2023年三季度房地产行业分析

www.lhratings.com研究报告1 2023年三季度房地产行业分析 联合资信工商评级三部 2023年以来房地产市场波动较大，其中一季度短暂回暖复苏后于二季 度再次降温；虽7月以来利好政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆转，三季度市场修复效果欠佳。受销售端未有明显起色影响，土地市场继续冷清但不同城市间仍有分化，城投兜底现象逐步退去，房企仍面临资金压力。考虑到房地产市场供求关系已发生深刻变化，2023年以来调控政策延续宽松态势，放松政策密集发布，预计房地产行业将迈入新一轮发展周期，但短期仍将处于底部运行状态。 一、行业概况 2023年以来房地产市场波动较大，其中一季度短暂回暖复苏后二季度销售及投资再次降温；考虑到房地产市场供求关系已发生深刻变化，2023年7月以来利好政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆转，预计四季度房地产行业仍将处于底部运行状态。 2023年前三季度房地产市场波动较大，其中一季度受前期积压需求释放及调控政策优化效果的显现，房地产市场出现积极变化，销售额止降回升、投资端降幅收窄；但二季度以来房地产市场销售及投资再次降温，此前短暂的回暖复苏基础薄弱。考虑到房地产市场供求关系已发生深刻变化，2023年7月以来中央及地方支持政策集中出台，意在向销售端及融资端注射强心针，但销售下行趋势仍未逆转，预计四季度房地产行业仍处于底部运行状态。 自2021年“集中供地”政策实施以来，土地市场供应量及市场热度均持续下降。根据中指研究院数据，2023年前三季度1全国300城住宅用地供求规模分别同比下降32.8%和32.3%，土地市场仍维持低迷状态。为吸引房企参与拍地，各地核心优质地块不断推出，2023年前三季度全国300城成交楼面价同比上涨9.0%，但成交溢价情况持续减少。土地投资参与方面，拿地主力军仍为央国企，此前地方城投兜底项目仍在消化过程中，参与度有所降低；部分区域型稳健民企积极补仓，拿地金额有所提升。房企投资安全意识的不断增强以及拿地区域的高度重合导致土地竞拍分化明显，核心城市及板块拍地竞争加剧。流拍情况方面，得益于优质地块的推出、地方政府提前摸排房企拿地意愿及降低土拍门槛等因素，2023年上半年全国住宅用地流拍撤牌率同比下降18.4个百分点至15.8%，部分城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门和福州等实现0%的流拍撤牌率，但济南、广州、郑州及长春等城市土地流拍撤牌率较高；7月以来，全国住宅用地供应量减少尤其是优质地块的减少，导致三季度整体流拍撤牌率较二季度提高8.1个百分点至28.1%。 2023年1－9月，房地产行业开工竣工延续反向走势，房地产开发企业房屋施工 面积同比下降7.1%至81.57亿平方米，新开工面积同比下降23.4%至7.21亿平方米；在“保交付”政策的持续推进下，房屋竣工面积同比增长19.8%至4.87亿平方米。 受新开工意愿低迷及房企投资规模下降的共同影响，房地产开发投资增速维持下降态势。2023年1－9月，全国房地产开发投资8.73万亿元，同比下降9.1%，降幅较前八月收窄0.3个百分点。 从销售情况看，2023年一季度的积压需求释放带动商品房销售出现短暂复苏，但房地产行业仍处于底部阶段，2023年4月单月销售迅速回落，5－6月销售环比缓 1统计时间为截至2023年9月26日。 慢增长但同比仍保持下降；受此影响，2023年上半年全国商品房销售面积同比下降 5.3%至5.95亿平方米，在改善需求的释放及高能级城市成交占比提升的影响下，上半年商品房销售额同比微增1.1%至6.31万亿元。2023年7月中央政治局会议对房地产行业供需关系重新定调后，包括“降首付”“降利率”“限购限贷放宽”等政策集中释放；9月单月销售商品房销售面积及销售金额在8月的基础上有所回升，但销售下行趋势仍未逆转，2023年1－9月全国商品房销售面积与销售额分别同比下降7.5%和4.6%。根据上海易居研究院发布的《百城住宅库存报告》，2023年5月全国百城新建商品住宅去化周期为16.4个月，其中68个城市去化周期高于14个月，去化周期 仍处于高位；截至2023年9月底，全国商品房待售面积为6.45亿平方米，同比增长 18.3%。 图1近年国内房地产开发投资完成额、新开工面积及竣工面积同比变化情况 资料来源：联合资信根据Wind整理 图2近年国内商品房销售情况 资料来源：联合资信根据Wind整理 二、信贷环境 2023年前三季度，房地产开发到位资金降幅同比继续收窄，但销售端承压，房企仍面临资金压力。 2023年1－9月，房地产开发企业到位资金同比下降13.5%，降幅较前8月扩大 0.6个百分点，但同比大幅收窄。从房地产开发到位资金来源看，房企销售端仍承压，定金及预收款及个人按揭贷款降幅较前8月分别扩大2.3个百分点和2.6个百分点；受7月底以来融资政策的支持，自筹资金及国内贷款降幅增速小幅收窄。 表1近年来房地产开发企业资金来源及占比情况 资金来源 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年1－9月 金额（亿元） 占比 （%） 金额（亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 国内贷款 25228.77 14.13 26675.94 13.81 23296.00 11.58 17388.00 11.67 12099.80 12.34 利用外资 175.72 0.10 192.00 0.10 107.00 0.05 78.00 0.05 36.41 0.04 自筹资金 58157.84 32.56 63376.65 32.82 65428.00 32.53 52940.00 35.54 31252.12 31.87 其他资金 95046.26 53.21 102870.31 53.27 112301.00 55.83 78573.00 52.74 54678.52 55.76 其中：定金及预收款 61358.88 34.35 66546.83 34.46 73946.00 36.76 49289.00 33.08 33631.00 34.29 个人按揭贷款 27281.03 15.27 29975.81 15.52 32388.00 16.10 23815.00 15.99 17028.00 17.36 合计 178608.59 100.00 193114.90 100.00 201132.00 100.00 148979.00 100.00 98066.85 100.00 注：部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍�入造成 资料来源：Wind，联合资信整理 三、政策环境 2023年以来，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发 展，调控政策延续宽松态势；从年初坚定“房住不炒”等定位到7月中央政治局会议 定调要适时调整优化房地产政策，再到8月以来“认房不认贷”、取消限购限售、降首付比例以及降存量房贷利率等多项重磅政策的陆续出台，行业放松政策密集发布，但受宏观经济承压、居民收入预期偏弱背景下，房地产市场信心修复预计仍需较长时间，需观察政策传导效果及后续市场反应情况。 中央在“房住不炒”的总基调下，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发 展为目标，2023年以来延续宽松的调控政策。年初的全国住房和城乡建设会议将2023年工作重心放在以防风险、促转型为工作主线上。1月，央行及原银保监会对首套住房贷款利率政策建立动态调整机制；3月，两会政府报告提出，明确要有效防范化解头部房企风险，促进房地产平稳发展；当月，地方调控支持政策随即跟进，部分重点二线城市，如长沙、厦门等优化限购限售政策；4月，中央政治局会议继续强调“房住不炒”及“三保”工作的重要性；7月，中央政治局会议定调，鉴于房地产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策，为后续房地产调控利好政策埋下伏笔；8月，多项行业利好政策密集出台，住建部、央行和国家金融监督管理总局提出加快落实“认房不认贷”政策，随后广州、深圳、上海和北京，以及惠州、中山、东莞、武汉、江苏、南京、无锡和长沙等二三线热点城市相继发文落地执行；央行、国家金融监督管理总局提出统一并调降首套房和二套房最低首付比例、降低二套房商业贷款利率下限，对合理购房需求尤其是改善性需求起到提振作用，同时指导商业银行降低存量首套住房贷款利率以缓解居民还贷压力；同月，财政部、税务总局、住建部发文明确，延长换购住房退还个人所得税政策适用期限；9月以来，核心城市迎来双限解禁潮，南京、合肥、大连、兰州、青岛和济南等城市全面取消限购限售，同时降首付比例、降二套房商贷利率等政策在全国各地陆续推行；9月25日起，国有四大行统一批量下调符合条件的存量首套房贷利率，居民还贷压力得到实质性缓解。整体看，为提振房地产市场信心，行业需求端放松政策密集发布，但在宏观经济复苏进程缓慢、居民收入预期仍偏弱等背景下，房地产市场信心修复预计仍需较长一段时间， 需观察政策传导效果及后续市场反应情况。 表22023年以来中央层次房地产行业总基调政策 时间 政策来源 主要内容 2023年1月 央行、原银保监会 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限 2023年3月 全国两会 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，加快推进老旧小区和危旧房改造 2023年4月 中央政治局会议 要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。坚持“房住不炒”的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展 2023年4月 央行 要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡 2023年7月 中央政治局会议 会议提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产；有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案，并加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险 2023年7月 住建部 要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益三部门联合引发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》以推动落实购买首套 2023年8月 住建部、央行、金融监管总局 房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用 2023年8月 财政部、税务总局、住建部 延长换购住房退还个人所得税政策适用期限。对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，该优惠政策适用期限截止日由2023年12月31日延至2025年12月31日 2023年8月 央行、金融监管总局 调降首付比例下限和二套房贷利率加点下限，指导商业银行下调存量房贷利率。将住房商贷的最低首付比例统一调整为20%，二套统一为最低30%，