房地产行业：多部委出台政策，支持房地产市场止跌回稳

交银国际研究 消息快报 2024年9月26日 房地产行业 多部委出台政策，支持房地产市场止跌回稳 9月24日，国务院新闻办举行新闻发布会，央行、金融监管总局和证监会公布多项新的政策举措。关于房地产政策，我们看到“5·17新政”的政策广泛涵盖货币和财政、需求和供给，而这次的新政主要是从央行端的升级版本，其措施更有力、更深层，既支持供给侧稳定市场，也支持需求侧提高购买力。我们预计这些政策将对房地产市场产生正面影响，从而推动房地产行业长期健康及可持续发展。 主要政策包括:1）引导银行降低存量房贷利率。2）统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。3）延长两项房地产金融政策文件的期限。房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，到期日从2024年12月31日延长到2026年12月31日。4）优化保障性住房再贷款政策：保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。5）支持收购房企存量土地：在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。 9月26日中央政治局召开会议提出要促进房地产市场止跌回稳。另外，本月26日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 解读：政策细节落地需时，长远有助重建市场信心。我们看到部分政策在3季度开始实施，地方政府仍需时间研究如何实施和推出适合当地房地产市场情况的政策。另一方面，我们认为中共中央政治局的关键信息是稳定房地产市场。虽然政策落地需时，我们认为多部委更聚焦供需端也将有助于有关部门制定更具体的措施，有助供需双方稳定市场。我们相信从长远来看，这将有助于市场重建对一级市场和开发商的信心。同时，我们认为，随着购房门槛的降低以及抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将有所改善。至于一级实体房地产市场，我们预计它将保持基本稳定。我们相信买家将继续偏好国企项目，这些项目在2024年4季度和2025上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。我们还认为随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借此机会加速其债务重组进程。 交易型反弹机会。我们相信在短期内，龙头民企或会迎来一波交易形反弹。中长线我们则继续看好华润置地（1109HK／买入）和越秀地产 （123HK／买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方 面执行能力更强。 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 9-24央行公布房地产相关的主要政策–降低存量房贷利率和统一首付比例： 1.引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。 2.统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。 3.将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。 4.将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026 年底。 时间 中共中央政治局会议中房地产相关表述 09/2024 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大 “白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地 要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式 07/2024 要持续防范化解重点领域风险，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模 04/2024 要深入推进以人为本的新型城镇化 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展 12/2023 未直接提及(要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线) 07/2023 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产 04/2023 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设 图表1：近年中共中央政治局会议中对房地产相关表述 资料来源：中共中央政治局，交银国际 图表2:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码 公司名称 评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 16HK 新鸿基地产 买入 83.40 96.10 15.2% 2024年09月03日 香港房地产 17HK 新世界发展 买入 8.19 10.18 24.3% 2024年09月02日 香港房地产 823HK 领展房托 买入 38.85 47.70 22.8% 2024年05月29日 香港房地产 12HK 恒基地产 中性 25.75 23.84 -7.4% 2023年08月23日 香港房地产 1109HK 华润置地 买入 26.55 24.94 -6.1% 2024年08月28日 内地房地产 123HK 越秀地产 买入 5.30 6.60 24.5% 2024年08月13日 内地房地产 3383HK 雅居乐集团 买入 0.59 1.16 96.6% 2023年12月01日 内地房地产 2669HK 中海物业 买入 5.74 6.30 9.8% 2024年09月05日 物业服务 6098HK 碧桂园服务 买入 5.41 6.08 12.4% 2024年08月26日 物业服务 3319HK 雅生活服务 买入 2.94 3.20 8.9% 2024年08月19日 物业服务 6626HK 越秀服务 买入 3.53 4.72 33.7% 2024年08月09日 物业服务 9928HK 时代邻里 中性 0.52 0.60 15.4% 2023年11月30日 物业服务 资料来源:FactSet，交银国际预测，收盘价截至2024年9月26日 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼 评级定义 分析员个股评级定义: 分析员行业评级定义： 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。 领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力。 中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。沽出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业 同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿指数一致。 无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。 落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数不具吸引力。香港市场的标竿指数为恒生综合指数，A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50（美元）指数 总机:(852)37661899传真:(852)21074662 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与 发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本报告之作者进一步确认﹕i）他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】并没有于发表本报告之30个日历日前交易或买卖本报告内涉及其所评论的任何公司的证券；ii）他们及他们之相关有联系者并没有担任本报告内涉及其评论的任何公司的高级人员（包括就房地产基金而言，担任该房地产基金的管理公司的高级人员；及就任何其他实体而言，在该实体中担任负责管理该等公司的高级人员或其同级人员）；iii）他们及他们之相关有联系者并没拥有于本报告内涉及其评论的任何公司的证券之任何财务利益。根据证监会持牌人或注册人操守准则第16.2段，“有联系者”指：i）分析员的配偶、亲生或领养的未成年子女，或未成年继子女；ii）某信托的受托人，而分析员、其配偶、其亲生或领养的未成年子女或其未成年继子女是该信托的受益人或酌情对象；或iii）惯于或有义务按照分析员的指示或指令行事的另一人。 有关商务关系及财务权益之披露 交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能 投发展股份有限公司、光年控股有限公司、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、武汉有机控股有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、乐舱物流股份有限公司、途虎养车股份有限公司、北京第四范式智慧技术股份有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、迈越科技股份有限公司、极兔速递环球有限公司、山西省安装集团股份有限公司、富景中国控股有限公司、中军集团股份有限公司、佳民集团有限公司、集海资源集团有限公司、君圣泰医药、天津建设发展集团股份公司、长久股份有限公司、乐思集团有限公司、出门问问有限公司、趣致集团、宜搜科技控股有限公司、老铺黄金股份有限公司及中赣通信(集团)控股有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及北京第四范式智能技术股份有限公司的已发行股本逾1%。 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件 所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正