房地产行业研究：地产指标进入修复阶段，多地落地“取消公摊”政策

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（12.14-12.20）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.8%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.8%，在各板块中位列第23。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -4.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为-0.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-3.5%和-3.9%。 土地市场成交环比回落，溢价率有所提升。本周（12.14-12.20）全国300城宅地成交建面2833万㎡，单周环比 -1%，单周同比-38%，平均溢价率5%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面33658万㎡，累计同比-27%；年初至今，中海地产、绿城中国、保利发展、华润置地、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比小幅上涨，同比持续正增长。本周（12.14-12.20）35个城市商品房成交合计438万平米，周环比+9%，周同比+14%。其中：一线城市周环比+1%，周同比+9%；二线城市周环比+16%，周同比+14%；三四线城市周环比-12%，周同比+29%。 本周二手房成交环比持续回落，同比维持高增。本周（12.14-12.20）15个城市二手房成交合计291万平米，周环比-9%，周同比+47%。其中：一线城市周环比-3%，周同比+76%；二线城市周环比-13%，周同比+30%；三四线城市周环比-15%，周同比+38%。 房地产各项地产指标进入修复阶段。2024年1-11月，全国房地产开发投资同比-10.4%，降幅扩大0.1pct；新开 工面积同比-23.0%，降幅扩大0.4pct；竣工面积同比-26.2%，降幅扩大2.3pct；销售面积同比-14.3%，降幅收窄1.5pct；销售金额同比-19.2%，降幅收窄1.7pct。全国房价跌幅收窄，一线城市二手房房价环比上涨。11月份70城新房价格指数环比下跌0.2%,跌幅比10月份收窄0.3pct；同比下跌6.1%，跌幅收窄0.1pct；70城二手住宅价格环比下跌0.3%，跌幅比10月份收窄0.2pct；同比下跌8.5%，跌幅收窄0.4pct；其中一线城市二手住宅价格环比上涨0.4%。 近期多地落地“取消公摊”政策。早在今年5月和9月，肇庆与湘潭均明确提出实行按住房套内面积计价宣传销 售。近期相关政策出台节奏有所加快，12月14日衡阳明确自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售；12月17日，河北省张家口市发文明确逐步推进“取消公摊”。我们认为前期居民购买新房存在公摊面积不透明、公摊面积过大等问题，随着“取消公摊”政策的落地，能有效提高房屋实际使用率，有望利好得房率较高的项目加速去化。此外由于过去二手房普遍存在得房率较低的问题，若后续相关政策在更多城市落地，或对二手房成交产生一定冲击。 投资建议 本周公布11月地产数据显示当前地产已逐步进入修复阶段，重点关注一线城市房价率先环比上涨。此外近期多地出台“取消公摊”政策，明年各地方或陆续落地相关政策，有望带动高得房率新房进一步去化。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企， 如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争 力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较 多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 房地产各项地产指标进入修复阶段4 近期多地落地“取消公摊”政策5 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 非开发公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：销售额：1-11月累计同比-19.2%，11月同比1%4 图表2：销售面积：1-11月累计同比-14.3%，11月同比3.2%4 图表3：房地产开发投资金额：1-11月累计同比-10.4%，11月同比-11.6%4 图表4：房屋新开工面积：1-11月累计同比-23%，11月同比-26.8%4 图表5：70大中城市新建商品住宅价格环比回升4 图表6：70大中城市新建商品住宅价格同比跌幅收窄4 图表7：70大中城市二手住宅价格环比回升5 图表8：70大中城市二手住宅价格同比跌幅收窄5 图表9：近期各地方政府有关“取消公摊”的政策5 图表10：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表11：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表12：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表13：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表14：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表15：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表16：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表17：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表18：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表19：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表20：35城新房成交面积及同比增速9 图表21：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表22：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表23：35城新房成交明细（万平方米）9 图表24：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表25：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表26：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表27：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表28：11城商品房的库存和去化周期12 图表29：11城各城市能级的库存去化周期12 图表30：11个重点城市商品房库存及去化周期12 图表31：地产行业政策新闻汇总12 图表32：地产公司动态13 图表33：物管行业资讯14 图表34：非开发公司动态14 图表35：A股地产PE-TTM15 图表36：港股地产PE-TTM15 图表37：港股物业PE-TTM15 图表38：覆盖公司估值情况16 房地产各项地产指标进入修复阶段 房地产各项地产指标进入修复阶段。2024年1-11月，全国房地产开发投资同比-10.4%，降幅扩大0.1pct；新开工面积同比-23.0%，降幅扩大0.4pct；竣工面积同比-26.2%，降幅扩大2.3pct；销售面积同比-14.3%，降幅收窄1.5pct;销售金额同比-19.2%，降幅收窄1.7pct。全国房价跌幅收窄，一线城市二手房房价环比上涨。11月份70城新房价格指数环比下跌0.2%,跌幅比10月份收窄0.3pct;同比下跌6.1%，跌幅收窄0.1pct；70城二手住宅价格环比下跌0.3%，跌幅比10月份收窄0.2pct;同比下跌8.5%，跌幅收窄0.4pct；其中一线城市二手住宅价格环比上涨0.4%，已连续两个月上涨。 图表1：销售额：1-11月累计同比-19.2%，11月同比1%图表2：销售面积：1-11月累计同比-14.3%，11月同比 3.2% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 21.07 21.09 21.11 22.02 22.04 22.06 22.08 22.10 22.12 23.03 23.05 23.07 23.09 23.11 24.02 24.04 24.06 24.08 24.10 -60% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 21.07 21.09 21.11 22.02 22.04 22.06 22.08 22.10 22.12 23.03 23.05 23.07 23.09 23.11 24.02 24.04 24.06 24.08 24.10 -50% 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：房地产开发投资金额：1-11月累计同比-10.4%，11月同比-11.6% 图表4：房屋新开工面积：1-11月累计同比-23%，11月同比-26.8% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 21.07 21.09 21.11 22.02 22.04 22.06 22.08 22.10 22.12 23.03 23.05 23.07 23.09 23.11 24.02 24.04 24.06 24.08 24.10 21.07 21.09 21.11 22.02 22.04 22.06 22.08 22.10 22.12 23.03 23.05 23.07 23.09 23.11 24.02 24.04 24.06 24.08 24.10 -40% 年初累计同比单月同比 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表5：70大中城市新建商品住宅价格环比回升图表6：70大中城市新建商品住宅价格同比跌幅收窄 1.5 1.0 0.5 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 2024-10 0.0 -0.5 -1.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 2024-10 70大中城市一线城市二线城市三线城市 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0 -4.0 -6.0 -8.0 70大中城市一线城市二线城市三线城市 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表7：70大中城市二手住宅价格环比回升图表8：70大中城市二手住宅价格同比跌幅收窄 1.5 1.0 0.5 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 2024-10 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 70大中城市一线城市二线城市三线城市 15.0 10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 2024-10 70大中城市一线城市二线城市三线城市 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 近期多地落地“取消公摊”政策 今年以来，多地提出商品房按套内建筑面积计价销售。早在今年5月和9月，肇庆与湘潭均明确提出实行按住房 套内面积计价宣传销售。近期相关政策出台节奏有所加快，12月