核心利润稳中有升，多元拿地渠道保障核心城市增储

事件：8月25日，公司发布2023年中期业绩公告。 上半年核心利润稳中有升，符合业绩预期。公司2023H1实现主营业务收入321亿元（同比+2.6%，下同）；归母净利润21.8亿元（+27.5%）； 核心净利润21.5亿元（+0.8%）。毛利率17.8%（-3.4pct）；归母净利率6.8%（+1.3pct）。上半年公司核心净利润稳中有升，符合我们的业绩预期。 顺利完成供股融资，财务健康平稳扩表。期内公司成功发行境内债合计54亿元，加权平均利率3.37%。截至期末，公司有息负债规模为998亿元（+18.0%），其中1年内到期占比12%。平均借贷利率进一步下降至3.98%（-0.13pct）。此外，公司期内成功完成供股融资，募资净额约83亿港元，进一步打开扩表空间。截至期末，公司剔预资产负债率66.8%，净负债率53.2%，现金短债比4.2倍，三道红线维持绿档达标。 销售表现亮眼，规模排名提升至13位。公司2023年1-7月实现合同销售金额921亿元（+67.9%），已完成全年1320亿元销售目标的69.8%。 横向对比看，1-7月公司全口径销售排名克而瑞百强房企第13位，较去年进步5位，同时公司同比+67.9%的增速在主流房企中遥遥领先，且大幅优于百强同比-5.9%的均值。 多元拿地渠道保障核心城市增储，将受益于本轮政策宽松。在上半年核心城市土拍市场激烈的环境下，公司共新增11幅地块，合计建筑面积217万方，全部一二线城市，其中通过非公开竞争获取项目面积占比达63%，彰显公司“6+1”拿地模式优势。具体看，公司于北京新增3个项目、上海1个项目，合计面积占比达20.8%；于杭州新增2个项目，其一是公司与杭州地铁第二次合作开发的TOD项目。截至期末，公司总土储为2813万方，预计2023年可售资源为2400亿元。我们认为，在7月政策风向持续偏暖、未来核心城市有望进一步宽松的背景下，公司充足且聚焦高能级城市的土储将更为受益，有望实现2023年销售目标。 投资建议：考虑到公司（1）国资背景，融资成本较低，流动性无忧；（2）将继续受益于竞争格局改善，多元拿地渠道及优异的区域布局将保障销售的动能及韧性 ， 业绩确定性强 。 预计公司23/24/25年营收分别为835.1/919.8/1069.6亿元；归母净利润分别为43.0/46.7/51.7亿元；对应的EPS为1.39/1.51/1.67元/股；对应PE为6.2/5.7/5.1倍。维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期。 财务指标 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元） 图表1：越秀地产主营业务收入及同比 图表2：越秀地产主营业务收入结构 图表3：越秀地产归母净利润及同比 图表4：越秀地产毛利率与归母净利率 图表5：越秀地产全口径销售金额及同比 图表6：越秀地产拿地建面及同比 投资建议 考虑到公司（1）国资背景，融资成本较低，流动性无忧；（2）将继续受益于竞争格局改善，多元拿地渠道及优异的区域布局将保障销售的动能及韧性，业绩确定性强。预计公司23/24/25年营收分别为835.1/919.8/1069.6亿元；归母净利润分别为43.0/46.7/51.7亿元；对应的EPS为1.39/1.51/1.67元/股；对应PE为6.2/5.7/5.1倍。维持“买入”评级。 风险提示 房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期。