一线城市二手房成交高位震荡

2024年10月27日 一线城市二手房成交高位震荡 节后第三周，15城二手房成交环比下滑5%，仍为年内周度次高值 与今年年内其他周比，国庆节后第三周15城二手房周成交处于高位。7月至9月中旬，二手房周成交面积呈现震荡下滑趋势。“924”政策后，二手房成交热度开始回升，9月底周成交面积增至205万方，环比增长14%。国庆节后二手房成交面积继续上行，节后第一周（七天化）成交增至236万方，节后第二周成交增长到 244万方，周成交规模达到年内新高。节后第三周（10月18-24日）二手房成交231万方，环比下滑5%，成交规模相当于“517”政策前的105%，相当于节前一周（9月底）的113%，相当于年内高点（10月第二周）的95%。 10月18-24日二手房成交环比下滑5%，表现略弱于历史同期，低于2020-2023年同期环比均值11个百分 点。原因主要是今年国庆节后第二周周成交创年内新高，基数偏高。从成交体量来看，10月18-24日二手房成 交231万方，较2020-2023年同期均值增长37%，较2023年同期增长13%。 累计来看，10月1-24日二手房成交同比增长9%，高于9月（-3%）和8月（+2%）。今年年初至10月17日二手房成交同比下滑2%。 同样以“517政策”前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理，节后第一周至第三周，二手房成交标准化比值分别为122%、126%和119%。与2015-2023年同期均值相比，节后前三周高出历史同期均值26-35个百分点，二手房成交持续处于较高位，且改善幅度超过新房。 观察京沪深成交，10月第三周，上海二手房成交环比增长，北京、深圳环比下滑，三城周成交均达年内高点的90%以上。上海二手房成交52万方，环比增长1%，相当于“517政策”前一周的141%，是年内高点（6月14-20日）的99%。北京二手房成交44万方，环比下滑4%，相当于“517政策”前一周的126%，是年内高点 （10月11-17日）的96%。深圳二手房成交18万方，环比下滑8%，相当于“517政策”前一周的128%，是年内高点（10月11-17日）的92%。 节后第三周，50城新房成交环比下滑1%，相当于年内高点69% 与今年年内其他周比，国庆节后第三周50城新房周成交在偏高位置震荡，体量约相当于年内高点的69%。受9月末冲量以及“924”政策影响，9月最后一周成交规模达到447万方，是年内周成交高点（6月底）的83%。进入10月，国庆节后两周成交面积分别为341万方、381万方，整体成交水平弱于9月最后一周，但在 年内处于偏高水平。10月18-24日（节后第三周）成交规模376万方，环比下滑1%，相当于年内周成交高点的 （6月底）的69%，相当于9月最后一周的84%，相当于517政策前一周的110%。 相比历史同期，10月18-24日新房成交环比表现与历史同期接近。10月18-24日新房成交面积环比下滑1%，较2015-2023年同期环比均值收窄1个百分点。不过成交体量整体仍偏低，10月18-24日新房成交371万方，较2015-2023年同期均值下滑37%，较2023年同期下滑12%。 累计来看，10月1-24日新房成交同比下滑13%，降幅低于9月的30%，也低于8月的24%。今年年初至 10月24日新房成交同比下滑29%。 以“517”政策（取消商贷利率下限、降低首套房首付最低至15%、二套房首付最低25%等）前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，以观察剔除季节性规律的成交数据，节后第一至三周新房成交标准化比值分别为102%、114%和111%，新房成交标准比值连续三周高于100%，处于偏高的水平。与2015-2023年同期均值相比，节后第三周（10月18-24日）高出历史同期均值16个百分点，政策对新房成交存在促进作用。 观察京沪深新房成交，深圳周成交环比大幅增长，周成交创年内新高，上海、北京环比均下滑。10月18-24日，深圳新房成交16万方，环比增长100%，相当于“517政策”前一周的253%，成为新的年内成交高点，是年内次高点（6月底）的1.56倍。上海新房成交32万方，环比下滑11%，相当于“517政策”前一周的110%、年内成交高点（7月第一周）的67%。北京新房成交19万方，环比下滑6%，相当于“517政策”前一周的118%、年内成交高点（7月第一周）的45%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：黄晓曦分析师：肖金川 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn邮箱：xiaojc@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002SACNO：S1120524030004 联系电话：02150380388联系电话：02150380388 图1.1：50城新房成交（万方）：10月1-24日同比-13%，9月同比-30%，24年累计同比-29% 1200 50城新房周成交规模（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1000 800 600 400 200 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图1.2：50城新房成交：10月18-24日成交376万方，较国庆后一周（7天化处理）下滑1% 50城新房周成交面积（万方） 600 500 400 300 200 100 0 2024-01-152024-03-152024-05-152024-07-152024-09-15 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.3：从50城成交面积数据来看，10月18-24日成交面积约为“政策前两月均值”的111% 50城新房销售面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 300%2015-2023（不含2020和2022）日度2024日度2015-2023（不含2020和2022）周均2024周均 250% 200% 150% 100% 100% 116% 95% 161%157% 105% 98% 134% 114% 111% 102% 50% 0% 74% 78% 70% 75% 67%72% 83%85% 80%63% 55% 21% 96% 04-0105-0106-0107-0108-0109-0110-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.4：北京新房成交：10月18-24日成交19万方，较国庆后一周（7天化处理）下滑6% 北京新房周成交面积（万方） 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.5：上海新房成交：10月18-24日成交32万方，较国庆后一周（7天化处理）下滑11% 上海新房周成交面积（万方） 60 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.6：深圳新房成交：10月18-24日成交16万方，较国庆后一周（7天化处理）增长100% 深圳新房周成交面积（万方） 18 15 12 9 6 3 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.1：15城二手房成交（万方）：10月1-24日同比+9%，9月同比-3%，24年累计同比-2% 15城二手房周成交规模（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 2024 300 250 200 150 100 50 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图2.2：15城二手房成交：10月18-24日成交231万方，较国庆后一周（7天化处理）下滑5% 15城二手房周成交面积（万方） 300 250 200 150 100 50 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.3：从15城二手房成交面积来看，10月18-24日成交面积为“政策前两月均值”的119% 15城二手房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）日度2024日度2015-2023（不含2020和2022）周均2024周均 114% 111% 115% 104%108% 110% 122%126% 99% 100% 101% 89% 106% 88% 87% 80% 87% 119% 85% 87% 93% 85% 63% 3% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0105-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 06-0107-0108-0109-0110-01 图2.4：北京二手房成交：10月18-24日成交44万方，较国庆后一周（7天化处理）下滑4% 北京二手房周成交面积（万方） 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.5：上海二手房成交：10月18-24日成交52万方，较国庆后一周（7天化处理）增长1% 上海二手房周成交面积（万方） 60 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.6：深圳二手房成交：10月18-24日成交18万方，较国庆后一周（7天化处理）下滑8% 深圳二手房周成交面积（万方） 24 20 16 12 8 4 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.7：10月7日京沪二手房挂牌价指数继续下滑 上海:二手房出售挂牌价指数北京:二手房出售挂牌价指数 240 210 180 150 120 90 2015-02-092017-02-092019-02-092021-02-092023-02-09 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 公司评级标准投资说明评级 以报告发布日后的6个月内公司股价相对上证指数的涨跌幅为基准。 行业评级标准 以报告发布日后的6个月内行业指数的涨跌幅为基准。 买入分析师预测在此期间股价相对强于上证指数达到或超过15% 增持分析师预测在此期间股价相对强于上证指数在5%—15%之间 中性分析师预测在此期间股价相对上证指数在-5%—5%之间 减持分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数5%—15%之间卖出分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数达到或超过15% 推荐分析师预测在此期间行业指数相对强于上证指数达到或超过10% 中性分析师预测在此期间行业指数相对上证指数在-10%—10%之间回避分析师预测在此期间行业指数相对弱于上证指数达到或超过10%