德祥地产2021-2022中期报告

中期報告2021-2022 *（於百慕達註冊成立之有限公司）股份代號：199 香港中環夏愨道12號美國銀行中心30樓* 僅供識別 2021-2022中期報告1目錄2公司資料4股東資訊5財務摘要6管理層討論及分析13其他資料20簡明綜合財務報表審閱報告21簡明綜合損益表22簡明綜合損益及其他全面收益表23簡明綜合財務狀況表25簡明綜合權益變動表26簡明綜合現金流量表27簡明綜合財務報表附註59釋義 德祥地產集團有限公司2公司資料石禮謙，GBS, JP（副主席）執行董事董 事 會獨立非執行董事黃禮順先生林秀鳳女士（首席財務總監）張志傑先生（董事總經理）陳耀麟先生張漢傑先生 （主席）葉瀚華先生陳百祥先生 2021-2022中期報告3公司資料核數師德勤•關黃陳方會計師行執業會計師註冊公眾利益實體核數師主要往來銀行香港上海滙豐銀行有限公司中國銀行股份有限公司澳門分行東亞銀行有限公司恒生銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司註冊辦事處Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda香港主要營業地點香港中環夏愨道12號美國銀行中心30樓主要股份登記及過戶處Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda香港股份登記及過戶分處卓佳秘書商務有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓網址www.itcproperties.com股份代號香港聯交所 199董事委員會審核委員會陳百祥先生（主席）石禮謙，GBS, JP葉瀚華先生薪酬委員會陳百祥先生（主席）石禮謙，GBS, JP張志傑先生葉瀚華先生提名委員會石禮謙，GBS, JP（主席）張漢傑先生陳百祥先生葉瀚華先生企業管治委員會張漢傑先生（主席）張志傑先生林秀鳳女士葉瀚華先生投資委員會張漢傑先生張志傑先生陳耀麟先生黃禮順先生林秀鳳女士公司秘書黃少敏女士法定代表張志傑先生（祝慧妍女士為替任人）林秀鳳女士（黃少敏女士為替任人）法律顧問康德明律師事務所（有關百慕達之法律）姚黎李律師行（有關香港之法律）張葉司徒陳律師事務所（有關香港之法律）梁瀚民大律師（有關澳門之法律） 德祥地產集團有限公司4股東資訊財務日程表公佈2021-2022年度之中期業績2021年11月26日中期股息之除息日2021年12月13日中期股息之暫停辦理過戶日期2021年12月15日至16日中期股息之記錄日期2021年12月16日中期股息之派付日期2022年1月7日或前後公佈2021-2022年度之全年業績2022年6月收取公司通訊之方式及語文版本本中期報告之英文及中文印刷本已備妥，並以可供查索的格式載於本公司網站www.itcproperties.com。倘若股東及本公司之非登記股東：(i) 已選擇或被視為已同意於本公司網站閱覽本中期報告之電子版本，或(ii) 在收取或於本公司網站閱覽本中期報告時遇到困難，彼等可以書面要求向本公司或本公司於香港之股份登記分處（「股份登記分處」）卓佳秘書商務有限公司（地址為香港皇后大道東183號合和中心54樓）免費索取印刷本。倘若股東及本公司之非登記股東欲更改其已選擇之本公司所有日後發出的公司通訊的收取方式或語文版本，可隨時發出最少七天的書面通知，送交股份登記分處（地址如上）或電郵至itcproperties-ecom@hk.tricorglobal.com，亦可填寫更改選擇表格並交回股份登記分處。股東查詢電郵：info@itcproperties.com電話：(852) 2831 8138傳真：(852) 2858 2697 2021-2022中期報告5財務摘要截至9月30日止六個月2021年2020年港幣百萬元收益根據簡明綜合損益表27428物業收入及酒店收益– 應佔聯營公司及合營公司1,73598– 透過部分出售於一間聯營公司之權益274– 2,283126 淨溢利（虧損）559(303) 港仙每股基本盈利（虧損）58(32) 每股中期股息10– 收益淨溢利（虧損）港幣百萬元2021年╱2022年財政年度上半年2019年╱2020年財政年度2020年╱2021年財政年度上半年2020年╱2021年財政年度港幣百萬元2021年╱2022年財政年度上半年2019年╱2020年財政年度2020年╱2021年財政年度上半年2020年╱2021年財政年度資產總額股東資金總額港幣百萬元2021年9月30日2019年3月31日2021年3月31日2020年3月31日港幣百萬元2021年9月30日2019年3月31日2021年3月31日2020年3月31日應佔聯營公司及合營公司來自附屬公司(972)(644)(303)(303)5599,1717,8926,5998,3625,3364,0603,4914,0472,283674442126 德祥地產集團有限公司6管理層討論及分析業務回顧在2019冠狀病毒病疫症威脅下，本集團繼續面對挑戰重重的營商環境。因應有關市況，本集團持續檢討其營商模式及調整其靈活性，並取得可觀回報。在嚴格的土地發展法規及低息環境之雙重影響下，本地房屋需求保持穩定，本集團之海珀單位銷售成績依然理想，提高本集團本期間之收益。本集團本期間之收益大幅增加873.2%至港幣274,300,000元（2020年9月30日：港幣28,200,000元），而毛利則增加至港幣22,200,000元（2020年9月30日：港幣3,400,000元）。此外，本集團應佔其聯營公司淨溢利大幅增加至港幣741,100,000元（2020年9月 30日：應佔淨虧損港幣100,000元 ）。然而，本集團已就收購保華建業集團有限公司（「保華建業」）45.76%權益之已付訂金合共港幣159,000,000元（「 訂 金 」）作出之預期信貸虧損（「預期信貸虧損」）確認重大虧損撥備港幣159,000,000元。由於上述因素，本集團於本期間之業績顯著轉虧為盈，錄得本公司擁有人應佔淨溢利港幣558,800,000元（2020年9月30日：淨虧損為港幣302,000,000元 ）。董事會宣佈派發本期間之中期股息（「中期股息」）每股股份10港 仙（2020年：無）。中期股息將以現金派付。物業本期間錄得分部溢利港幣832,000,000元，而去年同期則錄得虧損港幣138,300,000元。澳門隨著佔用許可證獲發後，由本集團一間聯營公司發展並位於澳門路環南岸之豪華住宅項目之預售單位已逐步交付予買家，相應銷售額已於本期間確認。該項目於本期間對本集團之貢獻大幅增加至港幣756,300,000元（2020年9月30日：港幣6,000,000元 ）。香港海珀為一項市區重建局項目，設有76個住宅單位連同一個商場平台，迄今已經出售其中合共74個單位。於本期間，34個單位已交付予買家，因此於本期間為本集團貢獻收益港幣256,000,000元。本集團已完成收購土瓜灣上鄉道21、23、25、27、29及31號所有單位及合併有關地段不分割份數。該物業將於符合城市規劃規定後，計劃作住宅重建。半山寶珊道23號項目為一項待售超級豪宅項目，一幢樓高10層之中層大廈之上蓋建築工程已於2020年10月展開。於本期間，本集團已出售該項目之20%實際權益，所得款項已用作償還於本期間結束後到期之擔保票據（定義見下文）。土瓜灣炮仗街41、43及45號項目屬重建項目，包括一幢低層設有零售商舖之住宅大樓。於本期間結束後，本集團已以總代價港幣318,300,000元出售該項目，從而取得溢利約港幣80,000,000元，並提升本集團之現金狀況。 2021-2022中期報告7管理層討論及分析中國達鏢國際中心為一幢集商場平台、辦公室及酒店於一身之綜合大樓，位於廣州市，鄰近昌崗地鐵站，交通方便。於本期間，在當前市況相對低迷之情況下，本集團透過按現行市價進一步收購達鏢國際中心13.5%令實際權益由31.5%增加至45%，旨在當市場變為全面復甦而出售物業時可從物業增值中得益。達鏢國際中心之出租率於本期間保持超過90%之穩健水平，故預期該物業於未來將繼續為本集團帶來合理的租金收入。海外加拿大溫哥華於本期間，溫哥華物業市場表現強勁，樓價急速上升。位於Alberni Street之住宅重建項目目前正在向當地部門申請以取得發展及建築許可。英國倫敦位於Greycoat Place之項目，擬重建為一幢商住大廈。於2021年5月，本集團成功取得重建修訂之批准，將地盤重建為一幢七層高大廈。在取得有關批准後，建築面積由39,000平方呎增加至43,200平方呎。該項目之拆卸工程已經完成，而主合約工程正進行中，預期於2022年完成。酒店及消閒由於本集團於2020年12月31日出售香港珀麗尚品酒店後不再錄得來自該酒店之收益，故此分部於本期間所得收益僅產生自本集團所收取之酒店管理費，金額為港幣400,000元，較去年同期港幣4,000,000元大幅減少。酒店及消閒業務持續受到2019冠狀病毒病疫症影響。因此，本期間錄得分部虧損為港幣54,900,000元（2020年9月30日：港幣35,100,000元 ）。於本期間，趁著市況相對低迷之情況下，本集團透過按現行市價收購上海漕河涇萬麗酒店額外15%實際權益，以把握資本價值之潛在升值。於有關收購事項後，本集團於上海漕河涇萬麗酒店之實際權益由9.5%增加至24.5%。 德祥地產集團有限公司8管理層討論及分析於本報告日期，對本集團營運屬重大之本集團物業應佔權益概列如下：地點用途本集團應佔權益應佔建築面積(1)(%)（平方呎）澳門位於石排灣馬路之金峰南岸、金峰名匯及金峰名鑄住宅╱商業35.5412,300 小計412,300 香港位於深水埗海壇街205號之海珀住宅╱商業1006,600位於中環夏慤道12號美國銀行中心30樓之物業辦公室10013,800位於灣仔軒尼詩道250號之250 Hennessy 辦公室╱車位10055,600位於土瓜灣上鄉道21、23、25、27、29及31號之重建項目住宅(2)7229,000位於半山寶珊道23號之重建項目住宅2016,000位於大角咀大角咀道86號之九龍珀麗酒店酒店4044,000 小計165,000 中國位於海南省三亞市崖州灣科技城之土地酒店100886,000位於廣州市海珠區江南大道南362號及 昌崗中路238號之達鏢國際中心之部分商業╱辦公室╱ 酒店╱車位45285,600位於上海市徐匯區漕河涇新興技術開發區 田林路397號之上海漕河涇萬麗酒店酒店24.5170,000 小計1,341,600 2021-2022中期報告9管理層討論及分析地點用途本集團應佔權益應佔建築面積(1)(%)（平方呎）海外位於英國倫敦Greycoat Place之Townsend House 住宅╱商業90.139,000位於加拿大英屬哥倫比亞省溫哥華Bayshore Drive 1601號之 溫哥華灣岸威斯汀酒店酒店╱會議╱ 配套用途50224,500位於加拿大英屬哥倫比亞省溫哥華Alberni Street 1444號、Broughton Street 711號及Nicola Street 740號之重建項目住宅╱商業28171,200 小計434,700 總計2,353,600 附註：(1) 應佔建築面積指於現時用途下之面積。(2) 該物業現時作為工業用途，計劃於符合城巿規劃規定後重建作住宅用途。證券投資本期間來自證券投資之分部虧損減少至港幣2,300,000元（2020年9月30日：港幣8,500,000元），此乃由於市場價格下跌而產生之未變現虧損。於2021年9月30日，本集團所持之股權及基金投資總值為港幣142,700,000元，當中76%為以美元列值之非上市證券及基金，24%則為以港幣列值之上市證券。融資於2021年9月30日，本集團之其他應收貸款為港幣184,3