房地产行业周报：六大行金融支持就位，居民中长贷同比高增

4 行业点评 节前A股地产、物业板块上涨，港股地产下跌。春节前一周（2.3-2.9）申万A股房地产板块涨跌幅为+1%，在各板块中位列第24；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1%，在各板块中位列第23。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +0.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.7%，沪深300指数涨跌幅为+5.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-0.9%和-5.1%。 春节前土地市场整体延续低迷态势。春节前一周（2.3-2.9）全国300城宅地成交建面29万㎡，单周环比-94%，单周同比-90%，平均溢价率0.0%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面2065万㎡，累计同比-59%；年初至今，华润置地、腾讯、招商蛇口、石家庄城发投、中建五局的权益拿地金额位居行业前五。 节前新房销售同环比下降，表现弱于去年节前。春节前一周（2.3-2.9）35个城市商品房成交合计180万平米，周环比-43%，周同比-40%（按春节农历周算同比-44.3%）。其中：一线城市周环比-49%，周同比-48%；二线城市周环比-57%，周同比-45%；三四线城市周环比-48%，周同比-43%。 节前二手房成交同环比下降，表现弱于去年节前。春节前一周（2.3-2.9）15个城市二手房成交合计80万平米，周环比-55%，周同比-46%（按春节农历周算同比-24.1%）。其中：一线城市周环比-5%，周同比+24%；二线城市周环比 +3%，周同比+59%；三四线城市周环比+16%，周同比+27%。 六大行积极落实城市房地产融资协调机制。2024年1月12日，住建部、金管总局联合下发《关于建立城市房地 产融资协调机制的通知》，1月26日住建部、金管总局召开会议部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。1月30日以来，多地已向金融机构推送了首批房地产项目白名单，总融资需求达数千亿。近期，六大行先后表态加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，助力房地产市场实现平稳健康发展。当前六大行对接房地产项目数超8200个，已审批额度超700亿元，少数项目贷款已于春节前完成，金融支持地产加速落地中。 1月新增居民中长贷6272亿元，同比大幅改善。根据央行发布的金融统计数据，2024年1月新增居民中长期贷 款6272亿元，同比+181.1%，同比多增4041亿元。我们认为今年1月同比表现较好的主要原因有：①去年同期存量房贷利率较高，居民更倾向于提前偿还房贷（2023年1月贝壳百城首二套房贷利率分别为4.10%、4.91%）；②去年同期受春节假期及疫情扰动影响。今年前期降准、定向降息等一揽子政策奠定了良好的货币环境，开年信贷实现开门红，有助于改善预期，提振信心。 投资建议 地方向金融机构推送房地产项目白名单后，六大行积极响应，部分项目已获融资支持，金融支持地产有助于改善房企流动性，缓解市场对地产风险的担忧。春节前各能级城市宽松政策加速落地，静待春节后市场的修复效果。推荐 已布局城中村改造、且主打改善产品双重加持的央国企，如越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于行业K型分 化的改善型房企，如建发国际集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 六大行积极支持房地产融资4 居民中长贷同比大幅改善4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态14 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：六大行对接项目超8200个，已审批金额超700亿元4 图表2：2024年1月新增居民中长期贷款6272亿元4 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表12：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表13：35城新房成交面积及同比增速7 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表16：35城新房成交明细（万平方米）8 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表21：12城商品房的库存和去化周期10 图表22：12城各城市能级的库存去化周期10 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表24：地产行业政策新闻汇总11 图表25：地产公司动态14 图表26：物管行业资讯15 图表27：非开发公司动态15 图表28：A股地产PE-TTM16 图表29：港股地产PE-TTM16 图表30：港股物业股PE-TTM16 图表31：覆盖公司估值情况17 六大行积极支持房地产融资 六大行积极落实城市房地产融资协调机制。2024年1月12日，住建部、金管总局联合下发《关于建立城市房地 产融资协调机制的通知》，1月26日住建部、金管总局召开会议部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。1月30日以来，多地已向金融机构推送了首批房地产项目白名单，总融资需求达数千亿。近期，六大行先后表态加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，助力房地产市场实现平稳健康发展。当前六大行对接房地产项目数超8200个，已审批额度超700亿元，少数项目贷款已于春节前完成，金融支持地产加速落地中。 图表1：六大行对接项目超8200个，已审批金额超700亿元 时间 银行 对接项目数 已审批项目数 已审批金额（亿元） 已投放金额（亿元） 2024/2/7 建设银行 2000+ 100 200 30 2024/2/9 工商银行 2000+ / / / 2024/2/11 农业银行 2700+ / 50 / 2024/2/12 中国银行 / 75 400 / 2024/2/14 交通银行 1442 / / / 2024/2/15 邮储银行 / / 57 / 来源：各银行官微，国金证券研究所 居民中长贷同比大幅改善 1月新增居民中长贷6272亿元，同比大幅改善。根据央行发布的金融统计数据，2024年1月新增居民中长期贷 款6272亿元，同比+181.1%，同比多增4041亿元。我们认为今年1月同比表现较好的主要原因有：①去年同期存量房贷利率较高，居民更倾向于提前偿还房贷（2023年1月贝壳百城首二套房贷利率分别为4.10%、4.91%）；②去年同期受春节假期及疫情扰动影响。今年前期降准、定向降息等一揽子政策奠定了良好的货币环境，开年信贷实现开门红，有助于改善预期，提振信心。 图表2：2024年1月新增居民中长期贷款6272亿元 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 10000 8000 6000 4000 2000 0 -2000 20202021202220232024 行情回顾 来源：央行，国金证券研究所 地产行情回顾 春节前一周（2.3-2.9）申万A股房地产板块涨跌幅为+1%，在各板块中位列第24；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1%，在各板块中位列第23。本周地产涨跌幅前5名为弘阳地产、中绿电、上海临港、禹洲集团、金融街，涨跌幅分别为+23.3%、+17%、+16.2%、+14.7%、+13.8%；末5名为亚通股份、荣丰控股、铁岭新城、空港股份、浦东金桥，涨跌幅分别为-29.8%、-25.8%、-25.7%、-25.5%、-25.2%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% Ⅱ ⅡⅡ Ⅱ Ⅱ 家制消医商汽技保多半软耐媒食资电银运材零能公房食庭药费疗业车术险元导件用体品本信行输料售源用地品 Ⅱ 与、者保和与硬 金体与消 、货服 业事产与 -2% 医国电电有化食汽钢非计通机家交建农公商休传轻银房纺采综建 个生服健专汽件人物务设业车与 融与服费半务品 饮物务业主料要 Ⅱ Ⅱ 药防子气色工品车铁银算信械用通筑林用业闲媒工行地织掘合筑 用科备服零设 导与与用 生军设金饮金机设电运材牧事贸服制产服装 品技与务部备 体服烟品 物工备属料融备器输料渔业易务造装饰 与服件 …务 生装草零 …… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 10% 5% 0% 弘中 阳绿 地电 产 上禹金 海洲融 临集街 港团 -22% 丰 控 岭 新 港 股 东 金 桥 浦 空 铁 荣 亚通股份 份 城 股 -23% -24% -25% -26% -27% -28% -29% -30% -31% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 春节前一周（2.3-2.9）恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.7%，沪深300 指数涨跌幅为+5.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.9%和-5.1%。本周物业涨跌幅前5名为金科服务、招商积余、和泓服务、世茂服务、中奥到家，涨跌幅分别为+18.5%、+13.9%、+11.4%、+11.2%、+8.3%；末5名为新大正、德信服务集团、南都物业、众安智慧生活、特发服务，涨跌幅分别为-16.3%、-13%、-11.4%、-8.2%、 -7.2%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/2/5 2024/2/6 2024/2/7 2024/2/8 2024/2/9 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 20% 15% 10% 5% 0% 金招和世中科商泓茂奥服积服服到务余务务家 0% 信 服 务 集 安 智 慧 生活 发 服 务 特 众 南都物业 德 新大正 团 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2024年第6周，全国300城宅地成交建面29万㎡，单周环比-94%，单周同比-90%，平均溢价率0.0%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面2065万㎡，累计同比-59%；年初至今，华润置地、腾讯科技（北京）有限公司、招商蛇口、石家庄城发投集团、中建五局的权益拿地金额位居行业前五，分别为95、64、53、40、39亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 2021年第1周 2021年第6周 2021年第11周 2021年第16周 2021年第21周 2021年第26周 2021年第31周 2021年第36周 2021年第41周 2021年第46周 2021年第51周 2022年第4周 2022年