房地产行业周报：房地产行业周报（2024年40周）多地因城市施策，新房同比回升

板块行情：第40周（9月30日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨9.2%，在31个一级行业板块中排名第13。 政策要闻：中央层面：国务院新闻办公室：加力推出一揽子增量政策，推动经济持续回升向好。针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。针对国内有效需求不足等问题，把扩内需增量政策重点更多放在惠民生、促消费上，积极发挥投资对经济增长的拉动作用。地方层面：1）北京：进一步优化调整房地产相关政策，五环内购房资格5年改3年，五环外购房资格5年改2年；对二孩及以上本市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元。2）无锡：无锡市最新房地产政策涉及首套房认定标准、加大公积金支持优化商业贷款利率、盘活存量住房拓宽房票使用范围、对象试点商品住宅“共有产权”等方面。3）南京：调整存量房贷利率和首付款比例，通过房地联动促进市场稳定。深化“以旧换新”住房消费模式，探索为购房者提供将存量房贷款转移至新房的金融支持。4）济南：发布公积金贷款新政，二孩及以上双职工家庭最高能贷130万元。5）河南：发布20条措施促进房地产市场止跌回稳。6）成都高新区：发布促进房地产市场平稳健康发展若干举措，重点措施包含购房就学、惠民补贴、以旧换新、优化金融政策以及房票奖励。7）佛山：佛山市行政区域内新建商品住房的购买者，若使用住房贷款，可申请提取住房公积金支付购房首付款。8）武汉：首套房最高可全额补助购房契税，二套补助50%。9）厦门：全面取消住房限售，在厦门市购买的商品住房不再限制上市交易时间（土地出让合同另有约定的商品住房项目，以及政策性住房除外）。10）福建：10月1日起，福建全省九市一区第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一由25%下调至15%，不再区分首套和二套住房。 公司动态：1）新城控股：MSCI将新城控股ESG评级由BB上调至BBB等级。2）中国金茂：中国金茂控股集团通过其全资附属公司西安顺茂以16.65亿元收购西安明茂40%股权。3）碧桂园：继续与主要债权人团体进行建设性接触，征求全面重组实施意见。 销售端：新房成交同比上升111%，二手房成交同比上升119%。1）本周20城商品房成交面积167.7万方，商品房日平均成交面积24.0万方，环比下降39%，同比上升111%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积8286万方，累计同比下降27%。3）40周10城二手房成交面积54.6万方，日平均成交面积7.8万方，环比下降62%，同比上升119%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5398万方，同比下降1 %。 投资策略：“十一”期间核心城市地产销售热度略超预期，但持续性仍有待观察，核心城市面临主要矛盾在于收入预期下行，而低能级城市则面临供给过剩的高库存问题。财政政策是本轮地产博弈的核心，地产和经济回升都需聚焦地方政府结束缩表，财政发力促进经济回升向好，是未来展望地产达到新均衡的前提。在市场对于政策效果形成一致预期前，可积极参与博弈行情。建议重点关注港股头部国央企，华润置地、华润万象生活、绿城中国、中国海外发展，以及可能作为政策抓手的A股地方国企，城建发展、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产上涨9.2%，板块排名第13位 第40周申万地产板块上涨9.2%。第40周（9月30日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨9.2%，在31个一级行业板块中排名第13。 图表1第40周申万地产板块上涨9.1%，板块排名第13位 本周A股板块内涨幅第一为特发服务，累计涨幅达20.0%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为特发服务、华夏幸福、华侨城A、大悦城、信达地产，跌幅前五的个股分别为中国国贸、深深房A、世荣兆业、京投发展、广宇集团。 图表2特发服务周涨幅达20.0% 图表3 A股普涨，中国国贸上涨4.8% 港股板块内涨幅第一的为融信中国，上涨461.7%。从港股表现来看，第40周涨幅排名前五的个股分别为融信中国、花样年控股、雅居乐集团、世茂集团、中骏集团控股，涨幅后五的个股分别为中国恒大、碧桂园、华润置地、绿城管理控股、中海物业。 图表4融信中国周涨幅达461.7% 图表5港股普涨，华润置地上涨7.3% 二、政策要闻：加力推出一揽子增量政策，推动经济持续回升向好 中央层面：1）国务院新闻办公室：加力推出一揽子增量政策，推动经济持续回升向好。 针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。针对国内有效需求不足等问题，把扩内需增量政策重点更多放在惠民生、促消费上，积极发挥投资对经济增长的拉动作用。 图表6加力推出一揽子增量政策，推动经济持续回升向好 地方层面：1）无锡：无锡市最新房地产政策涉及首套房认定标准、加大公积金支持优化商业贷款利率、盘活存量住房拓宽房票使用范围、对象试点商品住宅“共有产权”等方面。2）南京：调整存量房贷利率和首付款比例，通过房地联动促进市场稳定。深化“以旧换新”住房消费模式，探索为购房者提供将存量房贷款转移至新房的金融支持。3）济南：发布公积金贷款新政，二孩及以上双职工家庭最高能贷130万元。4）河南：发布20条措施促进房地产市场止跌回稳。5）黑河：农村户籍居民在市区购买新建商品住房并完成网签备案的，将获得一次性1万元的购房补贴。6）弥勒：主要针对乡村居民进城购房和三孩家庭群体，通过财政补贴和企业参与的方式提供购房补贴。7）常德市石门县：2024年10月起实施购房契税补贴政策。8）成都高新区：发布促进房地产市场平稳健康发展若干举措，重点措施包含购房就学、惠民补贴、以旧换新、优化金融政策以及房票奖励。 9）佛山：佛山市行政区域内新建商品住房的购买者，若使用住房贷款，可申请提取住房公积金支付购房首付款。10）武汉：首套房最高可全额补助购房契税，二套补助50%。 11）厦门：全面取消住房限售，在厦门市购买的商品住房不再限制上市交易时间（土地出让合同另有约定的商品住房项目，以及政策性住房除外）。12）福建：10月1日起，福建全省九市一区第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一由25%下调至15%，不再区分首套和二套住房。13）北京：五环内、五环外购房社保/个税年限要求分别降至3、2年，首套房、二套房首付比下限降至15%、20%，取消普宅非普宅认定标准等；对二孩及以上本市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元。14）阜阳颍州区：明确对城市公共服务人员在2024年8月6日至2025年8月5日期间购买新建商品房的购房者，给予全额契税补助。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）新城控股：MSCI将新城控股ESG评级由BB上调至BBB等级。2）中国金茂：中国金茂控股集团通过其全资附属公司西安顺茂以16.65亿元收购西安明茂40%股权。3）碧桂园：继续与主要债权人团体进行建设性接触，征求全面重组实施意见。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比上升111%，二手房成交同比上升119% （一）新房市场：40周20城成交面积同比上升111% 从我们监测的20城数据来看，第40周20城商品房日均成交面积环比下降39%，同比上升111%。1）本周20城商品房成交面积167.7万方，商品房日平均成交面积24.0万方，环比下降39%，同比上升111%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积8286万方，累计同比下降27%。 图表9第40周20城商品房单日平均成交面积24.0万方 第40周一线城市商品房成交面积为53.7万方，同比上升132%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第40周成交面积分别为53.7万方、70.0万方、44.0万方，周环比增速分别为-36%，-36%，-46%，周同比增速分别为132%、99%、109%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为142%、146%、58%、358%，环比增速分别为-49%、-28%、-47%、12%；二线城市中杭州、苏州同比增速为358%、244%； 三四线城市中芜湖、泰安同比增速为924%、654%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2674万方，同比下降23%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为3392万方，同比下降32%；11个三四线城市商品房成交面积为2219万方，同比下降25%。 图表10 40周20城新建商品房成交面积167.7万方 （二）二手房市场：第40周10城成交面积同比上升119% 从我们监测的10城数据来看，第40周二手房成交面积同比上升119%。1）第40周10城二手房成交面积54.6万方，日平均成交面积7.8万方，环比下降62%，同比上升119%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5398万方，同比下降1%。 图表11第40周10城合计二手房日平均成交面积7.8万方 第40周监测的一线城市二手房成交面积同比上升318%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第40周二手房成交面积分别为20.2万方、25.6万方、8.7万方，环比增速分别为-52%，-70%，-53%，同比增速分别为318%、49%、200%。2）一线城市中北京二手房成交面积16.9万方，同比上升378%；深圳二手房成交面积3.2万方，同比上升153%。3）二线城市中厦门、苏州成交面积同比增速均为207%、164%。 4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1524万方，同比上升5%；5个二线城市二手房成交面积3149万方，同比下降1%；3个三四线城市二手房成交面积725万方，同比下降15%。 图表12第40周10城二手房成交面积54.6万方 四、融资端：本周暂无新债发行 五、投资建议 “十一”期间核心城市地产销售热度略超预期，但持续性仍有待观察，核心城市面临主要矛盾在于收入预期下行，而低能级城市则面临供给过剩的高库存问题。财政政策是本轮地产博弈的核心，地产和经济回升都需聚焦地方政府结束缩表，财政发力促进经济回升向好，是未来展望地产达到新均衡的前提。在市场对于政策效果形成一致预期前，可积极参与博弈行情。建议重点关注港股头部国央企，华润置地、华润万象生活、绿城中国、中国海外发展，以及可能作为政策抓手的A股地方国企，城建发展、天地源等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。