关于促进房地产市场止跌回稳，加快建立房地产业务新模式的几点思考

2024-10-21 高善文中国人民银行刘银河

房地产市场在国民经济中具有重要影响，但传统业务模式存在严重缺陷，导致市场深度调整并拖累宏观经济。
传统模式的首要缺陷是房地产公司的日益金融化：分散项目降低波动性、规模效应降低融资成本、项目间资金调剂形成类银行信用创造机制、土地增值收益强化金融属性、高周转模式推高杠杆率，使房地产公司演变为类金融机构。
应对思路分为两种：一是以项目为中心的行业救助并去除金融属性，但面临项目集中、信用收缩和外部性风险；二是救主体和救项目并重，通过注资债务重组稳定主体，建立监管框架控制风险。
传统模式的另一大缺陷是劳动力市场统一与土地供应碎片化的矛盾：需求快速扩张时供应不及时，地方政府垄断土地供应导致供地不足和地区间资源配置扭曲，加剧房价上涨和地区财政不平衡。
解决措施包括：增加土地供应弹性、建立全国土地配额交易市场、调整卖地收入为中央与地方共享收入。
传统模式的另一大缺陷是保障性住房供应不足：高房价降低保障性住房吸引力，地方政府缺乏提供动力，导致低收入群体住房困难与房屋空置并存。
应对措施包括：逐步清除商品房交易限制、转向持有环节干预（如空置税）、中央政府提供补偿激励提高地方政府积极性。