房地产税收新政解读
背景
2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。
主要内容
住房交易契税政策
- 首套房：面积≤140平方米的，减按1%的税率征收契税；面积＞140平方米的，减按1.5%的税率征收。
- 二套房：面积≤140平方米的，减按1%的税率征收契税；面积＞140平方米的，减按2%的税率征收。
- 北上广深：二套房契税从3%降至1%或1.5%。
土地增值税和增值税政策
- 普通住宅和非普通住宅标准取消：取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
- 北上广深：凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，对购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
土地增值税预征率调整
- 预征率下限降低：将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。
国信地产观点
- 居民端：减轻改善客群契税压力，北上广深的二套购房者最受益。
- 房企端：土增税预征率下调的边际利好较微小，关键是土增税的免征范围有望扩大。
- 投资建议：本次房地产税收新政让利居民和房企，有效活跃住房交易。后续地产板块的行情演绎将取决于相关政策的落地进度及楼市量价表现。从政策博弈角度看，当前基本面越弱、政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。个股端推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。
- 风险提示：政策落地效果不及预期；外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
表格汇总
契税住房交易政策一览
| 套数 | 北上广深 | 其他城市 |
| --- | --- | --- |
| 首套 ≤140㎡ | 1.0% | 1.0% |
| 首套 ＞140㎡ | 1.5% | 1.5% |
| 二套 ≤140㎡ | 1.0% | 1.0% |
| 二套 ＞140㎡ | 2.0% | 2.0% |
增值税住房持有政策一览
| 城市 | 普宅 | 非普宅 |
| --- | --- | --- |
| 北上广深 ≥2年 | 免征 | 若取消认定非普宅标准则免征（原差额5%） |
| 北上广深 ＜2年 | 全额5% | 全额5% |
| 其他城市 ≥2年 | 免征 | 免征 |
| 其他城市 ＜2年 | 全额5% | 全额*5% |
土地增值税预征率一览
| 地区 | 预征率下限 |
| --- | --- |
| 东部地区 | 1.5% |
| 中部和东北地区 | 1.0% |
| 西部地区 | 0.5% |
