2024年三季度房地产行业分析

www.lhratings.com研究报告1 2024年三季度房地产行业分析 联合资信工商评级三部 2024年前三季度，国内房地产市场整体仍处低位运行，行业数据表现低迷，宽松政策持续释放下销售降幅有所收窄，商品住宅广义库存去化周期出现下降拐点，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业重点。在房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，2024年以来，中央以“去库存”作为政策导向，宽松政策频出，在降低购房门槛及购房成本的同时鼓励“收储”，加快构建房地产发展新模式，继续推动已出台金融政策的落地见效，促进地产市场止跌回稳。宽松政策的频出阶段性提振了市场需求，但持续性的需求端信心修复预计仍需一定时间。 一、行业概况 2024年前三季度，受市场信心持续不足等影响，主要行业指标延续偏弱走势；房地产销售市场继续下探寻底，在宽松政策持续利好下，短期销售得到提振，销售降幅有所收窄，商品住宅广义库存去化周期于9月出现下降拐点，但库存去化周期仍处高位，短期内去库存仍是行业重点。 土地供求方面，受新房销售持续疲弱影响，土地市场延续低位运行态势，土地供求规模均收缩；根据中指研究院统计，2024年前三季度，全国300城住宅用地推出面积和成交面积分别同比下降37.2%和34.7%；成交土地楼面均价同比下降13.3%，成交溢价率较上年同期下降0.7个百分点，除上海、杭州、成都等少数城市优质地块房企竞拍激烈、触发高溢价外，多数城市均以底价成交为主，其中三四线城市土地流拍现象较为严重，整体土地市场仍旧低迷。 2024年前三季度，全国房屋新开工面积5.61亿平方米，同比下降22.20%，降幅 较2023年全年扩大1.8个百分点，但降幅自今年以来持续收窄；受上年高基数影响，竣工面积增速由上年的正增长于2024年跌入负区间；2024年前三季度全国房屋竣工面积3.68亿平方米，同比下降24.40%，降幅较前8个月扩大0.8个百分点；房屋施工面积同比下降12.20%至71.60亿平方米。2024年前三季度，全国房地产开发投资 7.87万亿元，同比下降10.10%，跌幅自5月后保持稳定。总体看，2024年前三季度，房地产市场新开工、竣工及开发投资均保持低位。 从销售情况看，受目前市场信心不足影响，2024年前三季度，全国商品房销售面积与销售额分别为7.03亿平方米和6.89万亿元，同比分别下降17.10%和22.70%；得益于二季度以来的宽松政策持续刺激，两者降幅自5月以来持续收窄；随着“924新政”的进一步宽松和中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，商品房销售市场短期有望得到提振。截至2024年9月底，全国商品房待售面积（狭义口径，竣工未售）为7.32亿平方米，同比增长13.39%；全国商品住宅广义库存去化周期1为 26.62个月，较8月底有所下降，为2023年4月以来首降，但仍处于高位，短期内去库存仍是行业面临的突出挑战。 2024年9月，70个大中城市中各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同环比均下降，其中新建商品住宅价格环比降幅总体趋稳、同比降幅继续扩大，房价仍在下跌通道。 总体看，2024年前三季度，国内房地产市场表现延续弱势，但住宅用地成交面积同比降幅大于销售和开工，未来的供给端规模将降低，叠加“924”新政以来持续高频的宽松政策发布，有利于存量消化以及后续市场的修复。 1广义库存去化周期=（累计新开工面积-累计销售面积）/近12个月移动平均销售面积 图1近年国内房地产开发投资完成额、新开工面积及竣工面积同比变化情况 资料来源：联合资信根据Wind整理 图2近年国内商品房销售情况 资料来源：联合资信根据Wind整理 二、信贷环境 销售低迷、融资边际改善但仍处困局，到位资金继续下降，房企资金继续承压。 地产行业融资支持政策持续释放，但受制于市场信心不足等因素，行业销售仍未止跌企稳，地产企业到位资金压力依旧较大。2024年前三季度，房地产开发企业到位资金同比下降20.00%，降幅于2024年以来持续收窄。其中，国内贷款受融资端持续利好政策影响有所修复，同比下降6.20%，降幅较其他资金来源小，且占比回升明显；受销售低迷影响，定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降29.80%和34.90%，随着二季度以来宽松政策持续利好释放，降幅于2024年3月以来持续收窄。总体看，多重利好政策下，房企到位资金降幅年内持续收窄，但在内部筹资和外部销售仍承压下，资金压力依旧沉重。 表1近年来房地产开发企业资金来源及占比情况 资金来源 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年前三季度 金额（亿元） 占比 （%） 金额（亿元） 占比 （%） 金额（亿元） 占比 （%） 金额（亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 国内贷款 26675.94 13.81 23296.00 11.58 17388.00 11.67 15595.04 12.24 11466.00 14.53 利用外资 192.00 0.10 107.00 0.05 78.00 0.05 47.50 0.04 29.00 0.04 自筹资金 63376.65 32.82 65428.00 32.53 52940.00 35.54 41989.13 32.94 28680.00 36.35 其他资金 102870.31 53.27 112301.00 55.83 78573.00 52.74 69827.48 54.78 38723.00 49.08 其中：定金及预收款 66546.83 34.46 73946.00 36.76 49289.00 33.08 43202.33 33.90 23593.00 29.90 个人按揭贷款 29975.81 15.52 32388.00 16.10 23815.00 15.99 21489.10 16.86 11079.00 14.04 合计 193114.90 100.00 201132.00 100.00 148979.00 100.00 127459.15 100.00 78898.00 100.00 注：部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成资料来源：Wind，联合资信整理 三、政策环境 在房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，中央及地方以“去库存”作为政策导向，延续宽松态势且宽松力度不断加大，短期内“去库存”仍为政策实施重点，并将继续推动已出台政策的落地见效，促进地产市场止跌回稳。 自2023年7月中央政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化以来，政策端持续推动市场热度的复苏及购房信心的恢复。2024年3月，政府工作报告继续将有效防范房地产风险作为工作重点，提出要标本兼治化解房地产风险，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持；国务院常务会议亦再次强调要进一步优化房地产政策，3月以来包括北京、上海和杭州等部分热点一二线城市率先跟进政策响应。4月，中共中央政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，以“去库存”作为政策导向，各地因城施策，推出“以旧换新”“卖旧买新”“房票补贴”等激励政策。5月17日三政齐发，内容涉及“降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率”，标志着中央提振市场的决心，从需求端出发降低购房门槛及购房成本。目前，除北京、上海、深圳及海南部分城市仍保留一定限购政策，其余城市已全面解除限购，同时一线城市均已实现首付比例的降低。7月30日，中共中央政治局会议表态要继续落实好房地产新政策等。9月24日，国务院新闻办公室新闻发布会宣布“降低存量房贷利率、统一房贷的最低首付比例地产”等多项地产新政。9月26日，中共中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，再次强调对房地产的宽松政策，促进房地产市场平稳发展。整体看，2024年内宽松政策持续释放，表明中央稳定房地产市场的决心，未来一段时间内，“去库存”及“保交付”仍为政策实施重点。考虑到房地产市场经历了较长时间的低位运行，宽松政策的频出阶段性提振了市场需求；但长期来看，经济增速及城镇化进程的放缓、人口下降、对未来收入及预期的不确定性均导致居民观望情绪延续、加杠杆意愿不强，且过去多年来房地产行业快速发展致使库存高企，政策传导效果仍有待观察。 表22024年以来中央层次房地产行业总基调政策 时间 政策来源 主要内容 2024年2月27日 住建部 发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，要建立“人、房、地、钱”要素联动机制；各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求等 2024年3月5日 国务院2024年政府工作报告 提出要标本兼治化解房地产风险，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；考虑到当前房地产市场供求关系已发生重大变化，要完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，推动“三大工程”相关建设，以适应房地产发展新模式 2024年3月22日 国务院常务会议 会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，2023年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线；要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展；要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式 2024年4月29日 自然资源部 发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求各地做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接；合理控制新增商品住宅用地供应，其中，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在18个月（不含）－36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。此外，要继续大力支持保障性住房用地的供应等，促进房地产市场平稳健康发展 2024年4月30日 中共中央政治局会议 中共中央政治局会议召开并强调，要继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益；结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展等 2024年4月30日 财政部及住建部 下发《关于开展城市更新示范工作的通知》，通过确定部分基础条件好、积极性高、特色突出的城市开展典型示范，扎实有序推进城市更新行动；同时将对示范城市给予财政资金补助等 2024年5月17日 中国人民银行及 国家金融监管总局 《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25% 2024年5月17日 中国人民银行 《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，要求自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325% 2024年5月17日 中国人民银行 《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》要求取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；各省级分行因城施策，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）；银行业金融机构根据自身经营及客户风险，合理确定