房地产行业研究周报：央行宣布降低房贷利率，政治局会议强调促进房地产市场“止跌企稳”

央行宣布降低房贷利率，政治局会议强调促进房地产市场“止跌企稳” -行业研究周报 重点公司基本状况 简称 股价 EPS PE 评级 (元) 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 保利发展 10.03 1.0 1.13 1.21 1.27 9.9 8.9 8.3 7.9 买入 招商蛇口 11.22 0.7 0.90 1.07 1.15 17.3 12.5 10.5 9.8 买入 招商积余 10.59 0.7 0.85 1.02 1.19 15.3 12.5 10.4 8.9 买入 华润万象生活 32.20 1.3 1.59 1.90 2.23 22.6 18.2 15.3 13.0 买入 保利物业 32.95 2.5 2.95 3.42 3.93 11.8 10.1 8.7 7.6 买入 房地产证券研究报告/行业研究周报2024年9月29日 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email：chenxr@zts.com.cn 基本状况 上市公司数103 行业总市值(亿元)11,563.30 行业流通市值(亿元)5,293.20 行业-市场走势对比 相关报告 备注：股价使用2024年9月27日收盘价 房地产行业周报-20240929 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨20.14%，沪深300指数上涨15.7%，相对收益为4.44%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(9.20-9.26)，中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交29352套，同比增速-42.3%，环比增速78.1%；合计成交面积304.1万平方米，同比增速 -43.2%，环比增速69.9%。 本周(9.20-9.26)，中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交17362套，同比增速-10.5%，环比增速41.3%；合计成交面积173.2万平方米，同比增速 -11.1%，环比增速48.9%。 本周（9.20-9.26），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19626.9万平方米，环比增速0%，去化周期160.8周。 本周（9.16-9.22），土地供给方面，本周供应土地1740.6万平方米，同比增速-5 4.4%；供应均价2553元/平方米，同比增速35.7%。土地成交方面，本周成交土地1 690.8万平方米，同比增速-44.2%；土地成交金额272.1亿元，同比增速-57.2%。本周土地成交楼面价1610元/平方米，溢价率2.5%。 本周（9.20-9.26）房地产企业合计发行信用债54.72亿元，同比增速65.8%，环比增速994.4%。本月至今房地产企业合计发行信用债207.42亿元，同比增速31.20%，环比增速-44.62%。 投资建议： 9月24日，央行宣布降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例；9月26日，中共中央政治局召开会议，会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。我们认为板块基本面已经在接近底部，随着政策持续呵护，板块估值有望迎来修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨20.14%，沪深300指数上涨15.7%，相对收益为4.44%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：阳光股份、金融街、城投控股、合肥城建、 新湖中宝，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为电子城、同达创业、迪马股份、世茂股份、中南建设。 图表1：本周板块涨跌幅图表2：本周龙头企业涨跌幅 来源：Wind、中泰证券研究所来源：Wind、中泰证券研究所 2.行业新闻跟踪 【中央政策】9月24日，中国人民银行行长潘功胜发言，在房贷方面，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。 【地方政策】9月23日，江西萍乡市住房公积金管理委员会办公室宣布，自2024 年10月1日起，将取消公积金提取额度占用贷款额度的规定，继续执行“既提又贷”的政策。这一政策调整将为缴存职工在萍乡市行政区域内新购住房提供更大的便利。 【地方政策】9月25日，宜昌市政府办公室发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，取消新建商品住房价格指导，扩大住房保障覆盖面，支持企事业单位以需定建等，以促进房地产市场平稳健康发展。 【地方政策】9月26日，黑龙江鸡西市公积金管理委员会发布关于调整我市住房公积金优惠政策的通知，其中人才家庭租房提取额度上限由18000/年/户提高至20000/年/户。 【地方政策】9月27日，广州住房公积金管理中心宣布，为进一步降低二手房交易成本，提高二手房交易贷款的便利性和时效性，提升住房公积金服务水平，2024 年9月27日起，广州住房公积金贷款上线二手房“带押过户”业务。 图表3：本周新闻汇总 类型 内容 来源 日期 中央政策 9月24日，中国人民银行行长潘功胜发言，在房贷方面，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。 中国人民银行 2024/9/24 地方政策 9月23日，江西萍乡市住房公积金管理委员会办公室宣布，自2024年10月1日起，将取消公积金提取额度占用贷款额度的规定，继续执行“既提又贷”的政策。这一政策调整将为缴存职工在萍乡市行政区域内新购住房提供更大的便利。 江西萍乡市住房公积金管理委员会 2024/9/23 地方政策 9月25日，宜昌市政府办公室发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，取消新建商品住房价格指导，扩大住房保障覆盖面，支持企事业单位以需定建等，以促进房地产市场平稳健康发展。 宜昌市政府 2024/9/25 地方政策 9月26日，黑龙江鸡西市公积金管理委员会发布关于调整我市住房公积金优惠政策的通知，其中人才家庭租房提取额度上限由18000/年/户提高至20000/年/户。 黑龙江鸡西市公积金管理委员会 2024/9/26 地方政策 9月27日，广州住房公积金管理中心宣布，为进一步降低二手房交易成本，提高二手房交易贷款的便利性和时效性，提升住房公积金服务水平，2024年9月27日起，广州住房公积金贷款上线二手房“带押过户”业务。 广州住房公积金管理中心 2024/9/27 来源：观点网、中泰证券研究所 3.个股公告及新闻跟踪 【信达地产】9月23日，信达地产股份有限公司发布公告。公告显示，信达地产全资子公司安徽信达地产与中国信达资产管理股份有限公司、鑫盛利保股权投资有限公司共同认购芜湖信华邦产业投资合伙企业（有限合伙）的份额。此次合伙企业的总认缴规模为6.505亿人民币，其中安徽信达地产出资3.495亿人民 币，中国信达出资3亿人民币，鑫盛利保出资100万人民币。项目预计总货值约 为11.90亿人民币。 【城投控股】9月24日，城投控股发布公告称，其子公司城投置地计划与浦江镇人民政府和华漕镇人民政府签订合作协议，共同推进闵行区浦江镇杜行老街及华漕镇诸翟“城中村”改造项目。城投置地将与两镇的集体经济组织成立合资公司，分别投资65.17亿元和118.39亿元用于两个项目的建设。 【光明地产】9月25日，光明地产股份有限公司发布对外担保情况简报。光明地产在2024年8月1日至8月31日的报告期内，对外担保总额核定为200亿 元人民币，本报告期对外担保金额为7.8256亿元人民币。报告期内，公司未涉及关联担保，也无须提供反担保，且没有逾期担保累计金额。 【城建发展】9月26日，北京城建投资发展股份有限公司召开2024年半年度业绩说明会。公司为维护公司价值及股东权益，已完成了两次回购，使用资金约10亿元，共计回购180,794,093股，约占当时总股本的8.01%，公司于2024 年1月31日注销了首次回购的101,843,405股，于2024年9月11日注销了第 二次回购的78,950,688股。 【万方发展】9月27日，万方发展发布公告，以1元出售吉林万方迈捷农业40%股权给味多美河北农业科技，并同比例增资，优化资产结构。 图表4：本周公司公告 公司名称 内容 日期 信达地产 9月23日，信达地产股份有限公司发布公告。公告显示，信达地产全资子公司安徽信达地产与中国信达资产管理股份有限公司、鑫盛利保股权投资有限公司共同认购芜湖信华邦产业投资合伙企业（有限合伙）的份额。此次合伙企业的总认缴规模为6.505亿人民币，其中安徽信达地产出资3.495亿人民币，中国信达出资3亿人民币，鑫盛利保出资100万人民币。项目预计总货值约为11.90亿人民币。 2024/9/23 城投控股 9月24日，城投控股发布公告称，其子公司城投置地计划与浦江镇人民政府和华漕镇人民政府签订合作协议，共同推进闵行区浦江镇杜行老街及华漕镇诸翟“城中村”改造项目。城投置地将与两镇的集体经济组织成立合资公司，分别投资65.17亿元和118.39亿元用于两个项目的建设。 2024/9/24 光明地产 9月25日，光明地产股份有限公司发布对外担保情况简报。光明地产在2024年8月1日至8月31日的报告期内，对外担保总额核定为200亿元人民币，本报告期对外担保金额为7.8256亿元人民币。报告期内，公司未涉及关联担保，也无须提供反担保，且没有逾期担保累计金额。 2024/9/25 城建发展 9月26日，北京城建投资发展股份有限公司召开2024年半年度业绩说明会。公司为维护公司价值及股东权益，已完成了两次回购，使用资金约10亿元，共计回购180,794,093股，约占当时总股本的8.01%，公司于2024年1月31日注销了首次回购的101,843,405股，于2024年9月11日注销了第二次回购的78,950,688股。 2024/9/26 万方发展 9月27日，万方发展发布公告，以1元出售吉林万方迈捷农业40%股权给味多美河北农业科技，并同比例增资，优化资产结构。 2024/9/27 来源：观点网、中泰证券研究所 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(9.20-9.26)，中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交29352套，同比增速-42.3%，环比增速78.1%；合计成交面积304.1万平方米，同比增速-43.2%，环比增速69.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-32.3%、-49.7%和-40.2%，环比增速为51.5%、81.7%和99.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-41.8%、-47%和-37.6%，环比增速为28.1%、78.3%和96.4%。 图表5