一线城市房地产市场专题：新房乏力二手房坚挺，房产配置性价比提升

政策端：限购逐步打开，房贷利率降至低位 2024年，一线城市购房政策调整依旧以宽松为主，自4月30日政治局会议提出“去库存”措施后，北京、深圳和上海边际放松郊区限购，5月17日央行优化信贷政策以来，上海、深圳、广州和北京先后下调或取消首套房贷款利率下限。 对比2022Q2一线城市贷款利率，广州官宣取消房贷利率下限，北京、上海、深圳首套最低房贷利率LPR加点分别下降100、80、75BP，二套最低房贷利率LPR加点分别下降130、130、65BP，均已降至历史底部区间，整体信贷环境宽松。 销售端：新房乏力二手房坚挺，去化周期拉长 一线城市2024年整体销售表现新房表现乏力，二手房表现稳健。5.17新政后一线城市成交表现明显改善：上海6月二手房成交2.64万套（5月二手房成交1.83万套），客户咨询量和带看量均有明显增长；深圳6月二手房套数同比+74%，北京6月二手房成交套数同比+29%，广州6月新房成交套数同比+6%。2024年6月，北京、上海、深圳和广州新房去化周期分别为16.8、7.0、25.7、22.6个月，库存去化周期拉长，同时2024年2月以来二手房挂牌量明显提升。 价格端：二手房以价换量，租金收益率上涨 北京和上海由于限价政策存在，新房价格韧性较强，二手房价格自2023下半年同比转为负数，且降幅不断扩大。广州新房和二手房均在2023年初开始下跌，深圳二手房受指导价影响2022年开始下跌。从5月销售价格指数较最高点时的回撤幅度来看：北京和上海二手回撤幅度均为8.9%，价格回落至2021年初水平； 深圳和广州二手回撤幅度均为13.2%，价格回落至2020年前后水平。从收益率角度来看，由于租金回报率的提升，当前房产配置性价比有所提升，进一步支撑需求底的来临。2023年以来一线城市二手住宅价格下跌，租金回报率有所提升，2024年5月北京、上海、深圳、广州二手住宅租金回报率分别为1.48%、1.75%、1.64%、1.68%，距离发达国家3%的租金收益率仍有空间。 投资建议 2024年中央稳地产信号明确，一线城市购房政策整体宽松，限购政策边际打开，首付比及房贷利率均降至历史低值。量价层面看，2024年来一线城市新房成交不及预期，二手房以价换量明显，价格下降后成交量有所回升。我们认为宽松政策对于购房预期的提升以及市场成交的促进需要一定的转化周期，6月以来四城市场成交情况均有所改善，租金收益率的提升也进一步提高了房产配置性价比。 我们认为未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：一线城市销售不及预期、政策放松不及预期、房价涨幅不及预期。 1、政策端：限购逐步打开，房贷利率降至低位 2024年，一线城市购房政策调整依旧以宽松为主，自4月30日政治局会议提出“去库存”措施后，北京、深圳和上海边际放松郊区限购，5月17日央行优化信贷政策以来，上海、深圳、广州和北京先后下调或取消首套房贷款利率下限，四个一线城市均落地央行“5·17”楼市新政相关细则。 表1：2024年一线城市购房宽松政策频出 截至6月末，一线城市中，北京、上海和深圳首套利率均下降45BP至3.5%，二套最低利率降至3.7%、3.7%、3.9%，均已明确首套首付比例最低20%、二套首付比例最低30%。广州官宣取消房贷利率下限，首二套利率均下调45BP至3.40%、3.80%，首付比最低首套15%、二套25%，是一线城市中信贷最宽松的城市。 表2：“5.17”新政后四个一线城市中限贷层面均已发布放松政策 对比2022年二季度一线城市贷款利率，北京、上海、深圳首套最低房贷利率LPR加点分别下降100、80、75BP，二套最低房贷利率LPR加点分别下降130、130、65BP，均已降至历史底部区间，叠加首付比下降，整体购房成本大幅降低。 表3：一线城市房贷利率LPR加点相较2022Q2大幅降低 图1：一线四城首二套房贷利率均降至4%以内 2、销售端：新房乏力二手房坚挺，去化周期拉长 2.1、新房表现乏力，二手房表现稳健 观察一线城市月度销售数据，2024年整体新房表现乏力，二手房表现稳健。 北京：1-5月新房和二手房销售面积同比分别-16.3%、-17.6%，5月单月同比分别-22.8%、+1.8%。据北京住建局数据，6月北京新房和二手房分别成交3870和14987套，同比分别-32%、+29%，二手房成交热度提升。自2019年以来大部分月份二手房成交规模高于新房，存量房市场对楼市整体影响更为强烈。 上海：1-5月新房和二手房销售面积同比分别-2.2%、-4.1%，5月单月同比分别-6.3%、+20.9%。据上海房管局数据，6月上海新房和二手房分别成交10549和26376套（5月二手房成交1.83万套），有6天日成交量突破1000套，自5月27日发布新政后，二手房客户咨询量和带看量均有明显增长，二手房成交节奏明显加快。 深圳：1-5月新房和二手房销售面积同比分别-29.4%、+26.4%，5月单月同比分别-28.6%、+41.9%。据深圳规划和国土资源委员会数据，6月深圳新房和二手房分别成交2927和4249套，同比分别-4%、+74%，自5月28日发布新政后，二手房成交明显放量。深圳自2021年出台二手房指导价政策后，二手房市场出现大批量横盘，整体成交规模锐减，2020年深圳二手房月均超60万方，2021下半年至2022年月均不超过20万方，2023年指导价有所放松，但成交量距离2020年仍有较大差距。 广州：1-5月新房和二手房销售面积同比分别-37.3%、+1.7%，5月单月同比分别-22.8%、-13.5%。据广州房管局数据，6月广州新房成交7623套，同比+6%，新政后楼市成交有所回暖。广州新房和二手房成交规模相当，2024年以来总体二手房市场成交更加稳健。 图2：北京2019年以来大部分月份二手房成交面积大于新房 图3：上海2024年5月二手房成交较新房同比增长 图4：深圳自2021年发布二手房指导价政策后二手房成交规模大幅下降 图5：广州2024年1-5月二手房市场成交同比保持增长 图6：上海5.27新政后二手房成交套数明显提升 2.2、库存整体走高，去化周期拉长 根据四城房管局发布的新房可售面积数据，我们按照月末可售面积/（过去6个月月均销售面积）来计算城市去化周期，可以发现一线城市库存去化周期有所拉长。 北京：自2022年下半年以来新房库存呈现下降趋势，我们推测主要和整体供应减少有关，2022和2023年北京宅地成交建面分别为427和401万方，较2021年分别下降25%和29%。北京新房去化周期自2023年4月以来基本稳定在15-20个月区间内，2024年6月去化周期16.8个月，相对较健康。 图7：北京2024年6月新房去化周期16.8个月 上海：2023年下半年以来新房库存和去化周期均走高，2024年6月库存803.3万方，去化周期7.0个月。从土地成交来看，2022和2023年上海宅地成交建面分别为806和448万方，较2021年1730万方分别下降53%和74%，虽然供应锐减，但成交缩量却使得库存升高；同时据安居客统计，2021年上海成交95宗涉宅用地中，外环外占比81%，入市后转化成去化较慢的新房库存，拉长了整体去化周期。 图8：上海2023年下半年以来新房库存和去化周期均走高 深圳：自2022年起新房库存规模和去化周期呈增长趋势，2023年下半年以来新房成交显著下滑，新房供应增加，去化周期由15个月快速提升，2024年6月库存516.2万方，去化周期25.7个月。土地成交来看，深圳宅地从2020年放量，2020-2022年成交建面均超350万方，较过往五年大幅提升，供应增加也使去化周期显著提升。 图9：深圳自2023年下半年开始去化周期加速增长 广州：自2021年下半年以来整体新房库存相对稳定，去化周期总体呈现增长趋势，仅2023年二季度小阳春带动成交量增长，去化周期有所下降，2024年6月库存1167.8万方，去化周期22.6个月。广州自2021年以来，整体宅地成交建面有所减少，由2020年1194万方降至2023年591万方。 图10：广州自2021年下半年以来整体库存相对稳定 我们用二手房出售挂牌量指数来分析二手房市场库存情况，2021年以来由于二手房成交量的增长，二手房去化加速，整体挂牌量指数有所下降。2023年下半年以来，一线城市二手的价格出现下降趋势，2024年2月以来挂牌量指数不断提升。 图11：一线四城2024年二季度二手房出售挂牌量指数有所增长 根据链家挂牌量数据，北京2024年6月末挂牌量13.8万套，较2022年和2023年6月分别增长56%和12%；广州2024年6月挂牌量14.9万套，较2022年和2023年6月分别增长36%和10%。我们假设链家挂牌覆盖市场二手房挂牌量的70%，套均面积80平米，则北京和广州消化周期分别为14.8和24.7个月，北京2023年下半年以来消化周期有所提升，广州基本保持稳定。 图12：北京2023下半年来二手房消化周期有所增长 图13：广州2023下半年来二手房消化周期保持稳定 3、价格端：二手房以价换量，租金收益率上涨 3.1、京沪新房价格坚挺，广深二手房回撤幅度更大 从新房和二手房价格来看，北京和上海由于限价政策存在，新房价格韧性较强，上海新房价格自2019年来同比持续上涨，北京则在2024年4月开始同比下跌；北京和上海二手房价格同比曲线相似，自2020年开始同比涨幅不断提升，2021下半年后同比涨幅收窄，自2023年下半年二手房价格同比转为负数，且降幅不断扩大，2024年5月北京和上海二手房价格同比分别-8.6%、-7.9%。 图14：北京新房自2024年4月开始同比下跌 图15：上海新房自2019年开始同比持续上涨 深圳和广州新房价格受二手房影响较大，其中广州由于基本没有限价因素存在，新房和二手房同比曲线基本一致。深圳和广州新房均在2023年初开始下跌，且跌幅持续扩大，2024年5月跌幅分别为-7.4%、-8.3%。深圳自出台二手房指导价政策后，二手房价格涨幅收窄，2022年初至2024年5月二手房价格持续下跌，2024年5月深圳和广州二手房同比分别-9.2%、-11.4%。 图16：深圳二手房价格自2022年初开始下跌 图17：广州新房和二手房价格自2023年初开始下跌 我们以2011年1月新建商品住宅和二手住宅销售价格指数为基数100，通过环比涨跌幅算出一线城市月度销售价格指数，计算可以得出2024年5月销售价格指数较最高点时的回撤幅度： 北京新房和二手回撤幅度分别2.5%、8.9%，二手房价格回落至2021年初水平； 上海新房和二手回撤幅度分别0%、8.9%，二手房价格回落至2021年初水平； 深圳新房和二手回撤幅度分别9.3%、13.2%，新房价格回落至2019年8月水平，二手房价格回落至2020年初水平； 广州新房和二手回撤幅度分别9.5%、13.2%，新房价格回落至2020年8月水平，二手房价格回落至2019年4月水平。 图18：北京二手房2024年5月二手住宅价格指数较最高点回撤幅度达8.9% 图19：上海二手房2024年5月二手住宅价格指数较最高点回撤幅度达8.9% 图20：深圳二手房2024年5月二手住宅价格指数较最高点回撤幅度达13.2% 图21：广州二手房2024年5月二手住宅价格指数较最高点回撤幅度达13.2% 3.2、租金收益率增长，房产配置性价比提升 中原领先指数是中原地产发布反映二手住宅量价走势的指数，自2023年以来，一线四城二手住宅租金指数同比涨跌优于中原领先指数的同