固收点评：房地产：货币化安置与土储专项债

核心观点与政策解读

• 货币化安置再提：国新办发布会提出新增100万套城中村改造和危旧房改造，通过货币化安置方式支持，重点支持地级以上城市，并提供专项借款、专项债、税费优惠及商业贷款等五项政策支持。
• 货币化安置背景：城中村和危旧房安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切；货币化安置可满足群众自主选择需求，减少过渡期，并释放增量购房需求，助力去库存。
• 历史回顾：2014-2017年棚改货币化安置成功推动三四线城市去库存，2017年棚改货币化比例近60%，对应带动住宅销售约3亿平方米。
• 当前政策力度：新增100万套货币化安置规模相对较小，但支持力度不减，后续或有增量，预计或撬动0.8亿平方米住宅销售。

债市展望

• 债市影响：政策表述未超预期，未推动财政发力预期增强，资金流动性较好，存量房贷利率下调即将落地，债市无需过度担忧。
• 短期走势：10年期国债收益率处于2.1%分歧点，政策预期博弈下债市短期或有所反复，10Y国债收益率预计在2.10%-2.20%区间，突破2.20%时配置交易价值凸显，跌破2.10%时需保持审慎。
• 观测节点：关注全国人大常委会和政治局会议，等待财政政策落地，关注政府债供给与货币政策错位配合带来的交易机会。

土储专项债重启

• 重启背景：地方政府债务压力大，土地出让收入承压，土地储备对土地市场平稳发展重要。
• 重启意义：缓解地方政府债务压力，调剂跨期余缺，平衡预算，缓解地方国企资金压力。
• 具体操作：优先回购企业无力开发或不愿开发的住宅、商服用地，研究允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款收购存量土地。
• 闭环机制：形成房企纾困、土地盘活的闭环，促进金融-财政-房地产长期正向循环，回收土地可重新规划开发，服务实体经济发展。
• 专项债发行：今年以来专项债发行节奏偏缓，重启收储土地及收购存量商品房可扩大专项债资金适用范围，提高资金使用效率。
• 规模与影响：土储专项债重启对地产市场有正向积极作用，但规模量级及具体操作细节待观察，当前对债市定价影响有限。

风险提示

• 政策不确定性
• 基本面变化超预期
• 海外地缘政治冲突