房地产行业第47周周报：销售尚处低位，政策托底进入落地阶段

房地产行业第47周周报 销售尚处低位，政策托底进入落地阶段 2022年11月28日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 销售延续前期表现，多管齐下助力资金面修复 2022年11月28日 摘要: ⯁本周核心观点：11月第4周，30个大中城新房成交面积237.40万平方米，同比下降31.05%，环比下降5.90%。15城二手房成交面积139.07万平方米，同比上升1.83%，环比下降7.96%，热度基本维持。16城库 存面积环比微升，去化周期有所延长。11月25日，郑州结束第三批土拍，本次共出让23宗涉宅用地，20宗底价成交，剩余3宗流拍，共收 金114.83亿元。从成交结果来看，郑州第三批次集中供地延续了上一轮土拍的惨淡，无一宗地块溢价成交；从拿地企业来看，所有地块均由郑州当地房企或平台公司托底。同日，深圳完成第四批次集中供地，本次共挂牌7宗地块，最终1宗流拍、2宗底价成交、3宗触顶成交，共收金 97.27亿元。由于本次供应的7宗地块均涉及安居房，并且公共住房的比例进一步提升，本次楼面价维持在相对低位，整体溢价率较第三轮土拍进一步下滑至3.68%，热度创下自2021年集中供地以来的新低。 ⯁重点政策解读：11月23日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，本次《通知》与前期的政策一脉相承，并在存量融资展期、“保交 楼”专项借款配套融资等方面做了增量，增量措施中涵盖商业银行贷款、政策性银行贷款、债券融资、资产并购以及信托等资管产品融资；此外针对金融机构，也要求延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，同日金融街年会召开，其中央行行长在信贷工作座谈会上提出将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，“保交楼”确定性再提高；证监会主席在金融街年会上公开表示要改善优质房企资产负债表，支持涉房企业并购重组、股权融资等，“第三支箭”或可期待。 ⯁一周行情回顾：本周（2022/11/21-2022/11/27)申万房地产指数上涨 5.09%，跑赢上证综指4.95pct，在各类板块中位列第14/31，恒生地产 建筑业指数上涨3.48%，跑赢恒生综指5.73pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：弘阳地产（75.00%）、德信中国（58.18%）、三湘印象（40.45%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：*ST银亿（-14.35%）、九龙仓集团（-13.20%）、新城发展（-8.17%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨 6.68%，跑赢恒生综指8.93pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前 3的物业公司分别为：雅生活服务（37.37%）、旭辉永升服务（30.51%）、 碧桂园服务（29.44%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：第一服务控股（-7.35%）、弘阳服务（-4.26%）、建发物业（-2.37%）。 ⯁地产市场监测：本周（2022/11/19-2022/11/25）30个大中城新房成交面 积285.85万平方米，同比下降16.98%，环比上升13.30%。15城二手 房成交面积139.07万平方米，同比上升1.83%，环比下降7.96%。监测16个重点城市库存面积19427.06万平方米，环比上升0.62%，去化周 期89.11周，较上周延长0.83周。上周（2022/11/20-2022/11/26）100大中城市土地供应建面9255.56万平方米，同比下降29.19%，环比上升5.63%；土地成交建面3999.77万平方米，同比上升19.69%，环比上升 27.49%；供需比上升为2.31，溢价率为5.49%。 ⯁房企融资情况：本周（2022/11/19-2022/11/25)房企境内新发债总额为 88.60亿元，同比下降19.67%，环比上升35.06%；债务总偿还量为69.00 亿元，同比下降33.97%，环比下降33.57%；净融资额19.60亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测12 3.1新房成交数据12 3.2二手房成交数据12 3.3土地市场情况13 3.4库存及去化16 4.房企融资情况18 4.1融资总览18 4.2房企融资详情18 4.3房企信用情况20 风险因素20 图表目录 图表1：本周地产政策回顾6 图表2：本周房地产板块行情走势（%）8 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：本周物业板块行情走势（%）9 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）9 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）9 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速12 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）12 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）12 图表14：2022年10月住宅价格和同比及环比增速12 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速13 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）13 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）13 图表18：2022年10月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）13 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速14 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速14 图表21：100大中城土地供需比（倍）14 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比14 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率14 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率14 图表25：集中供地情况16 图表26：16城库存面积及去化周期16 图表27：一线城市库存面积及去化周期16 图表28：二线城市库存面积及去化周期16 图表29：三线城市库存面积及去化周期16 图表30：重点城市库存和去化周期情况17 图表31：境内新发债规模及同比增速18 图表32：债务偿还规模及债务净融资规模18 图表33：房企债券相关公告18 图表34：房企债券发行详情19 图表35：房企最新负面事件20 图表36：境外评级机构对房企主体评级调整20 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 政策内容：11月23日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。《通知》要求，坚持“两个毫不动摇”对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。 政策解读： “保交楼”一直是今年稳楼市的重点工作之一。此前，国开行、农发行已经设立“保交楼”专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。本次《通知》与前期的政策一脉相 承，并在存量融资展期、“保交楼”专项借款配套融资等方面做了增量，增量措施中涵盖商业银行贷款、政策性银行贷款、债券融资、资产并购以及信托等资管产品融资；此外针对金融机构，也要求延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。 “第二支箭”+“金融十六条”下，多家金融机构已经行动起来，满足房企合理融资需求。 11月23日，中国银行与万科签署战略合作协议，未来将为万科提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度，在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域深化全方位业务合作。同日，交通银行与万科、美的置业签署全面战略合作协议，农业银行也与中海、华润、万科、龙湖、金地5家房企签署战略合作协议。11月24日，邮储银行与碧桂园签约建立长期战略合作关系，邮储银行将为碧桂园提供不超过500亿的意向性授信额度。从第二支箭、金融16条相关政策的出台到第一批成果落地只用了不到半个月，代表着各方对于合理融资需求的支持。我们预计本次通知发布后或将出台更多银行与房企间的合作协议，增加房地产贷款投放，从而缓解资金端偏紧的问题，助力市场企稳修复。 政策内容： 政策内容：11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。会议指出，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。同时央行行长提出央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持“保交楼”。 同日2022金融街论坛年会召开，证监会主席发表演讲：密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。 政策解读： 金融16条出台后，对房企资金需求的支持力度明显提升。11月11日以来，交易商协会、央行和六大行接连出台了系列重磅举措，包括“第二支箭”、“保函置换预售资金”、“金融 16条”等，尤其是在“金融16条”后，对房企合理的资金需求支持力度明显提升，本次座谈会的相关表态延续了前期的一贯政策，是继前期强力政策落地生效后的再度利好，体现出自上而下对房地产行业的关怀与呵护。在强有力的支持下，我们预计包括部分出险房企在内的、更多主体合理的资金需求都有望得到满足，信用端的风险也正渐渐收缩，前期因房企暴雷而受损的市场信心，正在逐步修复。 2000亿免息再贷款，“保交楼”确定性再提高。我们认为这2000亿免息再贷款是“第二支箭”的配套保障措施，未来部分房企有望从银行处获得较低成本的信贷支持。目前行业的“政策底”已经基本明朗，基本面也达到了历史较悲观水平，在政策的托底下，向下的底部空 间或将有限，未来有望慢慢企稳。 多管齐下，“第三支箭”或可期待。在金融街论坛年会上，公开提及要改善优质房企资产负债表，支持涉房企业并购重组、股权融资等表述，“第三支箭”或可期待。目前“第二 支箭”刚刚打出，第一批企业发行的债券尚未完全落地，第二批也还在筹备阶段，“第三支箭”是否会发出还需观望后续的市场反馈。 1.2地产政策回顾 本周在多场会议上，全国性政策/表态密集发出。相关表态主要从信贷端提供支持，即加大力度满足房企合理的资金需求。 图表1：本周地产政策回顾 日期 发布地区 发布机构 内容 11/21 全国 中国人民银行和中国银保监会 11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。会议指出，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。 11/21 全国 中国证券监督管理委员会 11月21日，在2022金融街论坛年会开幕式