房地产行业周报：百万套住房改造指标落地，政策组合拳强度再升级

核心观点：百万套住房改造指标落地，政策组合拳强度再升级 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增长，20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比增长，溢价率环比增长。本周政策端持续发力，五部门联合会议提出四个取消、四个降低、两个增加，并提出通过货币化安置方式新增实现100万套城中村和危旧房改造，年底前将白名单项目信贷规模增加到4万亿；地方层面多地优化住房公积金及限购措施积极跟进房地产市场“止跌回稳”主基调。本周杭州土拍火热进行，两宗地块顺利出让，苏州、天津分别出让两宗土地。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 政策端：百万套住房改造指标落地，国家统计局公布9月地产市场运行数据中央层面：住建部：将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。调查显示，仅在35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，其他城市也有改造需求。国家统计局：9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点；1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积715968万平方米，同比下降12.2%。其中，住宅施工面积501051万平方米，下降12.7%，房屋新开工面积56051万平方米，下降22.2%。 地方层面：天津：取消住房限制性措施，加快构建房地产发展新模式促进房地产市场平稳健康发展。福州：缴存人家庭申请住房公积金贷款购买自住住房时，首付款比例不低于20%，购买保障性住房时，首付款比例不低于15%。 市场端：土地成交面积同比增长，无锡土拍顺利收官 销售端：2024年第42周，全国68城商品住宅成交面积348万平米，同比下降6%，环比增加30%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达10611万平米，累计同比下降33%。全国20城二手房成交面积为225万平米，同比增速+1%，前值-15%；年初至今累计成交面积7399万平米，同比增速-5%，前值-5%。 投资端：22024年第42周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3413万平方米，成交土地规划建筑面积3487万平方米，同比增加10%，成交溢价率为3.6%。 杭州：杭州土拍市场迎来2宗拱墅区宅地出让，分别位于康桥单元和石桥单元，总出让面积60538 m，规划建面128908.5 m，挂牌起始总价约21.14亿元。最终两宗地块均由绿城摘得，石桥单元地块溢价18.07%成交，共收金22.24亿元。 融资端：国内信用债发行规模环比增长 2024年第42周，信用债发行43.5亿元，同比减少45%，环比增加69%，平均加权利率2.78%。信用债累计发行规模3187.6亿元，同比减少14%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、百万套住房改造指标落地，国家统计局公布9月地产市场 运行数据 中央层面：（1）住建部：四个取消：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低：降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低"卖旧买新"换购住房的税费负担。通过落实这些已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将"白名单"项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入"白名单"，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。（2）住建部：将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。调查显示，仅在35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，其他城市也有改造需求。（3）国家统计局：1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积715968万平方米，同比下降12.2%。 其中，住宅施工面积501051万平方米，下降12.7%。房屋新开工面积56051万平方米，下降22.2%。其中，住宅新开工面积40745万平方米，下降22.4%。房屋竣工面积36816万平方米，下降24.4%。其中，住宅竣工面积26871万平方米，下降23.9%。 （4）国家统计局：9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降4.6%、10.3%和8.6%，上海上涨4.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降5.7%和6.6%，降幅均比上月扩大0.4个百分点。9月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降10.7%，降幅比上月扩大1.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降10.3%、7.6%、12.8%和12.0%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.9%和9.0%，降幅比上月分别扩大0.3个和0.5个百分点。 地方层面：（1）青岛：提高住房公积金贷款额度。购买家庭首套或第二套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为100万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为60万元。（2）重庆：重庆市提高公积金贷款额度至80万元，家庭最高120万元，多子女家庭最高160万元，二套房首付比例降至20%，以支持市民购房需求。（3）成都：成都住房公积金中心宣布实施五项重要支持政策，调整贷款和提取政策，旨在缓解购房压力并支持市民住房需求。单缴存人最高可贷60万元，双缴存人最高100万元，取消双缴存人首套和二套房额度差异。针对多子女家庭和“以旧换新”购房的家庭，上浮贷款额度20%，最高可达120万元。（4）莆田：取消普通住宅和非普通住宅标准。 住宅全部按普通住宅计征个人所得税，自2024年10月1日起，个人住宅转让的个人所得税征收税率统一调整为1%。执行国家有关取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。（5）泰安：山东省泰安市政府新闻办召开新闻发布会，宣布泰安市住房公积金中心出台三项措施以推动房地产市场止跌回稳。具体措施包括取消贷款面积限制、支持提取公积金支付首付、高品质住宅贷款额度上浮20%。（6）福州：缴存人家庭申请住房公积金贷款购买自住住房时，首付款比例不低于20%，购买保障性住房时，首付款比例不低于15%。此外，双缴存人家庭的最高贷款额度提升至100万元，单缴存人家庭为60万元，多子女家庭和各类人才将获得更多支持。（7）天津：天津市政府宣布取消住房限制性措施，落实国家金融支持政策，加快构建房地产发展新模式，更好满足居民刚性和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。（8）自贡：符合公租房租住条件的在租户或轮候户家庭，若购买中心城区新建商品住房，将享受不同档次的购房补贴：60平方米以下2万元，60平方米（含）至90平方米3万元，90平方米（含）以上4万元。（9）攀枝花：调整公积金政策，支持首套自住房购买，优化住房套数认定，支持租购保障性住房，降低首付比例，提高多子女家庭贷款额度，促进房地产市场稳定发展。（10）广州：广州城中村改造主要分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。其中，整治提升类项目不作要求，拆除新建类和拆整结合类项目，除安置房外的住宅规划建筑面积应当按照不低于10%的比例建设保障性住房。（11）上海：自2024年10月1日起优化住房公积金租赁提取业务，提高提取限额至每户每月4000元，并将提取频次由每季度一次调整为每月一次。该政策将从2024年11月1日起施行，有效期五年，旨在缓解租房家庭的经济压力，提高公积金使用效率，促进住房租赁市场的健康发展。（12）河南：河南省已有703个房地产项目被纳入“白名单”，其中552个项目获得银行授信总额达1099.32亿元人民币，494个项目获得贷款总额642.83亿元人民币。此外，全省保交房项目已交付超过25万套。（13）绍兴：上调贷款最高额度。 双缴存职工家庭住房公积金贷款最高额度由100万元上调至120万元，单缴存职工家庭住房公积金贷款最高额度由70万元上调至80万元。统一首付款的比例。申请住房公积金贷款的，购房首付款比例由首套房的不低于20%、二套房的不低于30%统一调整为不低于20%。（14）上海：上海市住房公积金管理委员会宣布，经市住房公积金管理委员会审议通过，现就调整本市住房公积金个人住房贷款政策有关事项通知如下：对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为25%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例调整为20%。（15）河北：取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，统一首套房和二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例为15%，结合本地实际开展提取住房公积金直付购买新建商品房首付款业务，减轻购房人资金压力。 缴存职工使用住房公积金个人住房贷款购买保障性住房的，最低首付款比例为15%。 表1：百万套住房改造指标落地，国家统计局公布9月地产市场运行数据 2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交环比增长 2.1、68大中城市新房成交同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第42周，全国68城商品住宅成交面积348万平米，同比下降6%，环比增加30%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达10611万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第42周68大中城市成交面积同比下降，环比增长 图4：2024年第42周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长 图5：2024年第42周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比增长 图6：2024年第42周68大中城市中三四线城市成交面积同比增长，环比增长 根据房管局数据，2024年第42周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为22%、-20%、11%，年初至今累计增速-24%、-38%、-28%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比增长，环比增长 2024年第42周，全国20城二手房成交面积为225万平米，同比增速+1%，前值-15%；年初至今累计成交面积7399万平米，同比增速-5%，前值-5%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增长，杭州土拍市场火热 2024年第42周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3413万平方米，成交土地规划建筑面积3487万平方米，同比增加10%，成交溢价率为3.6%。一线城市成交土地规划建筑面积130万平方米，同比下降56%；二线城市成交土地规划建筑面积873万平方米，同比增加2%；三线城市成交土地规划建筑面积2484万平方米，同比增加23%。杭州：杭州土拍市场迎来2宗拱墅区宅地出让，分别位于康桥单元和石桥单元，总出让面积 60538m2 ，规划建面 128908.5m2 ，挂牌起始总价约21.14亿元。最终两宗地块均由绿城摘得，其中，康桥单元地块底价成交；石桥单元地块溢价18.07%成交，共收金22.24亿元。苏州：苏州土地市场迎来2宗相城区低密宅地出让，2宗地块均位于元和街道，位置相邻，总土地出让面积 53749m2 ，总规划建面 54286.5m2 ，容积率均为1.01，建筑限高 12m ，总起始价8.695亿元，最终两宗地块均由无锡古运河新港投资有限公司&苏州环宏城区建设发展有限公司（蓝城+古运河投资+相城高新）底价竞得，共收金8.695亿元。天津：天津成功出让2宗涉宅