房地产行业点评：“一城一策”获强调，需求宽松力度或加大

事件 2022年8月24日，国务院常务会议召开，会议指出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。 评论 高层强调“一城一策”，地产政策等待“高调办小事”的信号。728政治局会议后，多地持续出台宽松政策，如南京取消认房又认贷、上海临港放松限购等，信贷端五年期LPR下调15BP。但市场销售未作出明显正向反应，高频周度数据显示，2022年8月（截至23日）35城新房销售环比-11.2%，同比-26.3%。我们认为当前各城市的宽松政策大部分为“小步快跑”的形式，虽然频率较高而单次力度较小，消费者对前期政策能做出积极反应，但多次小力度刺激后政策边际效益或减弱，未来“一城一策”措施需要有“高调办小事”的大力度政策落地，或才能有效提振市场信心。 宽松政策或需要“隔山打牛”，由高能级城市带领市场复苏。当前多数低能级城市限购限售政策已基本取消，部分二线城市也有累计较大力度的宽松政策落地，但受城市基本面的限制，当地市场销售靠自身调控难有好转。而房地产市场具有明显的传导轮动性，2014-2016年的复苏也是由上海、深圳等高能级城市带动，我们认为本轮的市场复苏也需要一线和新一线城市率先启动，虽然其本身市场有较高韧性，但全国市场的复苏和行业的良性循环需要这类城市出台较大力度的宽松政策，形成新一轮行情的起始。 预计未来需求侧政策主要以放宽改善购房限制为主，改善房企更加受益。我们在外发的《LPR如期下降，改善需求或更受益》等多篇报告中指出针对刚需购房的政策已经较难再有较大的宽松空间，改善需求更获利好：限购端的放松主要针对二套房甚至三套房（少有城市维持严格的首套房限购）；限售端对能加速存量房的流通，提高臵换改善客群的购买力；限价端，高端改善项目限价突破能力更强，且更获客户接受；限贷端取消认房又认贷、下调二套房首付比例等也是在放宽改善购房门槛。因此我们认为在“一城一策”背景下，未来需求端政策的持续宽松，更加有利于改善型房企的销售回暖。 投资建议 我们预计在“一城一策”定调后，未来需求侧较大力度的宽松将持续落地。首推积极布局重点城市核心板块、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、滨江集团、建发股份等。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、中国海外发展。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：A股地产公司PE走势 图表2：港股地产公司PE走势 图表3：港股物业公司PE走势 图表4：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。