4 行业点评 本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周(12.7-12.13)申万A股房地产板块涨跌幅为-1.9%,在各板块中位列第26;WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.1%,在各板块中位列第20。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -1%,恒生中国企业指数涨跌幅为+0.7%,沪深300指数涨跌幅为-1%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相 对收益分别为-1.7%和+0%。 土地市场成交持续加速,房企拿地热情高涨。本周(12.7-12.13)全国300城宅地成交建面2487万㎡,单周环比24%,单周同比-7%,平均溢价率2%。2024年初至今,全国300城累计宅地成交建面30387万㎡,累计同比-27%;年初至今,中海地产、绿城中国、保利发展、华润置地、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比小幅回落,同比保持正增长。本周(12.7-12.13)35个城市商品房成交合计399万平米,周环比-4%,周同比+17%。其中:一线城市周环比+21%,周同比+40%;二线城市周环比-16%,周同比+5%;三四线城市周环比+26%,周同比+46%。 本周二手房成交环比有所回落,同比保持高增。本周(12.7-12.13)15个城市二手房成交合计315万平米,周环比-14%,周同比+64%。其中:一线城市周环比-7%,周同比+100%;二线城市周环比-19%,周同比+49%;三四线城市周环比-14%,周同比+15%。 政策再次定调稳住楼市。中央政治局会议指出要“稳住楼市股市”。中央经济工作会议指出“持续用力推动房地 产市场止跌回稳,加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。虽近期房屋销售已有企稳的趋势,但部分城市房价仍有下行压力。为了更好地实现“稳住楼市”的目标,后续针对地产仍然需要出台更多超常规政策,预计明年或针对房地产去库存、稳价格、控制新增等方向出台超出常规框架的政策。此外中央经济工作会议再次提及城中村和危旧房改造,为后续落地货币化安置提升可能性。 居民中长贷同比连续两个月多增。2024年12月13日,人民银行公布2024年11月金融数据。11月当月新增社 融为23357亿元,同比少增1197亿元。11月当月新增居民中长贷3000亿元,同比多增669亿元,连续两个月实现同 比多增。2024年1-11月累计新增居民中长贷19500亿元,同比少增4538亿元(前值为5207亿元)。11月居民中长贷数据表现良好反映前期房地产相关的一揽子政策逐步见效,其中降低存量房贷利率或减少居民提前还贷的意愿,以及各类限制性政策放开刺激购房需求持续释放。从商品房销售来看,当前销售修复的修复持续性以及幅度均好于往期,随着本周两个重要会议再次强调稳住楼市,预计明年商品房销售或有望迎来逐步回升。 投资建议 本周中央政治局会议及中央经济工作会议定调“稳住楼市”,地产仍是推动经济修复的重要抓手,后续地产政策仍具备想象空间。此外近期销售持续活跃反映当前市场修复基础或已得到巩固,关注年末销售冲量的机会。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的:房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市,主打改善性产品,具备持续拿地能力 的房企,如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地,一二手房市场活跃度提升,拥有 核心竞争力的中介平台贝壳;物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府 应收款较多的物业&建筑公司;受益于地方化债的城投公司;并购重组弹性标的;破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;房企出现债务违约 内容目录 政策再次定调稳住楼市4 居民中长贷同比连续两个月多增5 行情回顾6 地产行情回顾6 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交9 二手房成交10 重点城市库存与去化周期12 地产行业政策和新闻12 地产公司动态14 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态16 行业估值17 风险提示18 图表目录 图表1:近年历次中央政治局会议对房地产的表述4 图表2:近年历次中央经济工作会议对房地产的表述5 图表3:11月新增居民中长贷同比多增669亿元6 图表4:11月新增居民中长贷同比上涨28.7%6 图表5:申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6:WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表7:本周地产个股涨跌幅前5名6 图表8:本周地产个股涨跌幅末5名6 图表9:本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅7 图表10:本周物业个股涨跌幅前5名7 图表11:本周物业个股涨跌幅末5名7 图表12:全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率8 图表13:全国300城累计宅地成交建面(万㎡)及同比8 图表14:2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表15:35城新房成交面积及同比增速9 图表16:各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17:各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18:35城新房成交明细(万平方米)10 图表19:15城二手房成交面积及同比增速(周)11 图表20:一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表21:一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表22:15城二手房成交明细(万平方米)11 图表23:11城商品房的库存和去化周期12 图表24:11城各城市能级的库存去化周期12 图表25:11个重点城市商品房库存及去化周期12 图表26:地产行业政策新闻汇总12 图表27:地产公司动态14 图表28:物管行业资讯15 图表29:非开发公司动态16 图表30:A股地产PE-TTM17 图表31:港股地产PE-TTM17 图表32:港股物业PE-TTM17 图表33:覆盖公司估值情况18 政策再次定调稳住楼市 本周两个重点会议均明确支持房地产。中央政治局会议指出要“稳住楼市股市”。中央经济工作会议指出“持续用力推动房地产市场止跌回稳,加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。虽近期房屋销售已有企稳的趋势,但部分城市房价仍有下行压力。为了更好地实现“稳住楼市”的目标,后续针对地产仍然需要出台更多超常规政策,预计明年或针对房地产去库存、稳价格、控制新增等方向出台超出常规框架的政策。此外中央经济工作会议再次提及城中村和危旧房改造,为后续落地货币化安置提升可能性。 图表1:近年历次中央政治局会议对房地产的表述 时间 涉及房地产的主要内容 2020年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。 2020年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。 2020年12月 促进房地产市场平稳健康发展。 2021年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。 2021年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策 2021年12月 要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。 2022年4月 要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。 2022年7月 要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。 2022年12月 —— 2023年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 2023年7月 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。 2023年12月 —— 2024年4月 继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。 2024年7月 要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策,坚持消化存量和优化增量相结合,积极支持收购存量商品房用作保障性住房,进一步做好保交房工作,加快构建房地产发展新模式。 2024年9月 要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。 2024年12月 实施更加积极有为的宏观政策,扩大国内需求,推动科技创新和产业创新融合发展,稳住楼市股市,防范化解重点领域风险和外部冲击,稳定预期、激发活力,推动经济持续回升向好......明年要坚持稳中求进、以进促稳,守正创新、先立后破,系统集成、协同配合,实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策,充实完善政策工具箱,加强超常规逆周期调节,打好政策“组合拳”,提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。要大力提振消费、提高投资效益,全方位扩大国内需求。 来源:中国政府网,新华社,新华网,央广网,新京报,国金证券研究所 图表2:近年历次中央经济工作会议对房地产的表述 时间 涉及房地产的主要内容 2019年 要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。 2020年 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。 2021年 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022年 有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险,压实各方责任,防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统一领导。要防范化解地方政府债务风险,坚决遏制增量、化解存量。 2023年 持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,严厉打击非法金融活动