房地产行业点评报告：加大税收优惠力度，促进改善购房需求释放

房地产行业点评报告

主要内容摘要

1. 政策背景

   • 2024年11月13日，财政部、税务总局和住房城乡建设部联合发布关于促进房地产市场平稳健康发展的税收政策公告。
   • 新政策自2024年12月1日起执行。

2. 契税优惠

   • 将享受契税优惠的面积界限从90平米调整至140平米。
   • 一线城市二套房契税下调，分别为1%（140平米及以下）和2%（140平米以上）。
   • 这一政策有助于降低居民购房成本，促进改善型购房需求。

3. 增值税调整

   • 明确与取消一线城市普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税，对个人销售已购买2年及以上住房一律免征增值税。
   • 取消非普宅满两年出售时需缴纳的增值部分5%的税费，购房成本有望进一步压降。
   • 北京和上海将适时取消普宅标准，政策有望加速落地。

4. 土地增值税预征率调整

   • 对增值额未超过扣除项目金额20%的住宅，仍免征土地增值税。
   • 各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。
   • 这项调整有助于缓解房企的资金压力。

5. 投资建议

   • 政策延续了房地产市场宽松导向，支持改善型购房需求。
   • 推荐标的包括：
     • 投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团。
     • 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团。
     • 房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。

6. 风险提示

   • 政策落地不及预期。
   • 资金到位不及预期。

关键数据汇总

契税	调整前	调整后
一线城市首套房	1% (90平米及以下)	1% (140平米及以下)
一线城市二套房	3% (90平米及以下)	1% (140平米及以下), 2% (140平米以上)

增值税	调整前	调整后
普通住宅	全额5%	免征
非普通住宅	全额5%	差额5%, 免征

土地增值税预征率	调整前	调整后
东部地区	2%	1.5%
中部和东北地区	1.5%	1%
西部地区	1%	0.5%