央行新政落地将对楼市有何影响20241008

央行新政落地，将对楼市有何影响20241008_导读 2024年10月09日06：54 关键词 房地产政策宏观经济出口消费投资中央政治局财政政策增量政策房地产市场稳定限购首付比例利率一线城市北京上海深圳三四线城市去库存土地存量 全文摘要 近期，北上广深等城市出台政策加强房地产市场调控，国家发改委亦推出增量利好政策，同时，中央政治局会议强调房地产市场平稳健康发展的必要性，提出了包括调整住房限购政策、降低存量房贷利率、支持盘活闲置土地等一系列举措。随后，央行宣布降准、降低利率，并有多地优化楼市政策，如降低首付比例、调整限购政策等，旨在降低购房门槛，稳定市场。年内，超280个省市发布近61000套政策，多地解除限购，但保障性住房收储面临挑战。 央行新政落地，将对楼市有何影响20241008_导读 2024年10月09日06：54 关键词 房地产政策宏观经济出口消费投资中央政治局财政政策增量政策房地产市场稳定限购首付比例利率一线城市北京上海深圳三四线城市去库存土地存量 全文摘要 近期，北上广深等城市出台政策加强房地产市场调控，国家发改委亦推出增量利好政策，同时，中央政治局会议强调房地产市场平稳健康发展的必要性，提出了包括调整住房限购政策、降低存量房贷利率、支持盘活闲置土地等一系列举措。随后，央行宣布降准、降低利率，并有多地优化楼市政策，如降低首付比例、调整限购政策等，旨在降低购房门槛，稳定市场。年内，超280个省市发布近61000套政策，多地解除限购，但保障性住房收储面临挑战。政策重点在于妥善处置闲置土地，缓解房企压力，多城已开始探索如广州、武汉等地的实践。市场数据显示，政策调整有效提升市场信心，国庆期间房企促销及核心城市楼盘销售表现超出预期。2023年前九个 月，Top100房企销售总额同比下降，九月销售额环比略降，但重点城市销售表现良好，预计全国销售情况将改 善。房企采取创新营销策略，包括加大福利力度和线上线下联动等，以促进销售和稳定房价预期。2024年，房地产市场拿地规模大幅下降，房企拿地信心不足，央国企仍是重点城市群补充主力，融资方面，信用债发行金额略有下降，ABS发行总额同比增长。 章节速览 ●00：00解读近期房地产政策及市场形势 讨论了近期房地产政策，包括北上广深国庆节前出台的政策和国家发改委的增量利好政策。分析了宏观经济数据，指出出口表现较好，而消费和投资出现下行，宏观经济需要继续发力。讨论了中央政治局会议对于房地产的重视程度加深，强调了房地产市场平稳健康发展的重要性，并提出了一系列具体举措，包括调整住房限购政策、降低存量房贷利率、支持盘活闲置地等。 ●04：21多措并举稳市场：央行降准降息，多地楼市政策调整 在中央政治局会议后，央行宣布多项举措以稳定市场，包括降准0.5个百分点，释放中长期资金约1万亿元，平均存款准备金率降至历史最低；同时，降低七天逆回购操作利率20个BP。多地楼市政策也进行优化，如北京、上海、深圳降低首付比例，调整限购政策，以进一步降低购房门槛，促进房地产市场健康发展。 ●09：28当前宽松政策环境及保障性住房推进挑战 今年内，超280个省市发布了近61000套政策，政策环境宽松，多地已解除限购，首付比例及房贷利率均达到历史 最低水平。但保障性住房收储进展缓慢，面临城市分类不匹配、面积段不匹配、楼栋需求不匹配及资金成本高等挑战。 ●14：35政策推动下土地存量盘活与房地产市场展望 近期政策重点在于妥善处置闲置土地，推动存量土地的盘活，以及缓解房企压力。包括出台规定允许银行贷款支持企业收购长期土地，以及研究使用地方政府债券和人民银行再贷款等方式。多地已经开始探索实践，如广州通过补偿票据进行土地流转，武汉调整未开发地块用途以激活市场。市场方面，政策优化和金融支持预计将稳定市场，一线城市政策调整空间较大，二线和三四线城市有望加大购房补贴力度。总体来看，多项政策集中落地提升了市场信心，国庆期间房企促销和核心城市楼盘销售表现均超预期，市场回稳迹象明显。 ●18：21市场信心提升及国庆期间房地产市场概况 近期，政策调整有效提升了市场信心，调查显示购房意愿增强，房价预期改善。国庆假期，多数城市市场热度提升，一线城市中广州和深圳表现优于北京和上海，刚需市场表现明显。二线城市如成都、杭州热度持续，但重庆依赖大幅折扣。新房市场日均成交面积较去年下降约27%，晚清数据预示未来几周市场将好转。二手房市场，重点城市成交套数普遍增长，北京市场热度较高。 ●25：14九月房地产市场分析：新房价格趋稳，二手房价格止跌回稳 九月新房市场呈现结构性微涨，促销活动持续，预计价格逐步趋稳。二手房市场在新政后止跌回稳，库存量有所下降，出清周期延长。土地市场供应量减少，出让金大幅下降。房企拿地态度谨慎，聚焦热点城市核心板块。政策预期优化，促销售和去库存成为关键。整体市场期待四季度政策持续发力和经济恢复，核心城市市场有望筑底企稳。 ●32：212023年1至9月房企销售情况分析 2023年1至9月，Top100房企销售总额为2.96万亿元，同比下降38.8%。九月单月销售额同比下滑38.81%，环比下降2.2%，销售情况受救市政策传递、房价预期减弱及市场竞争加剧影响。尽管如此，十月重点城市销售表现良好，预计全国销售表现将有所改善。Top30房企及Top50至100房企销售降幅扩大，Top31至50房企销售降幅收窄。整体来看，百亿以上房企数量同比减少，千亿以上及百亿企业数量减少显著。 ●35：10典型房企九月营销策略：创新工具促销售 九月销售旺季，房企采取创新营销策略，包括加大福利力度、线上线下联动，以及推出主题活动等，以促进商品房销售和提升市场信心。保利发展推出金九银十保价活动，承诺若后期销售优惠低于现有，可无理由退房，以此打消购房者对房价下跌的顾虑，提升销售去化率，并稳定房价预期，传递市场信心。 ●37：562024年房地产市场拿地情况分析 2024年房地产市场拿地规模同比大幅下降38.1%，降幅收窄至1.9个百分点。全国300城住宅供地规模同比降幅三成 以上，土地出让金降幅超过四成。房企拿地信心不足，多数城市采取低价出让政策。保利发展、绿城中国、建发房产位列新增货值前三。重点城市优化土拍规则，提高市场活力。长三角领跑全国拿地金额，央国企仍是重点城市群补充主力。融资方面，信用债发行金额略有下降，ABS发行总额同比增长。 问答回顾 发言人问：近期房地产政策及市场形势分析的主要内容是什么？ 发言人答：近期房地产政策分析主要包括了节前920926政治局会议后，北上广深等地出台的落地政策以及国家发改委举办的新闻发布会中的一揽子增量利好政策。本次分析由中指研究院政策研究部的分析师郭新玉先生主持，他将分享近期房地产政策解读及趋势展望。 发言人问：宏观经济数据如何反映当前经济形势，并预测四季度宏观政策方向？ 发言人答：在八月份的数据中，出口表现相对较好，但消费和投资出现下行，整体经济数据波动较大。为了实现经济发展目标，预计四季度宏观政策将继续发力，特别是财政政策有望进一步加大力度，包括发行更大规模的超长期特别国债等措施。 发言人问：中央政治局会议对于房地产政策有何重要调整？中央政治局会议前后，央行采取了哪些关键措施以稳定房地产市场？ 发言人答：在9月26日召开的中央政治局会议上，房地产相关内容的位置更前提，体现了更为积极的态度。会议强调要有效落实存量政策并推出增量政策，确保房地产市场平稳健康发展，提出了一系列具体举措，如调整住房限购政策、降低存量房贷利率、支持盘活存量闲置土地等，并提及将抓紧完善土地、财税、金融等政策以构建房地产发展新模式。央行在会议前后召开多次会议，并出台了多项举措加速落地，如降准降息、下调存量房贷利率、降低二套首付比例、提高保障性住房再贷款中央出资比例至100%等。其中，央行宣布降准0.5个百分点，释 放中长期资金约1万亿元，并下调七天逆回购操作利率20个BP。预计10月五年期以上LPR将下调20个基点，达到历 史最低水平。同时，部分政策措施如增值税免征年限调整等已在9月29日落地实施，且后续还有降准降息进一步下调的空间。 发言人问：一线城市集中优化楼市政策的具体内容是什么？ 发言人答：一线城市如北京、上海、深圳在九月末集中优化楼市政策，主要聚焦于降低购房门槛。具体措施包括调整社保和个税年限要求、增加特定人群和特定区域内可购买套数（如北京通州双线解除限购，上海郊区增购一套），以及下调首付比例（北京、上海、深圳首套均降至15%，二套降 至20%至25%）。此外，北京和上海表示将及时取消普宅认定标准，有助于降低购买改善型住房的交易税费和沟 通成本，促进需求释放。 发言人问：当前政策环境如何？去库存政策推行情况如何？ 发言人答：今年以来，28个省市出台了近61000套政策，政策出台频率较高，目前政策环境已超过上一轮周期中历史最宽松阶段。多数城市已解除限购，仅北上深、天津和海南部分区域限购未完全取消。首付比例方面，目前多数城市执行首套15%、二套20%至25%的标准，低于2016年最低水平。房贷利率方面，除一线城市外，多数城市取消利率下限，部分城市首套房贷利率降至3.05%，甚至低于2016年最低水平。整体来看，首付比例和房贷利率政策更为宽松。去库存方面，部分城市采取了国企收购商品房用作保障性住房的措施，截至6月末，已有超过30个城市发布了征集公告，但实际推行进展较慢。主要面临城市分类不匹配、房企出货意愿较强的城市中保障房需求有限、收储规模小但需求强烈的城市库存压力较小等问题。此外，收购房型面积段与现有库存房源不匹配，楼栋需求不匹配，以及收购价格综合难度大（要求成本加5%利润）和资金成本相对较高，都制约了政策的有效执行。 发言人问：盘活土地存量的政策有哪些？ 发言人答：盘活土地存量方面，政府提出妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策，并在多个政策文件中提及允许政策银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购长期土地。目前政策还在研究阶段，但预计会有增量资金政策出台。各地也在积极探索，如广州通过退地回收资金并在当地流转，武汉则是调整地块用途以激活闲置住宅用地。未来有望进一步完善优化相关政策落地。 发言人问：市场稳定及展望方面有哪些内容？ 发言人答：在稳定市场方面，中央明确稳地产目标，后续可能进一步降低房贷利率、交易佣金等，优化一线城市限购政策，放松郊区限购，降低房贷利率等。对于二线和三四线城市，预计将加大购房补贴力度，推动市场量价趋向稳定。在去库存方面，优化政府输出卡点，如合理价格收购存量住房，扩大收储范围，引进低成本资金等。此外，市场回稳迹象明显，国庆期间房企促销力度加大，核心城市楼盘表现超预期。 发言人问：在九月底的新政之后，居民的购房意愿和房价预期有何变化？ 发言人答：在九月底的新政实施后，居民的购房意愿有所提升，房价预期也有所改善。通过居民职业意愿调查收集的数据，以及对在售项目和房企的市场调研，发现多数城市的市场热度较节前明显提升。 发言人问：国庆假期期间，一线城市和二线城市的房地产市场表现如何？ 发言人答：国庆假期期间，一线城市中北京、上海、广州和深圳的整体认购量相较于节前有明显提升，其中广州和深圳的市场表现优于京沪。一线城市中，广州和深圳的到访量较高，例如广州保利、越秀等项目十一期间到访量超过1000组，而深圳南山光明、龙华区多个项目到访量也超过1000组。而在二线城市方面，成都、杭州等热点城市仍保持一定热度，成交转换率有所提升，但重庆等城市依赖大幅折扣实现项目销售。 发言人问：国庆假期期间新房市场情况如何？晚清数据对后续市场有何影响？ 发言人答：国庆假期25个代表城市的日均新房成交面积较去年假期下降约27%，但考虑到去年假期包含部分月末成交量较高的因素，剔除这部分影响后，今年假期新房成交量相对去年有所增长。预计接下来几周，晚清数据将逐步体现，后续市场数据将呈现明显好转。 发言人问：国庆假期二手房市场有何特点？成交量和价格趋势如何？