房地产行业深度研究：限售解禁对上海楼市有何影响？
挖掘价值投资成长 强于大市（维持） 2026年03月11日 东方财富证券研究所 证券分析师：张明远证书编号：S1160525030005证券分析师：张丰淇证书编号：S1160525070004 【投资要点】 2025年4月以来，一线城市二手房均价回落，数据表现不佳的背后，更多是结构性因素导致。楼市的非标属性，使得成交均价由各类型住宅的“成交占比”和“自身房价涨跌”共同决定，不同总价段产品成交量的相对变化会使得城市的成交均价偏离房产的真实涨跌。以一线城市为例，2025年以来，一线城市楼市经历：1）刚需产品成交占比提升；2）刚改产品价格下跌，成交均价逐步下滑。 什么是限售解禁？狭义上看，指的是上海自2021年3月起对认筹率超130%的新房实施5年限售，旨在遏制倒挂套利与投机炒作，政策精准且执行严格；而广义上看，任何间接影响住房出售意愿与成本的政策，虽未明文禁止交易，但显著抬高流转门槛，我们认可将其定义为“限售”，以上海为例，我们将可能对后续楼市供给造成影响的因素分成4类，分别是：1）增值税新政后的“广义限售”解禁，持有期满2年非普宅出售增值税免征；2）增值税新政后的“广义限售”解禁，不满2年增值税调降；3）5年新房认筹限售解禁（刚性限售）；4）直供房（体量较小）。 相关研究 《不同房企商业地产的差异》2026.02.04 《从行业三季度报看未来格局变化》2025.12.08《从楼市基本面和地产股行情看，历次楼市政策刺激的效果如何？》2025.10.20《从资源型城市看低能级城市房价演绎路径》2025.10.20《如何理解当前的房价变化和分化特征》2025.09.24 从5年新房认筹限售解禁的体量上看，上海2026–2029年预计解禁12.15万套，2027年为高峰（4.5万套），其中2026年中至2027年底将出现三次脉冲式释放，单月解禁量最高超8000套，供给压力阶段凸显；区域上看，以外环分界，上海新房解禁高度集中于非核心区，区域分化显著。2026–2029年非核心区解禁占全市近三分之二，闵行、青浦、浦东（非主城区）、嘉定等近郊板块压力稍大；核心区解禁相对有限，仅浦东（主城区）和静安等局部放量，整体呈现“外环承压、内环稳健”的结构格局；价格上看，解禁房源价格结构呈现明显的阶段演进，首轮集中入市以5万元每平方米以下的低价盘为主，次轮高价盘（10万+/㎡）集中入市，第三轮则全价格段均衡释放，尤其7-10万元改善型产品放量，标志解禁压力从外围刚需向全域改善市场全面扩散。 从南京经验来看，南京新房对应的解禁房源主要为中高价位段产品，预计2023年解禁房源备案均价在2万和3.5万每平方米之间的产品套数仅占当年解禁套数的48%，2024、2025年上升至53%和57%。对应到不同总价段产品的价格表现上看，在2023年解禁开始时，总价在200万以上的中高总价段房源价格波动较大。 展望后市，我们认为，5年限售新房解禁对上海二手房市场整体影响有限，但局部区域可能面临一定压力。预计2026年4月-2029年12月上海解禁新房总量虽有超过12万套，但解禁时间跨度较大，即便在解禁峰值的2027年月均解禁不超过4,000套，难以影响整体量价变化。但部分区域解禁体量较大，且2025年12月区域成交均价相较于待解禁新房当年平均备案价的跌幅较大，可能市场会面临一定影响。 【风险提示】 地产政策变化超预期、文中测算与实际可能存在偏差、数据统计有局限等 正文目录 1. 2025年一线城市经历刚需占比提升+刚改均价下跌................................52.上海楼市后续潜在新增供给有哪些？.........................................................92.1.从限售解禁视角，看上海楼市后续潜在新增供给有哪些？.....................92.2.从广义“限售”定义上理解楼市后续潜在新增供给...............................112.3.什么是上海5年新房“认筹解禁”？....................................................123.上海“5年新房认筹限售解禁”的结构性分布.........................................133.1.从时间上看，认筹限售解禁呈现明显的三次集中入市...........................143.2.上海新房限售解禁的价格分布...............................................................153.3.从区域来看，非核心区涉及的解禁房源更加集中..................................204.以南京经验来看，狭义限售解禁或对价格更多表现为结构性冲击...........274.1.南京新房限售解禁主要集中于2024和2025年....................................274.2.南京解禁房源对楼市的影响或主要集中在中高总价段产品...................285.未来展望...................................................................................................306.风险提示...................................................................................................30 图表目录 图表1：上海2020年1月-2026年1月300万以下二手房成交面积占比及均价（元每平方米） ........................................................................................5图表2：北京2020年1月-2026年1月300万以下二手房成交面积占比及均价（元每平方米） ........................................................................................6图表3：广州2020年1月-2025年12月200万以下二手房成交面积占比及均价（元每平方米） ........................................................................................6图表4：深圳2020年1月-2025年12月300万以下二手房成交面积占比及均价（元每平方米） ........................................................................................7图表5：北京2020年1月-2026年1月不同总价段二手房成交均价（元每平方米，移动3月平均）....................................................................................7图表6：北京2020年1月-2026年1月不同总价段二手房成交面积占比...7图表7：上海2020年1月-2026年1月不同总价段二手房成交均价（元每平方米，移动3月平均）....................................................................................8图表8：上海2020年1月-2026年1月不同总价段二手房成交面积占比...8图表9：广州2020年1月-2025年12月不同总价段二手房成交均价（元每平方米，移动3月平均）................................................................................8图表10：广州2020年1月-2025年12月不同总价段二手房成交面积占比8图表11：深圳2020年1月-2025年12月不同总价段二手房成交均价（元每平方米，移动3月平均）................................................................................9图表12：深圳2020年1月-2025年12月不同总价段二手房成交面积占比9图表13：上海2020-2025年新房+二手房成交套数测算...........................10图表14：激进情景假设下，上海2025-2027年“解禁”转化为新增挂牌量测算（套）.........................................................................................................11图表15：保守情景假设下，上海2025-2027年“解禁”转化为新增挂牌量测算（套）.........................................................................................................11图表16：从一线城市2024-2026年的增值税政策趋势看税费缴纳变化....12图表17：上海5年新房限售流程...............................................................12图表18：部分热点城市限售政策对比........................................................13图表19：2026-2029年上海年度预计解禁套数（套）..............................14图表20：2026年4月起上海月度预计解禁套数（套）.............................15图表21：上海区域划分..............................................................................15图表22：上海市行政区划示意图...............................................................16 房地产行业深度研究 图表23：上海预计解禁房源备案均价（元每平方米）梯度（套）............17图表24：上海预计解禁房源备案均价（元每平方米）的区域划分（套）.17图表25：2026-2029年上海非核心区解禁项目均价（元每平方米）年度测算（套）...........................................................................................................18图表26：2026-2029年上海核心区解禁项目均价（元每平方米）年度测算（套）......................................................................................................................19图表27：上海新房解禁三次集中入市预计解禁房源备案均价（元每平方米）组成（套）.......................................................................
