲级写字楼市场 knightfrank.com.cn 季度报告 2022年第四季度 概览和展望 第四季度，租赁需求持续疲软，但金融，专业服务类，TMT仍保持相当活跃的问询量。全市租金继续下调至192.4元/平方米/月，同比去年第四季度租金下降2.2%，年跌幅明显收窄。持续供应，需求疲软是全市空置率攀升的重要原因， 空置率升至18.8%。 投资市场，内资自用型买家保持活跃，季度内录得四宗大宗交易，总交易金额约为人民币41.9亿。 展望明年，随着防疫措施的优化，粤港澳大湾区将加速融合，市场情绪将得到修复。各业主为稳定入驻表现，将继续向租户倾斜。受大量新增供应入市影响，空置率将继续保持上行。 图一：深圳甲级写字楼市场参考指标[1] 2022年2022年 2022年 2022年 121平,方5米00 第四季度新增供应 -13平7,方0米00 第四季度净吸纳量 第四季度租金 1元9/平2方米./4月 第四季度空置率 18.8% 按季变幅：下季预测： 按季变幅：下季预测： 按季变幅：下季预测： 0.8% 按季变幅：下季预测： 2.9% [1]租金为平均净有效租金 资料来源:莱坊研究部 租金走势 图二:深圳甲级写字楼租金走势 元/平方米/月 250 资料来源：莱坊研究部 续下降，按季下跌0.8%，至192.4元/ 240 230220 210 200 190 180 170 Q1Q2Q3Q4 2013 Q1Q2Q3Q4 2014 Q1Q2Q3Q4 2015 Q1Q2Q3Q4 2016 Q1Q2Q3Q4 2017 Q1Q2Q3Q4 2018 Q1Q2Q3Q4 2019 Q1Q2Q3Q4 2020 Q1Q2Q3Q4 2021 Q1Q2Q3Q4 2022 第四季度，全市甲级写字楼平均租金继平方米/月。 租金跌幅较大的区域主要在TMT行业较为集中的南山前海及科技园板块，而福田中心区、车公庙、宝安中心区租金则录得增长。 值得注意的是，全市租金虽自2018年起开始震荡下行的趋势，但年跌幅已连续三年收窄，预计租金或将逐步回稳。 表一：深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2022年第四季度 子市场 （人民币租/平金方米/月)租金环比变幅空置率空置（率百分环比点）变幅 罗湖 162.1 ↔ 17.6% ↑1.9 福田-华强北 192.5 ↔ 15.4% ↑2.7 福田中心区 226.8 ↑3.7% 16.3% ↑2.1 福田-车公庙 221.4 ↑1.8% 11.1% ↑3.1 南山-科技园 166.2 ↓2.2% 15.4% ↑3.7 南山-后海 206.3 ↓1.5% 16.8% ↑2.8 南山-蛇口 188.3 ↔ 12.7% ↓1.4 南山-前海 170.7 ↓2.8% 26.1% ↑3.2 宝安中心区 156.0 ↑1.3% 14.4% ↓0.2 资备料注来：部源分：莱数坊据研或究因部数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准 供应与需求 图三:深圳甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米 甲级写字楼供应量（左轴）甲级写字楼净吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 1,60030% 1,400 1,200 25% 20% 1,000 80015% 600 10% 400 5% 200 00% 201420152016201720182019202020212022 资料来源：莱坊研究部 付两个项目。 累计2022年全年，新增供应约60万平 第四季度，多个项目延期交付，全市仅交 方米，全年净吸纳量18万平方米，超出三倍的供需比，令全市甲级写字楼空置率较2021年第四季度走高5.3个百分点至18.8%。此外，全年净吸纳量创下十年来最低值，仅为疫情前（2019年）的四分之一，数据反映出本年度租赁需求的疲软。 租下星河中心4,000平方米，杰发科技 从租赁成交来看，TMT与咨询类公司的问询量保持活跃，金融业支撑本季度的租赁需求。例如，中证金石投资控股 千平方米 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 图四：深圳甲级写字楼市场新增供应交付预测 罗湖-蔡屋围福田中心区后海 科技园前海其他 2022年 2023年 2024年 2025年 其他包括华强北，车公庙，蛇口，宝安中心区 资料来源:莱坊研究部 Autochips租下前海鸿荣源中心3,000平方米，中信保诚租下海纳百川大厦1,000平方米。 随着香港与内地逐步通关，粤港澳大湾区的建设将重回快车道，叠加国内疫情对经济所带来的不确定已逐渐减弱，这些要素都将为租赁需求的恢复注入动能。但大量新增供应仍是深圳写字楼市场最为严峻的问题，全市租金或将缓慢复苏，空置率将进一步抬高。 表二:深圳甲级写字楼主要租赁成交，2022年第四季度 区域项目租户 （平面方积米）交易类型 福田中心区 星河中心 中证金石投资控股 4,000 新租 南山-前海 前海鸿荣源中心 杰发科技Autochips 3,000 新租 南山科技园 汉京中心 思必驰科技股份有限公司 2,000 新租 福田中心区 嘉里建设广场 孚昇电子贸易（深圳）有限公司 1,000 新租 宝安中心区 海纳百川大厦 中信保诚人寿 1,000 新租 投资市场 资注料：所来有源成：莱交坊细研节究均部有待落实 2022年第四季度，深圳写字楼投资市场录得四宗大宗交易，均是内资自用型买家，总交易金额为人民币41.9亿。 四宗分别为，国泰君安公告将购置福田区深业上城三期39-44层，预计成交金 额不超过人民币11.6亿；京基智农购置 龙岗区的京基智慧科园项目中4、5、6栋 房屋，建筑面积合计约为5.9万平方米，总价约为人民币8.9亿。泸州老窖购置地铁汇通大厦约1万平方米，总价约为人民币6亿。以及安克创新向深圳市润雪实业有限公司购买名下房产，建筑面积约5.1万平方米，价格约为15.4亿。 年底，中央经济工作会议再次提及房住 不炒以及房地产是国民经济支柱行业，并且首次明确提出保交楼、保民生、保稳定“三保”政策。预计房地产行业将在明年逐步回稳，自用型买家，国企及政府平台公司主导的交易将继续保持活跃。待市场整体环境得到改善后，投资型买家将有望回归。 深圳甲级写字楼市场数据图（2022年第四季度） 图五：各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 宝安中心区 存量:74 前海 租金:156.0 存量:133 科技园 存量:164 车公庙 存量:58 华强北 空置率:14.4% 租金:170.7 空置率:26.1% 租金:166.2 空置率:15.4% 租金:221.4 存量:29 空置率:11.1% 租金:192.5 空置率:15.4% 甲级写字楼 总存量约 916 万平方米 蛇口 存量:17 后海 租金:188.3 存量:142 福田中心区 租金:206.3 存量:223 罗湖 租金:226.8 租金:162.1 存量:78 资注料:存来量源的:莱单坊位研为究万部平方米，租金为平均有效租金，人民币/平方米/月；空置率为平均空置率 空置率:12.7% 空置率:16.8% 空置率:16.3% 空置率:17.6% 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部深圳写字楼服务部 +862160321769 朱高级磊董事，中国区研究及咨询部主管 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董事悦，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 简深圳家董宏事总经理及华南区办公楼服务部主管 +8675566613141 ken.kan@cn.knightfrank.com +85228467184 王董事兆，麒大中华区研究及咨询部主管 martin.wong@hk.knightfrank.com 何建朗 分析员，广州研究及咨询部 +862038771477 stephen.he@cn.knightfrank.com 近期研究报告 聚焦金融业 写字楼租户市场专题报告 北京写字楼市场报告 2022年第四季度 上海写字楼市场报告 2022年第三季度 广州写字楼市场报告 2022年第三季度 深圳写字楼市场报告 2022年第三季度 2022年亚太区房地产前景展望 可kn从igh以tf下ra网nk址.co查m看.c莱n坊其他报告： 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。