保租房REITs上市，回购彰显信心

2024年10月30日，公司发布2024年三季报：2024年1-9月实 现营收780.1亿元，同比+2.88%；归母净利润26.0亿元，同比 -31.00%。第三季度实现营收267.4亿元，同比+9.64%；归母净利 润11.8亿元，同比-26.78%。 营收略增，归母净利下降，主因毛利率下滑。公司营收小幅增长， 而归母净利同比下降，主因受地产持续筑底影响，24年1-9月公司毛利率为9.95%，较去年同期的18.25%大幅下降8.3个百分点。 销售承压，稳居行业TOP5。24年1-9月公司累计实现销售金额 1451.71亿元，同比-35.9%，稳居克而瑞百强房企全口径销售额榜 单的第5名（与23年全年排名一致）。 投资聚焦核心一二线。24年1-9月公司累计获取14宗宅地，权益 拿地金额209亿元，总拿地金额289亿元，权益比例为72.3%。14 人民币(元)成交金额(百万元) 宗地块其中有6宗位于一线城市上海和广州，对应拿地金额207 亿元，占比71.8%。 贷款回购彰显发展信心。自9月24日央行创立股票回购、增持再贷款工具以来，公司积极响应，10月14日公告回购提案，10月20日公告获得招行深圳分行最多7.02亿元专项贷款用于回购股 票，贷款期限12个月，预计回购数量约为2238.52-4477.04万股，占公司总股本的0.25%-0.49%。 第三个公募REITs平台上市，进一步盘活资产优化经营。10月23 日，公司设立的招商基金蛇口租赁住房REIT在深交所上市，成为继招商局商业房托、博时招商蛇口产业园REIT之后的第三个公募REITs平台，有助于助力公司进一步拓宽融资渠道、盘活存量资产、优化经营模式。 公司深耕核心一二线城市，未来随着优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。我们维持盈利预测不变，预计2024-26年归母净利润分别为63.4亿元/76.9亿元/92.5亿元，同比增速分别为 +0.3%/+21.4%/+20.2%。公司股票现价对应PE估值分别为15.7x/12.9x/10.8x，维持“买入”评级。 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。 13.00 12.00 11.00 10.00 9.00 8.00 7.00 231030 240130 240430 240731 成交金额招商蛇口沪深300 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 241031 0 附录：三张报表预测摘要损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 160,643 183,003 175,008 188,915 202,219 214,521 货币资金 79,533 86,243 88,290 93,137 93,337 103,887 增长率 13.9% -4.4% 7.9% 7.0% 6.1% 应收款项 122,866 130,691 121,931 133,010 140,917 147,998 主营业务成本 -119,723 -147,775 -147,204 -160,694 -170,556 -179,483 存货 417,636 411,549 416,702 413,962 426,026 437,249 %销售收入 74.5% 80.7% 84.1% 85.1% 84.3% 83.7% 其他流动资产 33,023 26,704 37,038 41,504 48,869 57,791 毛利 40,920 35,228 27,803 28,221 31,662 35,039 流动资产 653,058 655,187 663,960 681,613 709,150 746,926 %销售收入 25.5% 19.3% 15.9% 14.9% 15.7% 16.3% %总资产 76.3% 73.9% 73.1% 72.2% 71.6% 71.2% 营业税金及附加 -9,681 -7,785 -6,155 -7,340 -7,857 -8,335 长期投资 171,934 195,941 208,662 225,372 243,553 263,341 %销售收入 6.0% 4.3% 3.5% 3.9% 3.9% 3.9% 固定资产 9,699 11,630 12,592 13,444 14,351 15,318 销售费用 -3,914 -4,081 -4,328 -4,443 -4,755 -5,045 %总资产 1.1% 1.3% 1.4% 1.4% 1.4% 1.5% %销售收入 2.4% 2.2% 2.5% 2.4% 2.4% 2.4% 无形资产 2,904 4,596 5,040 5,224 5,459 5,677 管理费用 -2,145 -2,313 -2,374 -2,475 -2,650 -2,811 非流动资产 203,145 231,284 244,549 262,145 281,324 302,162 %销售收入 1.3% 1.3% 1.4% 1.3% 1.3% 1.3% %总资产 23.7% 26.1% 26.9% 27.8% 28.4% 28.8% 研发费用 -116 -125 -158 -171 -183 -194 资产总计 856,203 886,471 908,508 943,758 990,4741,049,088 %销售收入 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 短期借款 37,198 40,542 40,644 41,229 43,290 45,455 息税前利润（EBIT） 25,064 20,924 14,787 13,792 16,217 18,654 应付款项 180,715 187,591 176,605 206,470 221,533 233,182 %销售收入 15.6% 11.4% 8.4% 7.3% 8.0% 8.7% 其他流动负债 210,165 195,776 208,775 200,148 214,254 241,443 财务费用 -2,006 -1,960 -912 -1,383 -1,540 -1,176 流动负债 428,079 423,910 426,024 447,846 479,077 520,080 %销售收入 1.2% 1.1% 0.5% 0.7% 0.8% 0.5% 长期贷款 107,780 121,074 118,771 124,709 130,945 137,492 资产减值损失 -4,449 -6,459 -2,417 -2,116 -1,791 -1,443 其他长期负债 43,590 57,048 67,024 67,993 69,328 70,881 公允价值变动收益 157 472 38 0 0 0 负债 579,448 602,031 611,818 640,548 679,350 728,453 投资收益 3,728 2,017 2,472 2,966 3,263 3,426 普通股股东权益 108,671 101,712 119,723 123,527 128,143 133,691 %税前利润 16.3% 12.7% 17.7% 21.9% 19.9% 17.4% 其中：股本 7,923 7,739 9,061 9,061 9,061 9,061 营业利润营业利润率营业外收支 22,75314.2%89 15,3608.4%457 14,1828.1%-194 13,4657.1%50 16,3558.1%50 19,6679.2%50 未分配利润少数股东权益负债股东权益合计 61,879 168,084 856,203 60,857 182,729 886,471 64,139 176,967 908,508 67,943 179,683 943,758 72,55978,107 182,981186,944 990,4741,049,088 税前利润利润率 22,843 14.2% 15,8178.6% 13,9898.0% 13,5157.2% 16,4058.1% 19,7179.2% 比率分析 所得税 -7,641 -6,719 -4,882 -4,460 -5,414 -6,507 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 所得税率 33.5% 42.5% 34.9% 33.0% 33.0% 33.0% 每股指标 净利润 15,202 9,098 9,106 9,055 10,991 13,210 每股收益 1.309 0.551 0.697 0.700 0.849 1.021 少数股东损益 4,829 4,834 2,787 2,717 3,297 3,963 每股净资产 13.716 13.143 13.213 13.633 14.143 14.755 归属于母公司的净利润 10,372 4,264 6,319 6,339 7,694 9,247 每股经营现金净流 3.279 2.865 3.469 2.058 1.533 2.859 净利率 6.5% 2.3% 3.6% 3.4% 3.8% 4.3% 每股股利 0.540 0.230 0.320 0.280 0.340 0.408 现金流量表（人民币百万元） 回报率净资产收益率 9.54% 4.19% 5.28% 5.13% 6.00% 6.92% 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 1.21% 0.48% 0.70% 0.67% 0.78% 0.88% 净利润 15,202 9,098 9,106 9,055 10,991 13,210 投入资本收益率 3.71% 2.46% 1.89% 1.76% 2.00% 2.22% 少数股东损益 4,829 4,834 2,787 2,717 3,297 3,963 增长率 非现金支出 6,638 9,320 5,765 3,024 2,770 2,499 主营业务收入增长率 23.93% 13.92% -4.37% 7.95% 7.04% 6.08% 非经营收益 -3,168 -243 1,364 152 -62 -130 EBIT增长率 8.52% -16.52% -29.33% -6.73% 17.58% 15.02% 营运资金变动 7,305 3,998 15,196 6,413 191 10,324 净利润增长率 -15.35% -58.89% 48.20% 0.30% 21.38% 20.19% 经营活动现金净流 25,977 22,174 31,431 18,643 13,890 25,904 总资产增长率 16.15% 3.54% 2.49% 3.88% 4.95% 5.92% 资本开支 -10,003 -5,784 -6,584 -1,737 -1,922 -2,050 资产管理能力 投资 -9,320 -7,607 -6,916 -16,848 -18,325 -19,940 应收账款周转天数 6.9 7.1 7.7 7.0 6.9 6.8 其他 -4,954 3,377 1,259 2,966 3,263 3,426 存货周转天数 1,186.6 1,024.0 1,026.8 945.0 920.0 900.0 投资活动现金净流 -24,277 -10,014 -12,241 -15,618 -16,984 -18,564 应付账款周转天数 159.0 140.7 144.8 145.0 150.0 150.0 股权募资 27,016 14,503 23,391 0 0 0 固定资产周转天数 21.0 21.6 24.2 23.5 23.1 22.9