房地产模式重构：逻辑与方向
- 业务重心重构：从“住房短缺”向“结构优化”转型。中国人均住房面积已达41.76平方米，住房自有率约73.8%，主力购房需求接近见顶，但改善性需求、老龄化进程及城镇化进程仍带来住房增长空间。
- 住房供给重构：从以售为主向租购并举转型。中国租房人口近2.6亿，预计2035年租房人口与租金规模有望突破3亿人与5万亿元。需培育专业住房租赁机构，鼓励个人出租住房，完善租赁监管政策体系。
- 土地制度重构：从人地分离向人地挂钩转型。当前土地供应与人口流动错配，地方财政依赖卖地收入。未来应允许跨区域用地指标买卖，增加一线和热点二线城市居住用地供给，实现人地挂钩。
- 房企运营模式重构：从“三高”向“持有+服务”转型。房企需从高负债、高杠杆、高周转模式转型，发展代建、租赁、轻资产经营、产业地产服务等新方向。
新发展模式对房地产融资模式提出新要求
- 城市更新：城市更新项目开发周期长、回报低，需设计差异化金融服务，如股权融资、债券融资、资产证券化等。
- 养老地产与新市民：老龄化加剧带来养老地产需求，预计2027年市场规模达4.2万亿元。需加大对新市民合理购房信贷支持，科学审慎评估信用水平。
- 租赁性住房：租赁住房社会性、公益性属性强，需完善政策性金融支持，如扩大公积金使用范围、设立政策性金融机构等。商业性金融需在开发建设、投资孵化、持有运营等方面创新。
- 金融创新工具：重视REITs、住房抵押贷款证券化等工具的使用，促进存量资产盘活和风险分散。当前REITs发展受税收、监管、法律等因素制约。
加快房地产金融转型的几点建议
- 激发需求：推动存量房贷利率下行，降低居民还贷压力；继续满足房企合理融资需求；全面取消需求侧管理政策；审慎推出房地产税。
- 保障性住房金融：完善公积金管理制度，扩大使用范围；设立政策性金融机构，发挥财政资金撬动作用；优化商业银行参与保障性住房的支持政策。
- 城市更新项目：鼓励房地产企业进入城市更新项目，完善土地、税收等优惠政策；加大金融支持力度，形成适应城市更新业务的金融运作模式。
- REITs工具：探索扩大商业不动产范围，便利房企发行REITs；解决税负较重、手续复杂等问题；探索修改《基金法》，简化REITs产品结构；鼓励设立专门从事REITs业务的子公司。
- 房地产风险长效机制：加强房地产监管，规范市场发展；增强调控政策的稳定性和可预测性；渐进有序推出房地产税。
