房地产行业周报：居民中长贷回正，多城下调供地计划

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（4.6-4.12）申万A股房地产板块涨跌幅为-7.1%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第21。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.3%，沪深300指数涨跌幅为-2.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-1.7%和+1.2%。 杭州五批次土拍挂牌4宗宅地，新房均不限价。本周（4.6-4.12）全国300城宅地成交建面150万㎡，单周环比 -19%，单周同比-50%，平均溢价率7%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面4303万㎡，累计同比-53%；年初至今，华润置地、绿城中国、滨江集团、中建三局、中国铁建的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均下降，进入4月后环比两连降。本周（4.6-4.12）35个城市商品房成交合计246万平米，周环比-6%，周同比-43%。其中：一线城市周环比-26%，周同比-35%；二线城市周环比-0.3%，周同比-47%；三四线城市周环比+30%，周同比-17%。 本周二手房成交恢复节前水平，同比下降，环比上升。本周（4.6-4.12）15个城市二手房成交合计220万平米，周环比+63%，周同比-8%。其中：一线城市周环比+59%，周同比+9%；二线城市周环比+64%，周同比-12%；三四线城市周环比+74%，周同比+24%。 多数重点城市继续下调24年供地计划。根据克而瑞统计，从总量看，2024年重点28城住宅用地总供应量预计 为1.085亿方，同比-15%，其中商品住宅用地总供应量预计为6475万方，同比-18%。分城市看，除沈阳、西安、烟台及三亚外，其他重点城市预计供地规模均有缩量。在2023年典型样本城市宅地计划供应量同比下降13%的基础上，2024年供地计划继续收缩，核心在于销售持续深度调整，当前市场供需关系已发生重大变化，部分城市部分地区的新房面临较大的去化压力。地方政府为适应新房需求的下降，主动减少宅地供应，力争在下一台阶达到供需平衡，同时有利于去化现有库存，助力库存周期回归健康水平，最终促进房地产市场实现可持续发展。 3月居民新增中长贷回正，整体规模仍处低位。4月12日央行发布《2024年3月金融统计数据报告》，其中3月 居民中长期贷款新增4516亿元，同比-28.9%，环比由2月的-1038亿元转正，绝对规模基本与2018H2至2019年期间相当；一季度居民中长期贷款新增9750亿元，同比+3.3%，同比小幅增长主要由于去年1-2月低基数，但绝对规模为近五年第二低。居民中长贷表现较弱的根本原因在于一季度楼市持续筑底，据我们统计，2024年1-3月，35城新房销售面积同比-36.4%，15城二手房成交面积同比-16.7%，有待政策进一步支持。 投资建议 当前销售尚未企稳，多数城市房价普遍受压，政府从供给端主动缩减供地计划助力市场企稳，同时本周北京广州等地调整公积金政策，预计后续核心城市在需求端仍将持续优化。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资 房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度 持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 多城下调供地计划4 居民中长贷回正5 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态14 物管行业政策和新闻16 非开发公司动态16 行业估值17 风险提示19 图表目录 图表1：重点城市2024年供地计划4 图表2：3月居民中长期新增贷款同比-28.9%5 图表3：一季度居民中长期新增贷款同比+3.3%5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：35城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：12城商品房的库存和去化周期11 图表23：12城各城市能级的库存去化周期11 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总12 图表26：地产公司动态14 图表27：物管行业资讯16 图表28：非开发公司动态16 图表29：A股地产PE-TTM17 图表30：港股地产PE-TTM17 图表31：港股物业股PE-TTM18 图表32：覆盖公司估值情况18 多城下调供地计划 多数重点城市继续下调24年供地计划。根据克而瑞统计，从总量看，2024年重点28城住宅用地总供应量预计为 1.085亿方，同比-15%，其中商品住宅用地总供应量预计为6475万方，同比-18%。分城市看，除沈阳、西安、烟台及三亚外，其他重点城市预计供地规模均有缩量。在2023年典型样本城市宅地计划供应量同比下降13%的基础上，2024年供地计划继续收缩，核心在于销售持续深度调整，当前市场供需关系已发生重大变化，部分城市部分地区的新房面临较大的去化压力。地方政府为适应新房需求的下降，主动减少宅地供应，力争在下一台阶达到供需平衡，同时有利于去化现有库存，助力库存周期回归健康水平，最终促进房地产市场实现可持续发展。 图表1：重点城市2024年供地计划 来源：克而瑞，国金证券研究所 居民中长贷回正 3月居民新增中长贷回正，整体规模仍处低位。4月12日央行发布《2024年3月金融统计数据报告》，其中3月居民中长期贷款新增4516亿元，同比-28.9%，环比由2月的-1038亿元转正，绝对规模基本与2018H2至2019年期间相当；一季度居民中长期贷款新增9750亿元，同比+3.3%，同比小幅增长主要由于去年1-2月低基数，但绝对规模为近五年第二低。居民中长贷表现较弱的根本原因在于一季度楼市持续筑底，据我们统计，2024年1-3月，35城新房销售面积同比-36.4%，15城二手房成交面积同比-16.7%，有待政策进一步支持。 图表2：3月居民中长期新增贷款同比-28.9%图表3：一季度居民中长期新增贷款同比+3.3% 10000 8000 6000 4000 2000 0 400% 300% 200% 100% 0% 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 -100% 25000 20000 15000 10000 5000 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 -80% -2000-200% 月度居民中长期新增贷款（亿元，左）同比（右） 季度居民中长期新增贷款（亿元，左）同比（右） 来源：央行，国金证券研究所来源：央行，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-7.1%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第21。本周地产涨跌幅前5名为中润资源、天誉置业、大名城、金辉控股、万通发展，涨跌幅分别为+38.3%、 +14.3%、+13.3%、+13.1%、+8.7%；末5名为世茂集团、易居企业控股、正荣地产、铁岭新城、雅居乐集团，涨跌幅分别为-29.7%、-24%、-21.1%、-18.6%、-15.5%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 6% 4% 2% 0% -2% -4% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 材汽公媒技能运电制零资医银商消耐食多软家房食半保料车用体术源输信药售本疗行业费用品元件庭地品导险 -6% 与事硬服、业货保和者消与金与与产、体 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 汽业件务生物健专服费主融服个饮与 Ⅱ 车与物设业务品要务人料半 -8% 公有采纺银钢休汽交通机化综家医电轻传建商计电建国食非农房 用色掘织行铁闲车通信械工合用药气工媒筑业算子筑防品银林地 零设科 部备技 件与 备服与用与务服品服装零 用与导 品烟体 草生 事金服 业属装 服运设 务输备 电生设制器物备造 材贸机料易 装军饮金牧产饰工料融渔 生务售产 Ⅱ 命设 科备 学 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 中润资源 天大金万 誉名辉通 置城控发 业股展 0% 雅 居 乐 集 团 铁岭新城 正荣地产 易居企业控股 世茂集团 -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.3%，沪深300指数涨跌幅为-2.6%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和+1.2%。本周物业涨跌幅前5名为苏新服务、绿城 服务、弘阳服务、星悦康旅、金科服务，涨跌幅分别为+11.7%、+8%、+3.6%、+3.5%、+2.6%；末5名为融信服务、恒大物业、浦江中国、彩生活、荣万家，涨跌幅分别为-14.6%、-12.7%、-11.9%、-11.4%、-11.3%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/4/8 2024/4/9 2024/4/10 2024/4/11 2024/4/12 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 苏绿弘星金新城阳悦科服服服康服务务务旅务 0% 荣万家 彩生活 浦江中国 恒大物业 融信服务 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2024年第15周，全国300城宅地成交建面150万㎡，单周环比-19%，单周同比-50%，平均溢价率7%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面4303万㎡，累计同比-53%；年初至今，华润置地、绿城中国、滨