房地产行业周报：央行提出择机降准降息，国常会研究推进城市更新

核心观点：央行提出择机降准降息，国常会研究推进城市更新 本周我们跟踪的68城新房成交同比增长，环比减少，20城二手房成交面积同比增长，环比减少。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降。本周国务院常务会议提出研究推进城市更新工作作为扩大内需的重要抓手。央行提出将加大货币政策调控强度，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息。本周上海土拍市场火热，7宗地块中5宗溢价成交，宸嘉竞得徐汇龙华地块，楼板价约12.6万/平，招商和金茂均斩获3宗地块，贝壳拿下奉贤新城地块。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 研究推进城市更新工作扩大内需，多地下调公积金贷款利率 中央层面：国务院：国务院常务会议提出研究推进城市更新工作作为扩大内需的重要抓手。央行：央行将加大货币政策调控强度，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息。 地方层面：上海：公积金贷款利率下调，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。北京：存量房公积金贷款利率下调，2024年5月18日以前发放的期限1年以上的公积金贷款，5年以下（含5年）和5年以上首套公积金贷款利率将分别降至2.35%和2.85%。 市场端：土地成交面积同比增长，上海土拍市场火热 销售端：2025年第1周，全国68城商品住宅成交面积369万平米，同比增加49%，环比下降27%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达369万平米，累计同比增加49%。全国20城二手房成交面积为184万平米，同比增速37%，前值+38%；年初至今累计成交面积184万平米，同比增速37%，前值+1%。 投资端：2025年第1周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2183万平方米，成交土地规划建筑面积7711万平方米，同比增加6%，成交溢价率为1.5%。 上海：7宗地块中5宗溢价成交，宸嘉竞得徐汇龙华地块，楼板价约12.6万/平，招商和金茂均斩获3宗地块，贝壳拿下奉贤新城地块。北京：3宗地块均溢价成交，海淀清河两相邻地块累计报价超400轮，分别由中铁&招商&华润联合体以及建发斩获，总地价均超90亿元。 融资端：国内信用债发行规模环比减少 2025年第1周，信用债发行0亿元，同比减少100%，环比减少100%，平均加权利率2.31%，环比减少0BP。信用债累计发行规模0亿元，同比减少100%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、研究推进城市更新工作扩大内需，多地下调公积金贷款利 率 中央层面：（1）中央财办：合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房；重点是防范化解房地产市场风险、地方政府债务风险和中小金融机构风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。要持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。（2）国家统计局：建筑业商务活动指数12月升至53.2%新订单指数达51.4%。（3）住建部：2024年，中国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个，截至11月已超额完成目标，达到5.6万个。（4）香港金管局：11月新批出贷款额较10月增27.7%至242亿港元，一手和二手市场交易贷款分别增46.2%和20.3%，转按交易贷款增20.1%。新申请贷款个案增9.7%，但新取用贷款额减5.2%。定价参考方面，以银行同业拆息定价比例升至92.2%，最优惠贷款利率定价比例降至2.6%。（5）国务院：国务院常务会议提出研究推进城市更新工作。城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。要坚持问题导向和目标导向相结合，统筹推动城市结构优化、功能完善、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。（6）央行：加大存量商品房和存量土地盘活力度，推动房地产市场止跌回稳，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。（7）央行：择机降准降息。央行将加大货币政策调控强度，提高货币政策调控前瞻性、针对性、有效性，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息。强化央行政策利率引导，完善市场化利率形成传导机制，发挥市场利率定价自律机制作用，加强利率政策执行，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。 地方层面：（1）上海：公积金贷款利率下调2025年起执行新标准，调整后，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。（2）北京：存量房公积金贷款利率将于1月1日起下调，2024年5月18日（不含）以前发放的期限在1年以上的公积金贷款，5年以下（含5年）和5年以上首套公积金贷款利率将分别降至2.35%和2.85%。（3）上海：支持多子女家庭纳入住房保障范围建设生育友好型社会。（4）北京：住房公积金个人住房贷款借款期限可计算到借款申请人法定退休年龄后5年，原则上最高不超过68周岁，贷款期限最长为30年。本通知自2025年1月1日起执行。原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。（5）厦门：住房公积金贷款买第二套住房最低首付款比例由25%下调至20%。（6）河南：河南省人民政府印发《加快服务业高质量发展若干政策措施》。其中提及，全方位提振住房消费。取消商品住房限制政策，鼓励开展现房销售，支持各地合理提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭、引进的高层次人才等可提高20%贷款额度，支持缴存人使用公积金贷款购买配售型保障性住房、最低首付款比例为15%。（7）海南：结合实际开展公积金贷款展期业务，延长后贷款期限须同时满足：（一）不超过申请时对应住房贷款类型规定的最长贷款期限；（二）不超过借款人法定退休年龄后5年；（三）不超过抵押物剩余土地使用年限；（四）符合抵押登记部门规定的期限。 表1：研究推进城市更新工作扩大内需，多地下调公积金贷款利率 2、销售端：新房成交同比增长，二手房成交同比增长 2.1、68大中城市新房成交同比增长，环比减少 根据房管局数据，2025年第1周，全国68城商品住宅成交面积369万平米，同比增加49%，环比下降27%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达369万平米，累计同比增加49%。 图1：64大中城市新房成交面积同比增长 图2：64大中城市新房成交面积环比减少 图3：2025年第1周68大中城市成交面积同比增长，环比减少 图4：2025年第1周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比减少 图5：2025年第1周68大中城市中二线城市成交面积同比增长，环比减少 图6：2025年第1周68大中城市中三四线城市成交面积同比增长，环比增长 根据房管局数据，2025年第1周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速+49%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为102%、41%、38%，年初至今累计增速102%、41%、38%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比增长，环比减少 2025年第1周，全国20城二手房成交面积为184万平米，同比增速37%，前值+38%；年初至今累计成交面积184万平米，同比增速37%，前值+1%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增长，上海土拍市场火热 2025年第1周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2183万平方米，成交土地规划建筑面积7711万平方米，同比增加6%，成交溢价率为1.5%。一线城市成交土地规划建筑面积232万平方米，同比下降37%；二线城市成交土地规划建筑面积3404万平方米，同比增加17%；三线城市成交土地规划建筑面积4075万平方米，同比增加2%。上海：7宗地块中5宗溢价成交，宸嘉竞得徐汇龙华地块，楼板价约12.6万/平，招商和金茂均斩获3宗地块，贝壳拿下奉贤新城地块。北京：3宗地块均溢价成交，海淀清河两相邻地块累计报价超400轮，分别由中铁&招商&华润联合体以及建发斩获，总地价均超90亿元。广州：2宗天河国际金融城地块均由保利底价摘得，楼板价突破5万/平。杭州：7宗地块中6宗溢价成交，整体热度较高，其中滨江拿下3宗地块，招商、中海、绿城、贝壳均有斩获。成都：6宗地块均溢价成交，其中青羊区4宗组合地块由建发竞得，楼板价约1.8万/平。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行规模同环比减少 2025年第1周，信用债发行0亿元，同比减少100%，环比减少100%，平均加权利率2.31%，环比减少0BP。信用债累计发行规模0亿元，同比减少100%。 图13：信用债单周发行规模环比减少 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年12月30日-1月3日，下同）房地产指数下跌7.66%，沪深300指数下跌5.17%，相对收益为-2.84%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第19位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：粤宏远A、*ST银亿、天房发展、华远地产、*ST中迪，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为：济南高新、苏州高新、皇庭国际、华夏幸福、国创高新。 图15：房地产指数下跌7.66%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股粤宏远A、*ST银亿、天房发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中济南高新、苏州高新、皇庭国际跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比增长，环比减少，20城二手房成交面积同比增长，环比减少。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降。本周国务院常务会议提出研究推进城市更新工作作为扩大内需的重要抓手。央行提出将加大货币政策调控强度，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息。本周上海土拍市场火热，7宗地块中5宗溢价成交，宸嘉竞得徐汇龙华地块，楼板价约12.6万/平，招商和金茂均斩获3宗地块，贝壳拿下奉贤新城地块。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。