高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢

研究部 2024年9月 joneslanglasalle.com.cn 高时新型需代求下命的国题企不，市动城产不管企理动和共物产业赢改管造路径理战略： 目录 01 国资国企改革大势所趋，深化企业不动产管理势在必行3 02 利用企业不动产管理助力国企改革深化和提质增效5 以企业不动产管理提升国企战略功能价值、建设现代新国企5 国企CRE改革逻辑框架9 03 国企“两资”：时代命题15 国企存量物业的结构特征16 国企存量物业潜力空间18 04 以URE理念统筹促进供需高质量匹配24 人口的结构性转变24 消费新热点激活新兴商业市场需求26 国企物业资产适配新型物业市场需求29 05 URE引导资产资本双轮循环下的城企共赢31 以新型消费需求激活国企存量物业价值31 URE：助力城市资产的良性循环与高质量发展33 国深资化国企企业改不革动大产势管所理趋势，在必行 01 国有企业低效无效资产 即所谓的“两资”，是指国有企业在运营中盈利 能力差又缺乏战略安排，不能为企业创造价值 的资产。这些资产包括但不限于： •股权投资：长期亏损且未能带来效益的股 •实物资产：闲置的或出租收益率较低的房 权投资，缺乏控制力的股权投资 •企业：非持续经营的企业，未纳入主业范围 屋、建筑物、设备等实物资产 本文聚焦于闲置的或出租收益率较低的房屋、 且不具有竞争优势的企业 建筑物等实物资产。尽管本文不涉及因股权投 资而获得的实物资产抵押物，但也为这类资产 利用效率提升提供一定思路。 国有资本与国有企业是中国国民经济的支柱，在打造世界一流企业的进程中发挥关键作用。为了进一步增强其竞争力，中共二十届三中全会提出了深化国资国企改革的战略部署，旨在优化国有经济布局，并推动国资国企高质量发展。 通过战略性重组与专业化整合，国企将资源和注意力集中于关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和领域，同时积极布局前瞻性战略性新兴产业，实现产业迭代和价值升级。 高国企效益、优化资源配置的必经之路。 历史发展过程中，国企积累了闲置资产和低效无效资产，影响国有资产保值增值。因此，强化国企不动产管理，已经成为提 国企的资产管理以服务功能使命与体制机制两个方面的深化改革为导向。企业不动产管理与全流程资产管理能够有效提升国企主业经营效率，推进辅业功能升级，甚至输血反哺主业。 国企的不动产管理可以分为两个方面： •其一是服务于主业的不动产。相当部分国企面临着重组后业务职能整合、落实产业链强链补链等一系列业务发展的挑战，却受制于现有办公空间分散、利用效率有待提升、老旧办公载体不匹配当下业务发展需求的困境。体系化的企业不动产管理 （CorporateRealEstate，以下简称“CRE”）可以通过选址优化、硬件智能化、管理平台数字化、购买专业服务与灵活用工等方面赋能国企主业效率提升。这一部分内容将在第二章具体论述。 •其二是国企主业经营利用之外的不动产，包括土地及开发建成的物业。这些由于企业整合、旧有生产性物业淘汰改造、债务抵押等复杂的历史原因获取的经营性物业，以及大量住宅、职工宿舍及其裙楼，往往因为且其资产类别、分布、权属与利用限制等诸多特殊因素，而处于招租困难、资产管理成本高的困境。盘活此类存量“两资”物业的解题思路在于建立全方位全流程资产管理模型。国企需要通过整合规划和定位重构的方式积极对接市场，引入新兴物业需求，实现物业经济价值和社会价值的再发现。这一部分内容将在第三章及第四章分类阐述。 通过详尽的分析，我们认为鼓励与支持性的政策、多样化的改造模式以及技术上的可行性、新兴物业需求的出现，都为国企存量物业的改造提供了前提条件和广阔的空间。同时，国企存量物业具备整体规模大、主要位于老城区和改造空间大的特征，可通过“一盘棋”统筹推进，容易形成规模效应以及起到快速提升城市资产效能和城市形象的作用。 从企业资产管理上升到城市资产管理，仲量联行创新性地提出了高质量城市不动产管理（UrbanRealEstateStrategicApproach，以下简称“URE”）概念，旨在通过从整体规划的角度改善资本市场资源配置供需匹配，推进利旧焕新。通过纵向挖掘资产市场综合 管理创新增长点，横向引入金融活水，助推资产与资本的双轮循环， 将有益于推进城企共赢，并加速城市高质量发展与内涵式增长，增强整体经济的稳定性。 利国用企企改业革不深动化产和管提理质助增力效 02 2.1 以建企设业现不代动新产国管企理提升国企战略功能价值、 仲量联行于2022年发布的《中国企业不动产管理图鉴》中调研显示，由于国企在管理体系和汇报制度方面要求较高，相较于外企或民企，国企各类型不动产管理模式统一，但功能较为单一，采购部门管理权限也较大。 在业务实践中，国有企业不动产管理受到各项管理规范的严格管控，合规与风控意识高。但在全流程管理效率和与统一大市场对接等方面，部分国企，尤其是公益型国企和传统制造业国企的CRE实践仍具备一定的提升空间。 以中共二十届三中全会精神深度深化国资国企改革，国务院国资委明确了四大重点任务及改革路径。行之有效的CRE实践优化，将推进改革路径的深层次操作，增强国企改革实效。 企业不动产管理：以赋能企业高效运营、持续创新、提升财务表现、增强人性化体验为核心指导的企业不动产综合解决方案。 清晰的企业战略与不动产管理目标高效的企业不动产职能部门组织架构 不动产管理团队与领导层密切沟通、与其他业务部门间紧密协作 企业不动产架构集约化和技能专业化提高经营效率、灵活性和生产力 保持资产增长和规模合理两者间的平衡多元定制的服务采购及交付合作模式 图国1资：国企改革重点任务引领下，国企CRE实践促进管理优化与效益提升 功能使命类改革 重点任务 优化国有资本布局、提高资源配置效率 改革路径 完善主责主业管理，制定完善国有企业主责主业动态管理办法，进一步明晰不同类型国有企业功能定位，构建依法履职、分类监管、动态调整、灵活授权的管理机制。 健全国有企业投资管理制度，完善投资负面清单，建立投资后评价制度，坚决遏制部分国有企业盲目多元、“铺摊子”倾向。 推动国有资本向关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域集中，向关系国计民生的公共服务、应急能力、公益性领域等集中，向前瞻性战略性新兴产业集中。 健全国有资本合理流动机制，统筹推进战略性重组和专业化整合，加快调整存量结构，优化增量投向。 深化国有资本投资、运营公司改革，打造国有资本投资布局、整合运作和进退流转的专业化平台，有效发挥投资公司产业投资功能和运营公司资本运作功能，促进存量资产盘活和低效无效资产处置。 对CRE管理提出要求 对于非房地产国企而言，不动产管理为辅业，一方面需要为主业经营提供保障并辅助其高质量发展，另一方面也需持续推进降本增效。因此，国企的不动产管理需要积极引入专业化的合作机构，推进办公场所的现代化升级，实现低效闲置物业的加速清退或盘活利用。 CRE相关实践 在辅业领域采购第三方专业服务，实现成本优化、规避潜在风险与提升资源利用灵活性。可在企业不动产的管理、运营等环节引入外部专业服务团队。 利用专业资产管理平台和合作机构，探索多元投资退出路径，加速处理不动产债权。 办公空间利用效率提升，实现企业不动产领域的降本增效。例如，采用空间利用数据指导空间规划策略。 统筹办公职场重组与整合，实现成本节约的同时，增强企业内部办公流程与文化的融合，提高企业竞争力。 利用专业资产管理平台和合作机构，探索低效资产盘活利用的新路径，并加快实现无效资产的剥离。 资料来源：深化国资国企改革（学习贯彻党的二十届三中全会精神）《人民日报》，2024年8月16日，09版；仲量联行 功能使命类改革体制机制类改革 重点任务 健全国有企业推进原始创新制度安排 完善国资国企管理监督体制机制 改革路径 发挥新型举国体制优势，强化项目、基地、人才、资金一体化配置，促进创新要素向企业集聚，推动国有企业真正成为原创技术创新决策、研发投入、科研组织、成果转化的重要主体。 发挥国有企业市场需求、集成创新、组织平台优势，推进产学研用深度融合，完善产业链上下游、大中小企业协同创新合作机制，打造创新联合体升级版，推进从基础研究到产业化应用的全链条创新，促进科技创新与产业发展的良性循环。 完善中国特色国有企业现代公司治理，深化落实三项制度改革，推动国有企业真正按市场化机制运营。 以党内监督为主导，促进出资人监督和纪检监察监督、巡视监督、审计监督、社会监督等各类监督主体贯通协调，健全国有资产监督问责机制，不断提升监督效能，坚决防止国有资产流失。 对CRE管理提出要求 在办公、生产等环节，通过科学选址、利用前沿技术和设备、提升数字化水平等方式，赋能企业构筑创新集群优势。 利用数据驱动与技术赋能，优化企业整体管理水平，尤其是在成本管控、人才服务、企业合规等方面推进治理水平对标世界一流企业。 CRE相关实践 主动开展技术创新、管理创新、商业模式创新，利用传感器、数据分析及人工智能领域的最新发展辅助办公场所与流程的创新提升。 提升办公选址的合理性。利用产业集群建设顶层设计、聚集效应，增强产业发展基础；靠近人才集聚与人才配套服务，以才兴产。 优化科技创新人才发展的软环境，科学合理的办公空间设置，提高员工体验，提升人才使用效能。加强办公空间员工意见调研，增设创新导向的办公点位等。 完善企业不动产相关审批、决策流程，规避履约、交付、售后服务等各个环节的潜在合规风险。 图国2企：CRE全流程优化图谱 办公空间整合 办选公址场优所化 空间使用规划 理 的 双 向 融 合 业 务 与 资 产 管 协同化 综合性管理 升 创场新所友设好计的 低效资产盘活 专合业规化 提 件 硬 数智化 购 采 务 服 与 作 合 外 对 软 的 向 导 为 新 创 投资退出空设间计功提能升 综合管理服务智与能技化术设备 办公场所选址优化 •产业搬迁评估 •物业搜索与研究 风险管控 创新友好的场所设计 •会议服务及活动管理 •个人工位舒适度 能续源发和展可持 低效资产盘活 •项目总体战略规划 •项目重新定位、开发、招商、 •物业选址 •租赁/购买战略评估与总体规划 •财务分析及定性分析 •商业条款谈判 办公空间整合 •必要性与可行性评估 •制定与整体战略相符的具体目标 •员工沟通与管理变更 •基础设施和技术整合 空间使用规划 •项目立项书支持 •企业房动产组合使用调研 •企业房地产组合优化：面积和使用策略 综合性管理 •企业文化策略和办公评估 •企业房地产目标运营模型建议 •企业内部变革沟通策略 •企业内部变革沟通实施 •入驻后调研及变革效果固化 资料来源：仲量联行 •多样化的空间类型，包括各种独立办公区和协作空间 空间功能设计提升 •办公场所利用率调研 •设计愿景共创、员工办公模式分析、新办公模式探索 •办公场所功能、面积、设计原则规划 智能化设备与技术 •智能传感器 •能源监控设施 •空间利用率检测 •集成式指挥中心 •数字孪生 能源和可持续发展 •重塑ESG目标和战略并进行数字化管理 •制定能源和公用事业费用的改进措施 •通过可持续发展或健康和福祉的评级工具（如LEED、WELL和其他同等工具）取得一系列的认证 运营管理咨询 •项目营销与推广 •租赁代理/销售代理 •租务管理 投资退出 •投资销售及咨询 •债务咨询 •企业资产包/城市资产策略 •财务分析 综合管理服务 •租约管理 •项目和施工管理 •工程机电服务 •软服务 •技术咨询 风险管控 •可行性分析、价值评估、规避风险 •项目现场查验支持 •24/7数字化平台实时监控 •供应商管理、寻源（招标）、合同管理、供应商绩效管理 2.2 国企CRE改革逻辑框架 搭建整体战略 仲量联行认为，功能升级与降本增效是统领国企CRE改革逻辑框架的基调。 一方面，随着国企市场化进程加快与公司治理创新，提升企业不动产管理水平成为必然趋势。这体现在办公物业的区位