德祥地产2024-2025中期报告

* （于百慕大注册成立之有限公司） 股份代号：199 2024-2025 中期报告 *仅供识别 目录 2公司资料 4股东信息 5财务摘要 6管理层讨论及分析 13其他资料 18简明综合损益表 19简明综合损益及其他全面收益表 20简明综合财务状况表 22简明综合权益变动表 23简明综合现金流量表 25简明综合财务报表附注 51释义 2024-2025中期报告1 公司资料 董事会 执行董事独立非执行董事 张汉杰先生 （主席） 陈国强博士 （联席副主席） 石礼谦，GBS，JP （联席副主席） 陈耀麟先生 罗汉华先生 （首席财务总监） 叶瀚华先生 彭铭东先生 非执行董事 周美华女士 2德祥地产集团有限公司 公司资料 董事委员会 审核委员会 彭铭东先生（主席）石礼谦，GBS，JP 叶瀚华先生 薪酬委员会 彭铭东先生（主席）石礼谦，GBS，JP 叶瀚华先生 提名委员会 石礼谦，GBS，JP（主席）张汉杰先生 叶瀚华先生彭铭东先生 企业管治委员会张汉杰先生（主席）叶瀚华先生 罗汉华先生 投资委员会张汉杰先生陈国强博士陈耀麟先生罗汉华先生 公司秘书 黄少敏女士 法定代表 张汉杰先生（祝慧妍女士为替任人）罗汉华先生（黄少敏女士为替任人） 法律顾问 康德明律师事务所（有关百慕大之法律）姚黎李律师行（有关香港之法律） 张叶司徒陈律师事务所（有关香港之法律）梁瀚民大律师（有关澳门之法律） 核数师 德勤•关黄陈方会计师行执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司 中国银行股份有限公司澳门分行东亚银行有限公司 恒生银行有限公司 中国工商银行（亚洲）有限公司 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 香港主要营业地点 香港中环 夏悫道12号 美国银行中心30楼 主要股份登记及过户处 ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse 2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 香港股份登记及过户分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 网址 www.itcproperties.com 股份代号 香港联交所199 2024-2025中期报告3 股东信息 财务日程表 公布2024-2025年度之中期业绩2024年11月27日 中期股息之除息日不适用 中期股息之暂停办理过户日期不适用 中期股息之记录日期不适用 中期股息之派付日期不适用 公布2024-2025年度之全年业绩2025年6月 公司通讯 本中期报告之英文及中文印刷本现已备妥，并以可供查索的格式载于本公司网站www.itcproperties.com。 倘若已选择收取本公司之公司通讯的印刷本之股东及本公司之非登记股东欲更改其已选择之所有日后发出的公司通讯的语文版本，可随时发出最少七日事先书面通知，送交本公司于香港之股份登记分处（“股份登记分处”）卓佳证券登记有限公司，地址为香港夏悫道16号远东金融中心17楼，或电邮至itcproperties-ecom@hk.tricorglobal.com，亦可填妥及交回更改选择表格（表格可于本公司网站下载）予股份登记分处。 股东查询 电邮:info@itcproperties.com 电话:(852)28359500 传真:(852)28582697 4德祥地产集团有限公司 财务摘要 截至9月30日止六个月 2024年 2023年 港币百万元 收益 根据简明综合损益表 10 101 物业收入及酒店收益－应占联营公司及合营公司 297 324 －透过出售于一间合营公司之权益 107 – 414 425 亏损净额 (530) (184) 港仙 每股基本亏损 (56) (18) 港币百万元 收益亏损净额 港币百万元 1,056 742 (153) (184) 425 414 (530) (682) 2022年╱ 2023年 2023年╱ 2024年 2023年╱ 2024年 2024年╱ 2025年 2022年╱ 2023年 2023年╱ 2024年 2023年╱ 2024年 2024年╱ 2025年 财政年度 财政年度 财政年度上半年财政年度上半年 财政年度 财政年度 财政年度上半年财政年度上半年 来自附属公司来自应占联营公司及合营公司 港币百万元 资产总额股东资金总额 港币百万元 6,710 5,676 4,750 4,103 3,994 3,608 2,930 2,469 2022年 2023年 2024年 2024年 2022年 2023年 2024年 2024年 3月31日 3月31日 3月31日 9月30日 3月31日 3月31日 3月31日 9月30日 2024-2025中期报告5 管理层讨论及分析 业务回顾 持续的地缘政治紧张局势及持久的通胀导致全球经济及商业活动放缓。亦由于财务压力及房地产市场低迷，本集团继续检讨其营商模式并调整其灵活性。由于本集团于本期间并无出售所拥有的物业存货，本集团于本期间的收益减少港币91,100,000元至港币9,700,000元，而去年同期则为港币100,800,000元。 于本期间，本集团继续审慎缓解其流动资金状况并改善其财务状况。本集团于8月份出售其全部于BayshoreVenturesJVLtd.的50%股权，该公司间接持有及经营一间位于加拿大的酒店温哥华湾岸威斯汀酒店。尽管该出售事项导致于本期间出售一间合营公司权益之亏损港币220,400,000元，然而现金流入缓和本集团持续经营问题及舒缓其履行实时现金责任之压力。此外，BayshoreVenturesJVLtd.拥有一笔于2024年10月到期金额为加币175,000,000元的银行贷款，而该银行贷款的50%金额为加币87,500,000元（相当于约港币505,000,000元）则由本集团担保。该出售事项已减轻本集团的再融资风险。 此外，于本期间末后，本集团亦出售(i)1488AlberniInvestmentLimitedPartnership及1488AlberniDevelopmentHoldingsLimitedPartnership之10%股权；(ii)上述有限合伙企业结欠有限合伙人及╱或其联属公司之10%贷款及应计利息；及(iii)AssetsBuilderInvestmentsLimited之10%股权。该出售事项已变现本集团对该项目的部分投资，并取回本集团的资源以偿还债务及履行必要的支付责任。 与此同时，由于全球投资市场放缓及不明朗因素，加上商用物业市场面对根本性的挑战，本集团预计于本期间本集团之物业价值下降，导致(i)确认为销售成本之商业物业存货（包括香港及海外物业）之减值亏损为港币85,000,000元（2023年9月30日：无）；(ii)确认本集团的一个投资商业物业之公平值减少为港币45,000,000元（2023年9月30日：港币35,000,000元）；(iii)本集团的物业、机械及设备减值亏损为港币11,500,000元（2023年9月30日：无）及(iv)应占本集团一间合营公司持有一个位于中国之商业物业之公平值减少为港币43,900,000元（2023年9月30日：港币60,800,000元）。因此，本集团于本期间录得本公司拥有人应占净亏损为港币504,300,000元，而去年同期则为港币161,000,000元。 董事会决定不宣派本期间之中期股息（2023年：无）。 物业 本期间录得分部亏损为港币229,300,000元，而去年同期则为港币103,100,000元。如上文所披露，亏损增加乃因于本期间商业物业存货之减值亏损港币85,000,000元、投资物业之公平值减少港币45,000,000元、物业、机械及设备之减值亏损港币11,500,000元以及应占本集团一间合营公司持有一个位于中国之商业物业之公平值减少港币43,900,000元。 澳门 位于路环南岸的金峰名铸乃为由本集团一间联营公司发展之豪华住宅项目。尽管于2024年4月取消惩罚性印花税，澳门物业市场仍然疲软。于本期间该项目对本集团之贡献减少至港币33,000,000元（2023年9月30日：港币43,000,000元）。 6德祥地产集团有限公司 管理层讨论及分析 香港 有关本集团拥有72%权益位于土瓜湾上乡道21、23、25、27、29及31号之重建项目，物业已于2022年8月拆除。本集团已接受将土地转换为商住用地之大部份临时基本条款，并正与地政总署就土地补价评估进行磋商。 宝峰为位于半山宝珊道23号之高级豪宅项目，本集团拥有其20%权益。于上一个财政年度，已售出一个豪华住宅单位并交付予最终买家，亦于2024年10月售出另一个豪华住宅单位。 中国 达镖国际中心为一幢商场平台、办公室及酒店集于一身的综合大楼，位于广州市，邻近昌岗地铁站，交通便利。大楼之出租率于本期间保持稳定。 海外 英国伦敦 位于GreycoatPlace之物业已重建为一幢商住综合大厦，并于2023年8月取得实际竣工证书。我们现正积极寻找整栋楼宇的潜在买家。 加拿大温哥华 本集团于2024年9月30日拥有28%权益位于AlberniStreet之住宅重建项目正在向当地部门申请以取得发展及建筑许可。于本期间末后，本集团出售其10%权益予该项目之现有合作伙伴，有关详情概述于下文“报告期末后事项”一节内。于该出售事项后，本集团仍保留该项目之18%权益。 酒店及消闲 本期间录得分部亏损为港币225,600,000元（2023年9月30日：港币12,100,000元），此乃由于出售本集团的一间合营公司（其间接拥有一间位于加拿大的酒店温哥华湾岸威斯汀酒店）之50%股权之亏损港币220,400,000元。 位于中国之北京珀丽酒店有限责任公司 诚如本公司截至2024年3月31日止年度之年报所披露，本集团持有北京珀丽酒店有限责任公司（“北京珀丽”）（一间于中国成立的中外合营公司及本集团之联营公司）20%的股权，该公司拥有一块位于中国北京朝阳区将台西路8号的土地（“该土地”）。经考虑不利情况后，本集团于截至2024年3月31日止财政年度已确认于联营公司之权益之全额减值亏损港币136,200,000元。 于本期间，本集团监察状况，并考虑以下事件： 1.该土地可能会被收回 该土地重建已被暂停，倘该物业被指定为闲置土地，则或会被相关当局收回。有关情况可能会大幅降低北京珀丽所持土地的价值，甚至完全失去价值。 2024-2025中期报告7 管理层讨论及分析 2.缺乏重建资源 若无持有北京珀丽余下80%股权的主要股东（“主要股东”）的支持或合作，该土地重建的资源供应将受到阻碍，无法取得任何实质进展。此情况不仅降低该土地的价值，还将导致该土地无法产生任何收益。 3.与主要股东的问题 北京珀丽的日常营运由主要股东控制，本集团并未参与。于本期间，本集团已发出法律诉求，但未收到任何回应。因此，本集团已正式对北京珀丽提起法律诉讼，并向中国法院提交相关文件，指控其违反中国《公司法》之相关规定，并要求提供北京珀丽之所有法定文件及会计记录。该法律程序已正式提交，目前仍待立案。 4.本集团之最高潜在亏损 北京珀丽作为有限责任公司及本集团之联营公司，并无获得本集团提供之任何担保。因此，本公司已评估最低可变现价值为零，导致本集团于2024年3月31日的账面成本亏损总额为港币136,200,000元。 经考虑上述事件及正进行之法律程序，由于北京珀丽之状况并无改善，董事会认为于2024年9月30日并无迹象显示可收回成本。因此，于2024年9月30日，本集团继续将于北京珀丽之权益账面值维持为零。 于本报告日期，对本集团营运属重大之本集团应占物业权益概列如下： 地点用途 本集团应占权益 应占建筑面积(1) (%) （平方呎） 澳门位于路环石排