营收同比微增，拿地深耕核心城市

2024年前三季度，公司实现营收780亿元，同比+2.88%，但归母净利润26亿元，同比-31.00%，主要由于开发业务项目结转毛利率下降。非经常性损益为9.2亿元，高于2023年全年，主要来自非流动性资产处置损益。

销售规模下降，但可结算资源充裕：公司累计签约销售金额1452亿元，同比-35.9%；签约销售面积642万平米，同比-30.0%；销售均价22597元/平米，同比-8.4%。截至三季度末，合同负债1913亿元，较半年度末增加115亿元。

拿地谨慎，深耕核心城市：公司合计拿地金额289亿元，拿地强度19.9%，虽较半年度提升，但仍低于2023年水平。公司获取地块位置优越，聚焦上海、杭州、广州、西安等核心一二线城市。

融资渠道拓宽：招商基金蛇口租赁住房REITs于10月23日在深交所上市，有助于盘活存量资产，优化经营。

投资建议：公司持续深耕核心城市，可结算资源充裕，融资渠道多元。预计2024-2026年营业收入分别为1863/1930/1963亿元，归母净利润62/68/71亿元，对应PE分别为16.80/15.51/14.86倍，维持“增持”评级。

风险提示：销售恢复不及预期，房地产调控超预期收紧，拿地不及预期等。