房地产行业研究周报：央行宣布降低房贷利率，政治局会议强调促进房地产市场“止跌企稳”

房地产行业周报-20240929 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨 20.14%，沪深 300 指数上涨 15.7%，相对收益为 4.44%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(9.20-9.26)，中泰地产组跟踪的 38 个重点城市一手房合计成交 29352 套，同比增速-42.3%，环比增速 78.1%；合计成交面积 304.1 万平方米，同比增速-43.2%，环比增速 69.9%。 本周(9.20-9.26)，中泰地产组跟踪的 16 个重点城市二手房合计成交 17362 套，同比增速-10.5%，环比增速 41.3%；合计成交面积 173.2 万平方米，同比增速-11.1%，环比增速 48.9%。 本周（9.20-9.26），中泰地产组跟踪的 17 个重点城市商品房库存面积 19626.9 万平方米，环比增速 0%，去化周期 160.8 周。 本周（9.16-9.22），土地供给方面，本周供应土地 1740.6 万平方米，同比增速-5 4.4%；供应均价 2553 元/平方米，同比增速 35.7%。土地成交方面，本周成交土地 1 690.8 万平方米，同比增速-44.2%；土地成交金额 272.1 亿元，同比增速-57.2%。 本周土地成交楼面价 1610 元/平方米，溢价率 2.5%。 本周（9.20-9.26）房地产企业合计发行信用债 54.72 亿元，同比增速 65.8%，环比增速 994.4%。本月至今房地产企业合计发行信用债 207.42 亿元，同比增速 31.20%，环比增速-44.62%。 投资建议： 9月24日，央行宣布降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例；9月26日，中共中央政治局召开会议，会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。我们认为板块基本面已经在接近底部，随着政策持续呵护，板块估值有望迎来修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨 20.14%，沪深 300 指数上涨 15.7%，相对收益为 4.44%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：阳光股份、金融街、城投控股、合肥城建、新湖中宝，涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为电子城、同达创业、迪马股份、世茂股份、中南建设。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】9 月 24 日，中国人民银行行长潘功胜发言，在房贷方面，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在 0.5 个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由 25%下调至 15%。 【地方政策】9 月 23 日，江西萍乡市住房公积金管理委员会办公室宣布，自 2024年 10 月 1 日起，将取消公积金提取额度占用贷款额度的规定，继续执行“既提又贷”的政策。这一政策调整将为缴存职工在萍乡市行政区域内新购住房提供更大的便利。 【地方政策】9 月 25 日，宜昌市政府办公室发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，取消新建商品住房价格指导，扩大住房保障覆盖面，支持企事业单位以需定建等，以促进房地产市场平稳健康发展。 【地方政策】9 月 26 日，黑龙江鸡西市公积金管理委员会发布关于调整我市住房公积金优惠政策的通知，其中人才家庭租房提取额度上限由 18000/年/户提高至20000/年/户。 【地方政策】9 月 27 日，广州住房公积金管理中心宣布，为进一步降低二手房交易成本，提高二手房交易贷款的便利性和时效性，提升住房公积金服务水平，2024年 9 月 27 日起，广州住房公积金贷款上线二手房“带押过户”业务。 图表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【信达地产】9 月 23 日，信达地产股份有限公司发布公告。公告显示，信达地产全资子公司安徽信达地产与中国信达资产管理股份有限公司、鑫盛利保股权投资有限公司共同认购芜湖信华邦产业投资合伙企业（有限合伙）的份额。此次合伙企业的总认缴规模为 6.505 亿人民币，其中安徽信达地产出资 3.495 亿人民币，中国信达出资 3 亿人民币，鑫盛利保出资 100 万人民币。项目预计总货值约为 11.90 亿人民币。 【城投控股】9 月 24 日，城投控股发布公告称，其子公司城投置地计划与浦江镇人民政府和华漕镇人民政府签订合作协议，共同推进闵行区浦江镇杜行老街及华漕镇诸翟“城中村”改造项目。城投置地将与两镇的集体经济组织成立合资公司，分别投资 65.17 亿元和 118.39 亿元用于两个项目的建设。 【光明地产】9 月 25 日，光明地产股份有限公司发布对外担保情况简报。光明地产在 2024 年 8 月 1 日至 8 月 31 日的报告期内，对外担保总额核定为 200 亿元人民币，本报告期对外担保金额为 7.8256 亿元人民币。报告期内，公司未涉及关联担保，也无须提供反担保，且没有逾期担保累计金额。 【城建发展】9 月 26 日，北京城建投资发展股份有限公司召开 2024 年半年度业绩说明会。公司为维护公司价值及股东权益，已完成了两次回购，使用资金约 10 亿元，共计回购 180,794,093 股，约占当时总股本的 8.01%，公司于 2024年 1 月 31 日注销了首次回购的 101,843,405 股，于 2024 年 9 月 11 日注销了第二次回购的 78,950,688 股。 【万方发展】9 月 27 日，万方发展发布公告，以 1 元出售吉林万方迈捷农业40%股权给味多美河北农业科技，并同比例增资，优化资产结构。 图表4：本周公司公告 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(9.20-9.26)，中泰地产组跟踪的 38 个重点城市一手房合计成交 29352套，同比增速-42.3%，环比增速 78.1%；合计成交面积 304.1 万平方米，同比增速-43.2%，环比增速 69.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-32.3%、-49.7%和-40.2%，环比增速为 51.5%、81.7%和 99.7%； 一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-41.8%、-47%和-37.6%，环比增速为 28.1%、78.3%和 96.4%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（9.1-9.26），中泰地产组跟踪的 38 个重点城市一手房合计成交 91470套，同比增速-31.6%，环比增速 2.4%；合计成交面积 970.4 万平方米，同比增速-29.8%，环比增速 10.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-11.8%、-43%和-31.4%，环比增速为-5%、-3.3%和 17.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-11.7%、-39.2%和-25.2%，环比增速为-5.1%、4.5%和 40.7%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 图表13：一手房交易数据 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(9.20-9.26)，中泰地产组跟踪的 16 个重点城市二手房合计成交 17362套，同比增速-10.5%，环比增速 41.3%；合计成交面积 173.2 万平方米，同比增速-11.1%，环比增速 48.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-5.1%、-15.1%和-2.5%，环比增速为 46.6%、39.9%和 37.5%； 一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-4.4%、-7.1%和-29%，环比增速为 45.6%、53.7%和 38.6%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（9.1-9.26），中泰地产组跟踪的 16 个重点城市二手房合计成交 56639套，同比增速-9.3%，环比增速-5.6%；合计成交面积 555.2 万平方米，同比增速-8.6%，环比增速-5.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-3.1%、-13.9%和-2.7%，环比增速为-3.9%、-6.6%和-5.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-0.8%、-9.1%和-16.3%，环比增速为-4.8%、-4.5%和-7.9%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 图表22：二手房交易数据 4.3.重点城市库存情况分析 本周（9.20-9.26），中泰地产组跟踪的 17 个重点城市商品房库存面积 19626.9万平方米，环比增速 0%，去化周期 160.8 周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为 0.4%、-0.3%、-0.3%，去化周期分别为 119.7周、216.7 周、230.6 周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 图表27：16城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（9.16-9.22），土地供给方面，本周供应土地 1740.6 万平方米，同比增速-54.4%；供应均价 2553 元/平方米，同比增速 35.7%。土地成交方面，本周成交土地 1690.8 万平方米，同比增速-44.2%；土地成交金额 272.1 亿元，同比增速-57.2%。本周土地成交楼面价 1610 元/平方米，溢价率 2.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为 0%、5.3%、0.8%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（9.20-9.26）房地产企业合计发行信用债 54.72 亿元，同比增速 65.8%，环比增速 994.4%。本月至今房地产企业合计发行信用债 207.42 亿元，同比增速31.20%，环比增速-44.62%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 9 月 24 日，央行宣布降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例；9月26日，中共中央政治局召开会议，会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白