百强房企销售继续下降，地产政策“组合拳”落地

本周关注：百强房企销售继续下降，地产政策“组合拳”落地 一线城市全面执行“认房不认贷”，其他城市纷纷跟进。8月30日，广州、深圳相继官宣“认房不认贷”政策。9月1日，北京、上海发布通知，规定居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。至此，一线城市全面实施“认房不认贷”政策。此外，据我们不完全统计，8月31日-9月2日，至少有武汉、中山、惠州、东莞、佛山、重庆、成都、长沙、厦门、苏州等10个城市宣布实施“认房不认贷”。 降低存量首套房贷利率落地，多家银行响应。8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。目前银行反应积极，已有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行发布公告，称正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作。根据新华网，本次存量首套房贷利率调整，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设协商后房贷利率降至4.3%，每年可节约利息支出超5000元。 首套住房最低首付降至20%。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，本次通知主要涉及两方面内容，一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点 1-8月，TOP100房企销售总额同比下降8.6%，其中8月同比下降39.2%。 2023年1-8月，TOP100房企销售总额为4.37万亿元，同比下降8.6%，降幅较前7月扩大4pct。其中8月单月销售额同比下降39.2%，环比下降8.9%。 1-8月TOP100企业拿地总额同比下降10.5%，其中8月拿地金额同比增长18.9%。2023年1-8月，TOP100企业拿地总额为7888亿元，同比下降10.5%，降幅较前7月收窄2.9pct。其中8月拿地金额为942亿元，同比增长18.9%，环比下降8.2%。 百强房企销售继续下降，地产政策“组合拳”落地。建议关注成长性较强的消费建材公司三棵树、伟星新材、东方雨虹、科顺股份、北新建材、蒙娜丽莎 、东鹏控股等 板块涨跌幅：本周上证综指上涨2.3%、创业板指上涨2.9%、万得全A上涨3.2%、建筑材料（申万）上涨3.9%。建材行业细分领域中，玻璃、水泥、耐火材料、管材、其他建材指数分别上涨+8.5%、+1.5%、+4.8%、+1.7%、+6.7% 个股涨幅前五：宏和科技(+19.0%)、旗滨集团(+14.2%)、兔宝宝(+12.8%)、友邦吊顶(+11.5%)、ST金圆(+11.1%) 个股跌幅前五：顾地科技(-8.2%)、罗普斯金(-7.4%)、华民股份(-4.9%)、科顺股份(-3.8%)、金隅集团(-3.1%) 各板块估值情况（水泥、玻璃截至8.26，其他截至9.02）：1）水泥申万指数最新 TTM 市盈率为15.45倍，2015年年初至今市盈率区间为6.24倍~32.91倍；水泥申万指数最新市净率为0.85倍，2015年年初至今市净率区间为0.81倍~2.73倍。2）玻璃申万指数最新 TTM 市盈率为13.83倍，2015年年初至今市盈率区间为10.27倍~120.81倍；玻璃申万指数最新市净率为1.90倍，2015年年初至今市净率区间为1.25倍~5.66倍。3）管材申万指数最新 TTM 市盈率为28.62倍，2015年年初至今市盈率区间为19.68倍~87.81倍；管材申万指数最新市净率为3.06倍，2015年年初至今市净率区间为1.99倍~5.87倍。4）耐火材料申万指数最新 TTM 市盈率为22.34倍，2015年年初至今市盈率区间为13.61倍~218.07倍；耐火材料申万指数最新市净率为1.54倍，2015年年初至今市净率区间为1.42倍~6.11倍。5）其他建材申万指数最新 TTM 市盈率为22.56倍，2015年年初至今市盈率区间为17.02倍~94.69倍；其他建材申万指数最新市净率为2.24倍，2015年年初至今市净率区间为1.94倍~7.72倍。 重点数据跟踪：水泥：全国水泥价格周环比下降1.5%，月环比下降2.0%。 玻璃：玻璃期货合约收盘价周环比上升12.0%，浮法平板玻璃（4.8/5mm）市场价周环比上升4.0%。原材料：动力煤价周环比持平，英国布伦特原油周环比上升5.1%。地产基建：2023年前7个月房地产销售累计同比减少6.5%，新开工面积累计同比减少24.5%。 行业动态 ：1）百年建筑网 ：天气好转 ， 全国水泥价格稳中偏强运行（8.21-8.25）；2）中国房地产报：郑州“认房不认贷”满月调查：购房者持币观望丨焦点；3）中国房地产报：官宣！广州执行认房不认贷；4）中玻网：2023年7月份建筑材料行业运行情况简报；5）上海发布：上海四部门联合印发通知，执行“认房不用认贷”政策措施；新京报：北京官宣：执行“认房不认贷”。 下周大事提醒：1）9.4：松发股份、沧州明珠召开股东大会。2）9.5：狄耐克、凯盛新能召开股东大会。3）9.6：鲁阳节能召开股东大会。4）9.7：大禹节水召开股东大会。5）9.8：华立股份、天铁股份召开股东大会。 投资建议：1）中硼硅玻璃市场需求有望快速增长，关注药用玻璃龙头山东药玻、力诺特玻（未覆盖）；2）政策预期有望放松，建议关注成长性较强的消费建材龙头三棵树、伟星新材、东方雨虹、科顺股份、北新建材、坚朗五金、东鹏控股、蒙娜丽莎、森鹰窗业、箭牌家居等；3）关注业绩确定性较强、成长空间较大的钢结构制造领先企业鸿路钢构；4）玻璃下游需求有望复苏，关注浮法玻璃龙头旗滨集团；5）玻纤板块库存下降，龙头公司产能较快增长，关注中国巨石、长海股份；6）基建开工情况向好，关注减水剂龙头苏博特，基建相关标的山东路桥（未覆盖），水泥相关标的上峰水泥、华新水泥等。 风险提示：原材料价格上涨或超预期；下游需求或低于预期；环保政策或出现反复；行业竞争加剧等。 1.本周关注：百强房企销售继续下降，地产政策“组合拳”落 地 一线城市全面执行“认房不认贷”，其他城市纷纷跟进。8月30日，广州、深圳相继官宣“认房不认贷”政策。9月1日，北京、上海发布通知，规定居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。至此，一线城市全面实施“认房不认贷”政策。此外，据我们不完全统计，8月31日-9月2日，至少有武汉、中山、惠州、东莞、佛山、重庆、成都、长沙、厦门、苏州等10个城市宣布实施“认房不认贷”。 图表1：各大城市执行“认房不认贷”时间类型时间名称 执行“认房不认贷”后将有效降低首付比例，有助于刺激楼市需求。以北京为例，根据央视新闻，按照北京最新的政策规定，如果是首套住房，普通住宅的首付比例为不低于35%，非普通住宅则为不低于40%。如果是二套房，普通住宅的首付比例为不低于60%，非普通住宅则为不低于80%。以一套600万元的普通住宅为例，如果认定为首套，首付则为210万元，如果认定为二套，首付则为360万元。可以看出，如果认定为首套，首付比例会大幅下降。同时，是否首套也影响房贷利率，目前北京首套房贷利率为4.75%，二套房贷利率为5.25%，以200万元的房贷、贷款25年来计算，首套与二套，二者的总利息要相差17万多元。 降低存量首套房贷利率落地，多家银行响应。8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，根据通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 目前银行反应积极，已有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行发布公告，称正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作。根据新华网，本次存量首套房贷利率调整，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设协商后房贷利率降至4.3%，每年可节约利息支出超5000元。 图表2：各大银行公告内容类型时间 首套住房最低首付降至20%。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，本次通知主要涉及两方面内容，一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点 图表3：1年期和5年期LRP（%） 1-8月，TOP100房企销售总额同比下降8.6%，其中8月同比下降39.2%。2023年1-8月，TOP100房企销售总额为4.37万亿元，同比下降8.6%，降幅较前7月扩大4pct。其中8月单月销售额同比下降39.2%，环比下降8.9%。1-8月销售金额靠前的企业有保利发展（2990.2亿元）、万科（2447.0亿元）、中海地产（2110.0亿元）；销售面积靠前的企业有碧桂园（2345.1万㎡）、保利发展（1682.9万㎡）、万科（1615.0万㎡）。 图表4：1-8月房企销售金额TOP10 图表5：1-8月房企销售面积TOP10 1-8月TOP100企业拿地总额同比下降10.5%，其中8月拿地金额同比增长18.9%。 2023年1-8月，TOP100企业拿地总额为7888亿元，同比下降10.5%，降幅较前7月收窄2.9pct。其中8月拿地金额为942亿元，同比增长18.9%，环比下降8.2%。分区域看，长三角地区拿地金额领跑全国，1-8月TOP10企业累计拿地金额达1938亿元。 图表6：TOP100房企累计拿地金额及增速 图表7：TOP100房企当月拿地金额 百强房企销售继续下降，地产政策“组合拳”落地。建议关注成长性较强的消费建材公司三棵树、伟星新材、东方雨虹、科顺股份、北新建材、蒙娜丽莎、东鹏控股等。 2.市场回顾 板块涨跌幅：本周上证综指上涨2.3%、创业板指上涨2.9%、万得全A上涨3.2%、建筑材料（申万）上涨3.9%。建材行业细分领域中，玻璃、水泥、耐火材料、管材、其他建材指数分别上涨+8.5%、+1.5%、+4.8%、+1.7%、+6.7% 图表8：大盘、创业板指、建材指数本周涨跌幅 图表9：建材细分领域本周涨跌幅 个股涨幅前五：宏和科技(+19.0%)、 旗滨集团(+14.2%)、 兔宝宝(+12.8%)、 友邦吊顶(+11.5%)、ST金圆(+11.1%) 个股跌幅前五：顾地科技(-8.2%)、罗普斯金(-7.4%)、华民股份(-4.9%)、科顺股份(-3.8%)、金隅集团(-3.1%) 各板块估值情况：（水泥、玻璃截至8.26，其他截至9.02） 1）水泥申万指数最新 TTM 市盈率为15.45倍，2015年年初至今市盈率区间为6.24倍~32.91倍；水泥申万指数最新市净率为0.85倍，2015年年初至今市净率区间为0.81倍~2.73倍。 2）玻璃申万指数最新 TTM 市盈率为13.83倍，201