2024年10月17日国新办新闻发布会学习体会：多举措促进房地产市场止跌回稳，股市维持宽幅震荡

2024年10月18日 宏观经济 多举措促进房地产市场止跌回稳，股市维持宽幅震荡 ——2024年10月17日国新办新闻发布会学习体会宏观点评 房地产市场“组合拳”概括起来是“四个取消、四个降低、两个增加”。四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整 或取消各类购房的限制性措施。四个降低，就是降低住房公积金贷款利率 0.25个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。两个增加，一是通过货币化安臵房方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将“白名单”项目信贷规模增加至4万亿元，将所有房地 产合格项目都争取纳入“白名单”。其中，“两个增加”是本次新闻发布会 的重要亮点。 城中村改造货币化，消化存量商品房。此次城中村改造和危旧房改造有 两个重点，一是规模上新增实施100万套，二是方式上主要采取货币化安臵。 此次城中村改造新增100万套，假如每套100平方米，共1亿平方米，占2023年房地产新开工面积、施工面积的10.5%、1.2%。此次新增城中村改造的政策支持有�条：一是重点支持地级以上城市；二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；三是允许地方发行政府专项债；四是给予税费优惠；�是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。 新增万亿资金加速保交房。一是将所有房地产合格项目都争取纳入“白 名单”。纳入机制更加灵活，二是进入“白名单”的项目，做到“应贷尽贷”。三是优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。只要授信审批通过后，根据房地产项目公司提供的用款计划，可将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前。 还有一些更有力的政策可以期待。当前的房地产政策仍是以防守、托底、 化解风险为主，如果未来房地产政策更加进取，还有一些政策可以期待。比如，加快新型城镇化，大规模城市更新改造，完全放开限购，加大购房支持力度，建立国家级商品房收储平台。 市场大势研判：市场短期进入平衡阶段，后续走势取决于增量政策节奏 与力度。博弈政策预期下，市场震荡企稳后有望再次上攻，但机构资金主导下短期突破前期高点概率不高。市场回调后有望围绕9月27日上证指数跳 涨缺口处逐步企稳，极限情形下看向26日跳涨缺口、增量资金显著入市位 臵。市场企稳后走势仍取决于增量政策的节奏与力度。但上证指数前10月高点主要由散户资金主导，非理性成分较高。后续随着机构资金逐步参与交易，对政策面、基本面关注度更高，交易风格更为谨慎。若政策落地难以大幅超预期，则市场止跌反弹阶段或仍难以突破前期高点。 风险提示：房地产政策效果有待观察，止跌回稳难度可能超预期；新增政 策可能低于预期，美国大选冲击高于预期。 邢曙光（分析师） xingshuguang@cctgsc.com.cn 登记编号：S0280520050003 钟山（联系人）zhongshan01@cctgsc.com.cn登记编号：S0280123070001 段雅超（联系人）duanyachao@cctgsc.com.cn登记编号：S0280123070002 目录 1、城中村改造货币化，消化存量商品房3 2、新增万亿资金加速保交房4 3、哪些更有力的政策可以期待5 3.1、加快新型城镇化5 3.2、大规模城市更新改造6 3.3、完全放开限购，加大购房支持力度6 3.4、建立国家级商品房收储平台7 4、政策密集期，股市宽幅震荡7 图表目录 图1：2015-2018年棚改规模较大4 图2：商品房去库压力仍很大4 图3：“9〃24”后，一线城市二手房成交增速回升5 图4：一线城市二手房成交规模较大（套）5 图5：一线城市放松限购力度弱于预期6 10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。 新闻发布会介绍，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。 “组合拳”概括起来是“四个取消、四个降低、两个增加”。四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。 四个降低，就是降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。 两个增加，一是通过货币化安臵房方式新增实施100万套城中村改造和危旧房 改造；二是年底前将“白名单”项目信贷规模增加至4万亿元，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。 其中，“两个增加”是本次新闻发布会的重要亮点。 1、城中村改造货币化，消化存量商品房 城中村改造不同于棚户区改造，城中村是城市中的农村，土地归集体所有，而棚户区的土地性质大多为国有土地。棚户区改造从2008年开始，2015-2018年为加速期，2019年之后逐渐收尾。 城中村改造从2023年开始加速推进。2023年4月28日，中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。7月24日，中央政治局召开会议指出，积极推动城中村改造。7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开。 此次城中村改造和危旧房改造有两个重点，一是规模上新增实施100万套，二是方式上主要采取货币化安臵。 2023年以来，很多大中城市都出台了城中村改造计划，一些城市已经开始实施，但是从全国范围来看，受制于资金来源，城中村改造规模还不是很大。整体上，预计本轮城中村改造的规模要弱于上轮棚户区改造。2015-2018年，棚户区改造年均达到610万套。此次城中村改造新增100万套，假如每套100平方米，共1亿平方米，占2023年房地产新开工面积、施工面积的10.5%、1.2%。 此次新增城中村改造的政策支持主要有�条：一是重点支持地级以上城市；二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；三是允许地方发行政府专项债；四是给予税费优惠；�是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。 此次城中村改造主要采取货币化安臵方式。这可以更好地满足群众自主选择房型、地点等要求。群众可以直接搬入新居，不像以前建设安臵房要等十几个月的过渡期，也有利于消化存量商品房。截至2024年8月，商品房待售面积约7.4亿平 方米。此次新增100万套城中村改造，如果资金全部用于消化存量商品房，可以消化13.5%。 城中村改造的空间还很大。新闻发布会介绍，仅在全国35个大城市，需要改 造的城中村就有170万套，全国地级城市有297个，城中村改造的量还会很大；同 时，全国城市需要改造的危旧房，也有50万套；如果未来有需要，还可以在100 万套基础上继续加大支持力度。 图1：2015-2018年棚改规模较大图2：商品房去库压力仍很大 资料来源：Wind，诚通证券研究所资料来源：Wind，诚通证券研究所 2、新增万亿资金加速保交房 “保交楼”工作自2022年7月在全国推进。据住建部数据，截至2023年末， 350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。 为了进一步推进保交房，满足房地产企业合理融资需求、破解房地产融资难题，促进房地产市场健康发展。2024年1月，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导各地建立城市房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内的商业银行推送，支持在建房地产项目融资和建设交付。 城市房地产融资协调机制由市政府主要负责同志任组长，分管住房城乡建设和金融的副市长为副组长，相关部门及金融机构为成员单位，组建工作专班，开展集中办公，汇总辖内房地产项目情况，按照条件和标准审核“白名单”项目。 截至5月中旬，297个地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制。截至 10月16日，白名单房地产项目已审批通过的贷款已经达到2.23万亿元。 不过2024年，保交房压力依旧显著。据住建部表示，在建已售未交付的商品 住房项目中，按照合同约定应该在年底前交付的396万套住房。 此次国新办新闻发布会，住建部和金融监管总局为了进一步夯实保交房成果，加大了城市房地产融资协调机制的保障力度。 一是将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。纳入机制更加灵活，除了按照现有通过城市融资协调机制审核进入“白名单”外，房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。 二是进入“白名单”的项目，做到“应贷尽贷”。在各家银行在现有工作专班 机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。推进各城市协调机制积极协调相关各方，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件，配合金融机构做好贷款的审核和发放。 三是优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。只要授信审批通过后，根据房地产项目公司提供的用款计划，可将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前。 特别是在贷款规模上，国家金融监管总局指出，预计到2024年底，“白名单” 项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。这也意味着，未来两个月中，将有 超过2万亿元的信贷资金支持保交房工作，这将极大缓解房地产商资金压力，加快保交房进度，有力提振房地产上下游产业链信心。 3、哪些更有力的政策可以期待 “9〃24”之后，房地产市场有所恢复，房地产销售数据较三季度回升。截至 10月15日，10月前15日的30大中城市日均新房成交面积为22.6万平方米，同 比增速从9月的-32.4%大幅上升至-4.5%。其中上海、广州的日均新房销售同比增速升至20%左右。相较新房，二手房的改善幅度更大，一线城市二手房销售同比增速均回正。 不过整体来看，当前的房地产政策仍是以防守、托底、化解风险为主，如果未来房地产政策更加进取，以下政策可以期待。 图3：“9〃24”后，一线城市二手房成交增速回升图4：一线城市二手房成交规模较大（套） 9月10月（截至10月16日） 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% 商品房 二手房 北京 商品房 上海 二手房 商品房 二手房商品房 -60.0% 深圳 广州 2,500.00 2,000.00 1,500.00 1,000.00 500.00 0.00 深圳:二手房成交套数上海:二手房成交套数北京:二手房成交(签约)套数 资料来源：Wind，诚通证券研究所资料来源：Wind，诚通证券研究所 3.1、加快新型城镇化 我国新型城镇化取得重大历史性成就，常住人口城镇化率从2012年的53.10% 提高至2023年的66.16%，城镇常住人口达到9.33亿。当前我国城镇化动力仍然较强，我国第一产业就业人员占全社会就业人员比重为22.8%，农业富余劳动力向二三产业转移、进城就业安居仍有较强需求和较大空间。 加快新型城镇化不仅有助于稳定房地产市场还可以扩大整体内需。在新型城镇化部署上，二十届三中全会提出，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利，加快农业转移人口市民化；保障进城落户农民合法土