卓越商企服务2024中期报告

卓越商企服务集团有限公司 EXCELLENCECOMMERCIALPROPERTY&FACILITIES MANAGEMENTGROUPLIMITED （于开曼群岛注册成立的有限公司） 股份代号:6989 2024 中期报告 目录 2 公司资料 4 管理层讨论及分析 24 企业管治╱其他资料 38 致卓越商企服务集团有限公司董事会独立审阅报告 39 综合损益及其他全面收益表 41 综合财务状况表 43 综合权益变动表 45 简明综合现金流量表 46 未经审核中期财务报告附注 公司资料 董事 执行董事 李晓平先生（董事长）杨志东先生 非执行董事 郭莹女士王银虎先生 独立非执行董事 崔海涛教授（获委任，自2024年3月22日起生效）甘志成先生 刘晓兰女士 黄明祥先生（辞任，自2024年3月22日起生效） 联席公司秘书 贾杰先生张启昌先生 审计委员会 甘志成先生（主席）郭莹女士 崔海涛教授（获委任，自2024年3月22日起生效） 刘晓兰女士 黄明祥先生（辞任，自2024年3月22日起生效） 薪酬委员会 崔海涛教授（主席）（获委任，自2024年3月22日起生效）李晓平先生 甘志成先生刘晓兰女士 黄明祥先生（辞任，自2024年3月22日起生效） 提名委员会 李晓平先生（主席） 崔海涛教授（获委任，自2024年3月22日起生效）甘志成先生 刘晓兰女士 黄明祥先生（辞任，自2024年3月22日起生效） 战略及ESG委员会 李晓平先生（主席）郭莹女士 王银虎先生刘晓兰女士 授权代表 李晓平先生张启昌先生 法律顾问 香港法律： 德同国际有限法律责任合伙香港 中环 康乐广场1号 怡和大厦32楼3201室 中国法律： 广东谱天格律师事务所中国 广东省 深圳市福田区滨河大道9289号 京基滨河时代大厦A座5805A 北京大成（深圳）律师事务所中国 广东省 深圳市福田区深南大道1006号 国际创新中心A栋3、4、12楼 公司资料 核数师 毕马威会计师事务所 执业会计师及于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师 香港中环 遮打道10号太子大厦8楼 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司深圳西海岸支行 中国广东省 深圳市南山区 后海路与创业路交汇处 南粤明珠海洋之心大厦一楼 中国农业银行股份有限公司深圳信息枢纽中心支行 中国广东省 深圳市福田区益田路48号 信息枢纽大厦裙楼三楼 招商银行深圳时代广场支行 中国广东省 深圳市福田区 益田路4068号卓越时代广场一楼 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111 CaymanIslands 中国总部及注册办事处 中国广东省 深圳市福田区福华三路 卓越世纪中心 4号楼38A楼 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 开曼群岛股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111 CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716号铺 股份代号 6989 网站 http://www.excepm.com 投资者关系： 邮箱：ir@exceam.com 管理层讨论及分析 业务回顾 I.业务概览 主要业务分析 (I)截至2024年6月30日止六个月（“报告期”）内卓越商企服务集团有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”或“我们”）的主要业务 本集团作为中国领先的商务不动产服务运营商，致力于为客户提供全生命周期资产维护和全链条的服务解决方案，实现客户综合价值期望，助力企业成就商业愿景。 2024年上半年，面临大环境经济下行的压力，本集团始终坚持长期主义发展策略，稳健经营，以客户为中心持续优化业务结构，灵活应对市场变化，加强业务独立性规划，减少对关联业务的依赖。公司在做深做透商务物业服务的基础上，发力设施管理领域和新赛道，致力于价值创造，确保集团保持独立、健康和可持续发展态势，实现长期稳定增长。 本集团主营业务包括基础物业管理服务、增值服务及其他相关业务。 1.基础物业管理服务 本集团的基础物业管理服务面向商务物业、公共与工业物业、住宅物业等多种业务类型。 (1)商务物业管理服务 本集团聚焦商务物业为发展的主航道，集二十多年管理经验于一体，形成了完善的商务物业服务模式。 •PM商业写字楼服务 本集团服务众多CBD地标性写字楼及高新技术企业，形成在PM高端商务项目中的品牌优势，构建资产服务与企业服务有机结合的能力壁垒。 服务范围涵盖前期顾问咨询、营销管理、空间管理、资产租售代理、智慧平台构建、设备设施运维、物业综合服务等业务。 代表项目：深圳卓越世纪中心、深圳卓越前海壹号、深圳卓越城、青岛卓越世纪中心、深圳中心、深圳卓越后海金融中心、深圳中国储能大厦 管理层讨论及分析 •综合设施管理服务 本集团服务客户主要为世界500强及高新技术企业。致力于为客户提供全生命周期资产维护和全链条的综合服务解决方案，构筑健全的、体系化的后台支撑系统，形成以互联网、高科技、金融、现代服务业及制造业为主的优质客户矩阵。 我们为企业提供定制化综合设施管理模式，制定策略性长期规划，利用物联网、大数据、人工智能（“AI”）等先进技术打造E+智慧双平台，借助数字化运营管理技术，构建运维管理、项目管理、空间管理、能耗管理、环境管理、安保管理、综合服务等设施全生命周期解决方案，提升项目管理效率，为企业客户创造最大价值。 代表项目：深圳大疆天空之城、苏州华为研究所、杭州阿里西溪全球总部、OPPO东莞总部园区、深圳腾讯大厦、深圳百度国际大厦、广州全球微信总部、杭州恒生数智中心 (2)公共与工业物业服务 本集团创建“一盘棋”的市场组织框架，多渠道并举，紧跟教育、医疗市场化步伐，发力政府公建、城市服务业务等多功能体，持续发力新赛道，多引擎业务共驱发展。 我们提供公共业态全方位运营服务方案，除基础物业服务外，针对不同公共项目开展特色服务，从专业化、国际化、创新化和科技化多个维度，不断提升在政府公建类物业服务领域的业务能力。 代表项目：河南郑州地铁轨道交通4号线及三段场、广州地铁鱼珠车辆段项目、海南海口海航基地、河南省公安厅办公楼、重庆机电职业技术大学、太原市中心医院 管理层讨论及分析 (3)住宅物业服务 依托卓越集团20多年地产开发经验，我们在全国众多城市打造高端住宅物业服务典范。提供包括前期介入及接管验收、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、消防管理等系统化服务。同时创新引进国际化服务标准，推出五心“悦”管家与“4INS美好生活”服务，以客户满意度为原点和核心，重构小区物理空间、人文空间、数字空间，为个人及家庭提供安全便捷、舒适美好的居住生活体验。 代表项目：深圳蔚蓝海岸、深圳卓越维港、东莞晴熙云翠、深圳皇后道 2.增值服务 本集团持续为客户提供个性化、定制化、智能化的增值服务创新，深入挖掘客户多维度需求，实现从单一服务向多元服务的转变，重点发展方向包括资产服务、卓品商务泛行政服务、建筑机电服务等多种专业增值服务。 (1)资产服务 本集团提供前期物业顾问咨询服务，前置性的介入项目的规划设计、建设管理和验收移交阶段，给出合理化建议，从而达到节约建造成本、满足客户期望和使用功能、提高后期物业运行效率，规避运营风险。 另外，我们为客户提供专业的租赁及二手房资产管理服务，打造全过程租赁增值服务，确保物业出租率和资产投资回报的最大化。 (2)卓品商务服务 本集团高端服务品牌“卓品商务”，融合“互联网+”、“供应链自建”、“礼宾高端服务”能力，以BtoBforC的模式，为高新技术及世界500强企业，提供商务办公一站式配套服务。主要包括高端商务服务、企业增值服务、企业数字化赋能等多样化解决方案。 (3)建筑机电服务 本集团联合旗下盛恒达建设科技集团有限公司（“盛恒达机电”）打造“绿色&智慧机电”专项服务，通过“硬件+软件+平台+服务”的综合解决方案，构建小区生态圈，多板块体系化发展，奠定大机电生态圈，以科技与绿色发展驱动业绩增长。 管理层讨论及分析 3.合资与收并购 本集团通过与多地政府、国资平台成立合资公司，携手政府资源优势，允分发挥在商务物业领域的优势，共同开拓市场。 同时，通过解读政策，定位和聚焦优势经济带，积极推动合资与收并购战略落地。通过积极审视优化布局、推动在一线及新一线城市的开拓，孵化赛道，继而助力市场发展，完善有竞争力的产业链条、构筑行业竞争优势。 目前携手黄锦物业、北京环球财富物业管理有限公司（“北京环球”）、上海瑶瞻企业管理有限公司（“瑶瞻管理”）等资源互补、强强联合，合作共赢，持续发展。 (II)业绩概述 2024年上半年，本集团围绕“聚焦增长”和“核心能力建设”两大战略核心，进一步提升第三方市场化能力，积极应对市场波动，保持了业务的韧性。2024年上半年，公司整体经营业绩稳健向好，完成预算目标，持续保持第三方业务稳健增长和商务物业赛道优势，业主增值服务规模扩张表现亮眼，实现公司可持续发展。 在主航道业务方面，通过深耕战略客户和打造标杆项目，链接大客户上下游及潜在客户，持续保持在商务物业赛道的领先优势。深耕布局，厚积蓄力，夯实设施管理主航道优势的同时，逐步在高端制造和新能源等领域创建先行优势。在增值业务方面，通过提升产品化能力，自建供应链服务平台，覆盖用户需求场景全价值阶段，有效提升客户体验和产品化核心运营能力。同时，开拓企业增值全流程代运营服务模式，通过资源集成、个性化定制、业务陪跑、中台支持等手段，构建多元化的增值服务联合运营拓展模式。在核心能力建设方面，通过建设内外部数字化运营能力，提高业务决策效率，助力业务拓展。同时，聚焦培养业务关键人才，通过激励机制和管理文化的双重驱动助力业务有机生长，筑牢竞争壁垒。 于报告期内，本集团各业务类型的收入占比，其中商务物业占比53.3%，公共及工业物业占比13.2%，住宅物业占比15.8%，增值服务占比16.8%，其他服务占比0.9%。 管理层讨论及分析 1.业务规模稳定增长 2024年上半年，公司第三方业务取得高质量增长，依托“1+1+X”战略，深耕大湾区，长三角两个核心优势区域，重点布局一线，新一线及其他高价值城市，实现全国化重点区域均衡发展。在管面积中，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比达75.4%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达62.9%。 于报告期内，本集团合约面积约为80.08百万平方米，较2023年同期增长约9.2%；在管面积约68.12百万平方米，较2023年同期增长约12.7%，其中来自第三方的在管物业面积占比达62.2%。 下表载列分别截至2024年及2023年6月30日止六个月我们的在管面积之变动： 截至6月30日止六个月 2024年 千平方米 2023年 千平方米 于期初 64,066 53,760 新签 6,784 6,494 新收购 – 2,825 终止 (2,730) (2,661) 于期末 68,120 60,419 管理层讨论及分析 2.主航道业务稳步拓展 2024年上半年，本集团继续发挥在商务物业领域的核心竞争优势，主赛道旗舰领航，并在第三方业务拓展方面持续发力，保持了业务的增长韧性。国内头部高科技互联网企业中，我们的客户已超过半数，结合优秀的服务品质和定制化的服务体验，该领域发展态势仍在进一步扩大。除此之外，在商务服务优势领域，我们逐渐在新质生产力核心赛道所涉及的高端制造、新能源等领域创建了先发优势，为我们在市场化细分行业发展奠定了坚实的基础。 于报告期内，新拓第三方项目物业合同87个，总合同额人民币794.79百万元，年化合同额330.75百万元。