研报正文总结
拿地开工率低，中央出台支持盘活存量闲置土地相关政策
- 2021年房地产行业下行周期中，民企大量退出土地市场，城投起到拖底作用，但开发能力较弱。克而瑞数据显示，2021年至2024年5月，重点监测的30个重点一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得；地方国企、央企、民企和城投拿地项目中全部开工的地块开工率分别为73%、65%、41%、20%。
- 今年以来，中央会议多次出台支持盘活存量闲置土地相关政策。5月17号国务院政策例行吹风会提及“支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地”。
时隔5年重启土储专项债，加快消化存量土地
- 2017年5月，财政部启动了土储专项债的发行，用于支持地方政府依法用于收购、置换、回收等方式取得土地，2019年9月停止发行。时隔五年，2024年11月11日自然资源部重启土储专项债，为收购土地提供了具体的指导策略。
- 土地出让金收入占政府性基金预算收入比例超过80%，截至2024年11月，地方本级土地出让收入累计同比下降22.4%。重启土储专项债有助于减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。
多地公开征集收回收购存量闲置土地
- 多地纷纷发文推进收回收购闲置土地。目前多地发布公告公开征集收回收购存量闲置土地，包括安徽省淮北、池州市，四川省遂宁、自贡市，以及金沙县、永福县等地，以三四线城市及县城为主。
地方政府收回收购土地案例
- 广州收回收购三幅未开发闲置土地。越秀先后发布三则公告，广州市土地开发中心收回/收储白云区广龙地块、番禺区暨南大学北侧地块以及大干围地块。政府拟收购华侨城武汉洪山区TOD项目地块。天津市东丽区土整中心收购天津津投城市开发沙柳北路地块。岳阳市土地储备中心收购华升股份控股子公司地块。
- 广州收购土地定价参考市场评估或成本法，订约方公平磋商后确定。支付方式包括两种模式，模式一以应付票据形式支付，模式二以现金延期形式支付。
- 天津市东丽区土整中心收购天津津投城市开发沙柳北路地块。沙柳北路地块面积约21万平方米，定价以评估值为基础，经双方协商并参考周边土地价格，土地收储补偿金额171347.85万元。分期整理，分期支付。
- 岳阳市土地储备中心收购华升股份控股子公司地块。被收回4宗土地实测总面积为261,166.9平方米，收购地上房屋实测总面积为99,524.73平方米。补偿金额区间为3.4亿元-3.8亿元（含税价）。
收回收购土地面临的挑战
- 抵押债权关系复杂：部分开发商的存量土地性质已经做了抵押，存在复杂的抵押和债权关系，涉及多方利益，处置较为复杂。
- 土地价格下跌预期：当前房地产行业前景不明朗，土地价格和房价存在下跌预期，影响政府对于存量土地的盘活积极性。
- 回收定价存在一定矛盾：专项债需要偿还本息，若定价太高，对于政府而言成本收益难以平衡，存在资金压力。对于房企而言，部分地块是在市场高峰期获取，价格较高，若定价过低，开发商参与意愿度不高。
投资建议
- 目前我国房地产市场供求关系已发生根本变化，5月17日国务院会议提及支持地方政府收回、收购闲置存量住宅用地后，11月重启土地储备专项债，在资金方面给予地方政府收回收购土地重要支持。随着专项债政策工具的推出，有助于改善房企资金状况，提高经营能力，加快盘活存量土地，从土地端对于房地产市场止跌回稳起到推动作用。目前多地积极响应政策，发布公告公开征集收回收购存量闲置土地，但多数为三四线城市及县城，部分地区也有政府收回收购企业存量土地落地。考虑到收回收购土地仍面临抵押债权关系、定价等方面的问题，后续政策效果有待进一步观察，建议关注相关地方国企及开发商。
风险提示
- 房地产行业下行风险；个别房企信用违约风险；房地产政策落地进程不及预期。
