2024年房地产行业分析

www.lhratings.com研究报告1 2024年房地产行业分析 联合资信工商评级三部 2023年房地产市场波动较大，其中一季度短暂回暖复苏后于二季度再 次降温；虽7月以来利好政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆转，行业仍处于探底状态。受销售端未有明显起色影响，土地市场继续冷清但不同城市间仍有分化，城投兜底现象逐步退去，叠加融资端修复有限，房企资金仍承压。考虑到房地产市场供求关系已发生重大变化，2023年以来调控政策延续宽松态势，放松政策密集发布，但市场信心修复预计仍需一定时间。 一、行业概况 2023年房地产销售市场波动中继续筑底，土地投资、新开工持续低迷，库存去化周期处于高位。行业销售在一季度短暂回暖复苏后二季度再次降温，2023年7月以来利好政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆转，行业仍处于探底状态。 2023年，国内房地产市场波动中继续筑底，其中一季度受前期积压需求释放及调控政策优化效果的显现，房地产市场出现积极变化，销售额止降回升、投资端降幅收窄；但短暂的回暖复苏基础薄弱，二季度后房地产市场销售及投资再次降温。2023年7月24日，中央政治局会议以“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”定调房地产市场，需求端放松政策集中释放，但销售下行趋势仍未逆转，行业仍处于探底状态。 自2021年“集中供地”政策实施以来，土地市场供应量及市场热度均持续下降；2023年供地“两集中”政策优化为“拟出让地块清单公布制度”，供地方式和节奏更加灵活。根据中指研究院数据，2023年全国300城住宅用地供求规模分别同比下降22.4%和23.1%，土地市场仍维持低迷状态。为吸引房企参与拍地，各地优质地块不断推出，2023年全国300城成交楼面价同比上涨7.6%，但成交溢价情况持续减少。土地投资参与方面，拿地主力军仍为央国企，此前地方城投兜底项目仍在消化过程中，参与度有所降低；部分区域型稳健民企积极补仓，拿地金额有所提升。房企投资安全意识的不断增强以及拿地区域的高度重合导致土地竞拍分化明显，核心城市及板块拍地竞争加剧，土地市场城市间分化依然明显。北京、上海、杭州仍是房企拿地重点城市，多宗地块触顶成交；广州、成都、厦门、合肥等城市部分优质板块热度较高；沈阳、长春、郑州、无锡等城市土地市场依旧疲弱，出让地块均底价成交。流拍情况方面，得益于优质地块的推出、地方政府提前摸排房企拿地意愿及降低土拍门槛等因素，2023年全国住宅用地流拍撤牌率同比下降6.9个百分点至21.8%，但整体仍偏高。 2023年，房地产行业开工竣工延续反向走势，房地产开发企业房屋施工面积同 比下降7.2%至83.84亿平方米，新开工面积同比下降20.4%至9.54亿平方米；在“保交付”政策的持续推进下，房屋竣工面积同比增长17.0%至9.98亿平方米。 受新开工意愿低迷及房企投资规模下降的共同影响，房地产开发投资增速继续下降，且2023年以来月度累计降幅呈扩大态势。2023年，全国房地产开发投资11.09万亿元，同比下降9.6%。 从销售情况看，2023年一季度的积压需求释放带动商品房销售出现短暂复苏，但房地产行业仍处于底部阶段，2023年4月单月销售迅速回落，5－6月销售环比缓慢增长但同比仍保持下降；受此影响，2023年上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%至5.95亿平方米，在改善需求的释放及高能级城市成交占比提升的影响下，上 半年商品房销售额同比微增1.1%至6.31万亿元。2023年7月中央政治局会议对房地 产行业供需关系重新定调后，包括“降首付”“降利率”“限购限贷放宽”等政策集中释放；9月单月销售商品房销售面积及销售金额在8月的基础上有所回升，但销售下行趋势仍未逆转，2023年全国商品房销售面积与销售额分别同比下降8.5%和6.5%。根据上海易居研究院发布的《百城住宅库存报告》，2023年底全国百城新建商品住宅存销比为22.4个月，其中54个城市去化周期高于24个月，去化周期处于高位。截 至2023年底，全国商品房待售面积为6.73亿平方米，同比增长19%。 图1近年国内房地产开发投资完成额、新开工面积及竣工面积同比变化情况 资料来源：联合资信根据Wind整理 图2近年国内商品房销售情况 资料来源：联合资信根据Wind整理 二、信贷环境 2023年，房地产行业融资政策支持导向明显，但短期来看对房企融资端修复有限。受经济增长放缓和市场信心不足等因素影响，居民购房及贷款意愿疲弱，房企到位资金继续下降，房企资金仍承压。 2023年内，地产行业融资支持政策持续释放，但受制于经济复苏放缓和市场信心不足等因素，行业销售仍未企稳止跌，地产企业到位资金压力依旧较大。2023年，房地产开发企业到位资金同比下降13.6%，降幅较上年缩窄12.3个百分点。其中，国内贷款受融资端持续利好政策影响有限修复，同比下降9.90%，降幅较其他资金来源稍小；2023年以来商品房销售短暂复苏后再次降温，致使房地产开发资金来源中占比最高的其他资金（定金、预收款以及个人按揭贷款）累计同比增速于2023年6月由正转负，全年累计下降11.13%，较上年明显收窄18.90个百分点，销售端压力不减，房企资金仍承压。 表1近年来房地产开发企业资金来源及占比情况 资金来源 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 金额（亿元） 占比 （%） 金额（亿元） 占比 （%） 金额（亿元） 占比 （%） 金额（亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 国内贷款 25228.77 14.13 26675.94 13.81 23296.00 11.58 17388.00 11.67 15595.04 12.24 利用外资 175.72 0.10 192.00 0.10 107.00 0.05 78.00 0.05 47.50 0.04 自筹资金 58157.84 32.56 63376.65 32.82 65428.00 32.53 52940.00 35.54 41989.13 32.94 其他资金 95046.26 53.21 102870.31 53.27 112301.00 55.83 78573.00 52.74 69827.48 54.78 其中：定金及预收款 61358.88 34.35 66546.83 34.46 73946.00 36.76 49289.00 33.08 43202.33 33.90 个人按揭贷款 27281.03 15.27 29975.81 15.52 32388.00 16.10 23815.00 15.99 21489.10 16.86 合计 178608.59 100.00 193114.90 100.00 201132.00 100.00 148979.00 100.00 127459.15 100.00 注：部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍�入造成资料来源：Wind，联合资信整理 三、政策环境 2023年以来，面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，调控政策延续宽松态势且宽松力度不断加大，地产供需两端均有利好政策陆续出台。7月的中央政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化为优化房地产政策奠定了基调，此后贷款利率下调、降低首付比例、“认房不认贷”等相关政策相继落地。融资层面，从一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求到“三个不低于”、经营性物业贷新规、城市房地产融资协调机制等中央加大金融支持房地产的具体政策落实，均传递出政策支持房企融资的积极信号。但房地产市场信心修复预计仍需一定时间，需持续观察政策传导效果及后续市场反应情况。 2023年年初，中央继续以“房住不炒”为主基调，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，延续宽松的调控政策。此后两会政府报告提出，明确要有效防范化解头部房企风险，促进房地产平稳发展；当月，地方调控支持政策随即跟进，部分重点二线城市，如长沙、厦门等优化限购限售政策。4月，中央政治局会议继续强调“房住不炒”及“三保”工作的重要性。7月，中央政治局会议定调，鉴于房地产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策，为后续房地产调控利好政策奠定基调。此后，相关部委密集发力，住建部出台“认房不认贷”政策，一二线城市迅速响应，调整首套房认定政策；央行推动降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，降低首套二套最低首付比例。10月，国务院常务会议审议通过“14号文”，提出要加大保障性住房建设和供应；中央金融工作会议再次强调因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。整体看，为提振房地产市场信心，行业需求端放松政策密集发布，但在宏观经济复苏进程缓慢、居民收入预期仍偏弱等背景下，房地产市场信心修复预计仍需较长一段时间，需观察政策传导效果及后续市场反应情况。 表22023年以来中央层次房地产行业总基调政策 时间 政策来源 主要内容 2023年1月 央行、原银保监会 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限 2023年3月 全国两会 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，加快推进老旧小区和危旧房改造 2023年4月 中央政治局会议 要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。坚持“房住不炒”的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展 2023年4月 央行 要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡 2023年7月 中央政治局会议 会议提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产；有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案，并加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险 2023年7月 住建部 要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益 2023年8月 住建部、央行、金融监管总局 三部门联合引发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》以推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用 2023年8月 财政部、税务总局、住建部 延长换购住房退还个人所得税政策适用期限。对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，该优惠政策适用期限截止日由2023年12月31日延至2025年12月31日 2023年8月 央行、金融监管总局 调降首付比例下限和二套房贷利率加点下限，指导商业银行下调存量房贷利率。将住房商贷的最低首付比例统一调整为20%，二套统一为最低30%，二套房利率加点下限调整为LPR加20个基点。存量房贷利率调整方面，