商业地产项目底商商业街运营定位规划策划方案

南浔·广弘 新天地项目定位 BUSINESSPLANPOWERPOINTTEMPLATE 拓佳集团 2022.9.27 聚焦/创新/稳健 目录 CONTENTS 1 关于我们拓佳简介‖运营案例 2 项目定位客群分析‖产品定位‖业态落位 3 合作方案委托运营模式 4 5 6 收益分析成本投入‖营销费用‖财务计划‖收益测算运营管理营销计划‖团队建设‖推广渠道‖销售渠道风险管控危机预测‖解决方案 PART01 关于我们 拓佳简介运营案例 我们是谁？我们一直在做什么？ 拓佳简介公司简介 拓佳简介企业特质 拓佳简介全产业链服务 运营案例已成功退出项目 深圳的安徽大厦、安联大厦是拓佳集团早期运营的写字楼商业综合体，是公司在深圳起步并深耕运营的项目典范，两个项目相继于2016年-2018年经过15年的运营周期，现已转入正常的资产常态化运营管理阶段。 运营案例部分正在运营项目 运营案例部分正在运营项目 运营案例部分正在运营项目 PART02 项目定位 客群分析产品定位 湖州南浔广弘项目，我们拓佳如何去做？ 客群肖像 热爱新鲜事物的青年群体 上海、长三角新中产阶级家庭 目前研究机构欧变把年收入超过15万人民币，或家庭年收入超过20万人民币的人群定义为“新中产阶级”，麦肯锡报告表示，到2020年中国有54% 城市家庭达到新中产阶级水平。麦肯锡报告显示：新中产阶级在生活自我提高上花费的时间 超过了闲暇时间的20%。旅行、健身、电影成为新中产阶级追 求的热点，新中产阶级更在意自己的感受，是体验式消费的主力群体之一。 中银消费金融联合时代数据发布的《当代青年消费报告》显示，90后与00后逐渐成为这个时代的消费主力，当下，他们正值18—32岁，其中90后开始成为社会中坚力量、具有稳定收入，00后逐步走向职场，由他们组成的新生代消费群体，展现出巨大的消费力。 从社交通讯、网络购物、影视娱乐到移动支付，互联网在方方面面塑造着新一代年轻人的消费习惯与生活方式。 元宇宙概念 本案在目前片区住宅入住率较低的情况下，想要首开突围，亟需通过主题性概念的打造，扩大商业辐射范围，提升商业知名度，通过主题氛围的营造，吸引周边城市打卡人群，活跃商业氛围。 通过结合周边调研及项目打造意愿，现提出“元宇宙”概念主题，挖掘个性化消费与体验，重视新型业态引进和创新，通过糅合科技与潮流艺术的形式，打造集“科技、潮流、数字化”于一体的体验式商业消费空间，填补城市商业主题空白。 元宇宙（Metaverse）是个新兴概念，是利用科技手段进行链接与创造的，与现实世界映射与交互的虚拟世界，具备新型社会体系的数字生活空间，依托科技，顺应潮流。 政策背景 政策红利加持，元宇宙赛道角逐激烈 自2021年元宇宙概念横空出世以来，元宇宙赛道竞争愈发激烈。当前，我国不少城市已将元宇宙产业发展提上日程。 据统计，截止目前共有20余个省/市在十四五规划、政府工作报告、元宇宙产业规划和扶持政策中，提及了元宇宙或出台了元宇宙产业发展扶持政策，浙江、上海、成都、武汉、合肥等地都明确提出要主动抢占元宇宙的未来赛道。 日前，电商中国·第九届中国（杭州）国际电子商务博览会——“2022产业区块链数智经济发展论坛”在杭州国际博览中心举行。会上，浙江首个“元宇宙产业基地”落户笕桥街道，授牌米果·未来产业社区。 3月29日，安徽省经信厅发布了《安徽省“十四五”软件和信息服务业发展规划》，将元宇宙列为新兴业态创新工程之一。同日，杭州余杭区未来科技城发布扩展现实（XR）产业发展计划。 4月6日，广州开发区正式发布《广州市黄埔区、广州开发区促进元宇宙创新发展办法》，是粤港澳大湾区首个元宇宙专项扶持政策…… 商业案例一 —— BIU购物中心 南京首个元宇宙主题商业街区 集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的高品质办公生活MALL，为追求品质生活的人群创造一个精彩特色的主题街区。 商业案例二 —— “华开·INBOX” 上海沉浸式主题场景 项目立足覆盖多样性客户群和多元化消费需求，利用新媒体交互技术支持打造沉浸式主题场景，通过时尚前卫的打卡场景、新奇有趣的交互体验来充分调动消费者身体感官，解锁更多新玩法。 主题定位 湖州首个“元宇宙”科技潮流商业空间 作为创新型潮流主题商业，集特色主题体验、购物娱乐、共享直播、科技潮流、生活集市5大主题于一体的体验式商业街区。 定位阐述 立足覆盖多样性客户群和多元化消费需求， 引入“元宇宙”要素，凭借独特的空间设计和美陈效果， 利用新媒体交互技术支持打造沉浸式主题场景， 打造集科技、时尚、艺术、潮流、生活于一体的商业综合体， 引领充满科技感的品质生活方式。 以“现实体验+虚拟交互”的创新布局，融入特色主题体验、购物娱乐、共享直播间、科技潮流、文化集市等特色业态，同时兼有科技与艺术因子的新媒体艺术形式，以沉浸式、互动性、参与感为特点，致力于潮流赋能，打造独一无二的长三角元宇宙科技潮流商业空间。 功能定位 业态定位 1 特色主题体验 VR商店、潮玩门店、汽车展、VR婚宴主题 2 购物娱乐 零售购物、电玩、休闲、时尚酒吧、音乐酒吧社交类主题咖啡、猫咖、轻吧、密室逃脱 3 科技潮流 汽车（线上/线下活动、VR模拟试驾）、运动健身（线上+线下）、教育培训（艺术、体育方向） 4 文化集市 主题餐饮、脱口秀、周末市集、书吧 5 生活方式 银行、证券、超市、便利店等生活配套服务 根据运营阶段调整 通过时尚前卫的打卡场景新奇有趣的交互体验来充分调动消费者身体感官 解锁更多新玩法 …… 场景营造 玩法一：裸眼3D广告x街区 场景营造 玩法二：打造AR数字化营销场景 华为AR地图与商场联合，打造沉浸式的商场AR体验。商场AR地图重点不在于虚拟场景的建造，而在于室内导航、服务信息与商业的结合展示。手机对着店铺，商铺信息会展示出来，有些商铺还有AR优惠券，点击即可领取。 主题业态 玩法三：AR展厅 结合方式：线下展厅+AR线上展厅示例：领克数字展厅 3月13日，吉利汽车集团旗下高端品牌领克（Lynk&Co）联合百度元宇宙平台希壤共同打造的「领克乐园」首期汽车数字展厅正式对公众开放，内部设计复刻了领克展厅，且内容更精细、丰富。用户可以在虚拟展厅里体验看车、预约试驾、购车等多重功能，也可以及时感受车身颜色改变、车门打开、内饰效果全方位展示等互动。 主题业态 玩法四：光影互动 由LED屏和交互式水晶树为商业空间构成了一个实时互动体验空间。当人们进入地面LED互动区域时，脚下的行进轨迹便生成为水墨笔迹，与参与者实时互动。通过线上互动程序，参与者进入手机端可定制水晶树的虚拟烟花，或编写个性化消息显示在地面投影。 主题业态 西餐银行/证券/保险 潮玩 A区主入口 美术培训 文体培训 体适能培训 轻餐饮 3C家居 咖啡店 奶茶/甜品 瑜伽 儿童室内游乐园 儿童/成人摄影 汽车体验店 甜品店 主题餐饮 汽车VR体验 烘焙甜品 奶茶水吧 零食铺主题餐饮 家居集合店 早教/母婴 家居集合店 1F商业建筑面积：6,891.22㎡ 商业建筑面积：8,107.45㎡ 2F 26 26 主题业态 特色火锅西餐 居酒屋 中餐 高端日料 棋牌/茶馆、足浴 康体 健身房/健身共享直播 美容 湖州最大的VR主题场景婚宴 湖州最大的VR主题场景婚宴 3F商业建筑面积：8,107.45㎡4F商业建筑面积：5145.16㎡27 业态示意 28 业态示意 业态示意 B/C区 拟定打造年轻人喜闻乐见的时尚个性化主题街区。 美陈风格建议 美陈风格建议 美陈风格建议 拟招商品牌 •鱼上餐厅 •桂小厨 •花样西贡 •乌布丽悦餐厅 •三品王 •美珍香 •食间 •野.湖南 繁花酒吧 胡桃里音乐餐厅 大自然主题音乐餐厅 …… PART03 合作方案 委托运营 湖州广弘项目，我们如何合作？ 服务与合作-月费及KPI 1.月费收取： 9元/月/平方米，总面积：28496.86㎡，即首年首月25.65万 a.房屋交付使用前，甲方支付每月固定月费通常为18万/每月（前期招商及咨询顾问费）； b.房屋正式交付后，第一年和第二年乙方委托运营管理月费是25.65万元/月； c.房屋正式交付后，从第三年开始，乙方委托运营管理费每两年增长3%，即每两年调整一次月费，每次调整后的月费费用=上次月费价格*（1+3%） 36 服务与合作-月费及KPI 2.关键绩效指标： a.在项目正式交付后的第一年年末，乙方需承诺达到60%招商率; b.从项目正式交付后的第二年年末，乙方需承诺达到85%及以上的招商率； c.从项目正式交付后的第三年年末，乙方需承诺达到90%及以上的招商率； d.从项目正式交付后的第三年起，每两年的年平均租金收入实现3%的增长率； e.从第三年开始，若每两年的年平均租金收入未实现3%及以上的增长，则乙方的委托运营管理月费与上一个年度保持不变； f.若乙方在完全自主招商的情况下，无法完成以上提及的关键绩效指标任务，甲方给予半年整改期，在整改期内，按照未完成指标的比例，降低相应的月费，且若乙方在两个考核周期内仍无法完成目标任务的50%，双方均可提出解除合同； g.若甲方因额外的客户诉求、客户喜好等导致无法签约，则乙方的考核指标需相应下调。 3.超额奖励 a.从第三年开始，若每两年的年平均租金收入实现3%及以上的增长，增长部分的20%作为乙方的超额奖励。 37 服务与合作-月费及KPI 2.关键绩效指标： a.在项目正式交付后的第一年年末，乙方需承诺达到60%招商率; b.从项目正式交付后的第二年年末，乙方需承诺达到85%及以上的招商率； c.从项目正式交付后的第三年年末，乙方需承诺达到90%及以上的招商率； d.从项目正式交付后的第三年起，每两年的年平均租金收入实现3%的增长率； e.从第三年开始，若每两年的年平均租金收入未实现3%及以上的增长，则乙方的委托运营管理月费与上一个年度保持不变； f.若乙方在完全自主招商的情况下，无法完成以上提及的关键绩效指标任务，甲方给予半年整改期，在整改期内，按照未完成指标的比例，降低相应的月费，且若乙方在两个考核周期内仍无法完成目标任务的50%，双方均可提出解除合同； g.若甲方因额外的客户诉求、客户喜好等导致无法签约，则乙方的考核指标需相应下调。 3.超额奖励 a.从第三年开始，若每两年的年平均租金收入实现3%及以上的增长，增长部分的20%作为乙方的超额奖励。 38 服务与合作-月费及KPI 4.招商奖励 招商奖励将按照新招租户的2个月租金作为一次性奖励，支付给乙方，且招商奖励需在租户交清首笔租金三日内支付，一般租户首笔租金不少于一季度租金。 该模式下，甲方可通过委托乙方进行专业招商运营服务，以有效节省专业人力以及管理成本。乙方招商运营过程中所有工作人员的食宿、交通、通讯费、工资、奖金、补贴等费用均由乙方自行承担。 5.其他费用事宜 该项目所有涉及的宣传费、营销费、设计费、改造费用（不包含租户内部改造装修），均甲方与供应商签订合同。 39 服务与合作-月费及KPI 合作期限：10年 按建筑面积计算，首年租金均价(元/月/㎡） 40 乙方首年每月委托运营费(万元/月） 25.65 所得税税前，甲方累计10年的年平均租金收益（万元） 633.39 租金收益=租金收入-甲方运营成本 40 PART04 收益分析 委托运营模式下，甲方需要投入多少钱？获得多少收益？乙方费用收取标准？ 42 服务与合作-经济测算 项目 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合作年数 一、甲方经营收入合计(万元） 12,593.03 820.71 1,162.67 1,268.00 1,268.00 1,306.04 1,306.04 1,345.22 1,345.22 1,385.57 1,