太古地产二零二四年中期报告

股份代号：01972 二零二四年 中期报告 目录 2 公司简介 8 财务撮要 9 主席报告 13 行政总裁报告 17 业务评述 47 融资 53 简明中期财务报表的审阅报告 54 简明中期财务报表 59 简明中期财务报表附注 76 附加资料 79 词汇 80 财务日志及投资者信息 太古地产有限公司（“公司”）是香港及中国内地领先的综合项目发展商、业主及营运商。公司尤其专注发展商业地产项目，透过活化市区环境以创造长远价值。我们的业务包括三个范畴：物业投资、物业买卖及酒店投资。 公司于一九七二年在香港成立，在香港联合交易所有限公司上市，包括旗下附属公司在内聘任员工总数约五千八百人。公司旗下的购物商场共有超过二千二百间零售商店，估计逾七万人在公司旗下的办公楼工作。在香港，我们的投资物业包括太古坊、太古广场及太古城中心。中国内地方面，公司在北京、广州、成都及上海拥有六个已投入营运的大型商业发展项目。公司在香港、中国内地、印度尼西亚、越南及泰国的高尚及优质住宅市场均拥有业务，在美国迈阿密亦有土地储备。太古酒店在香港、中国内地及美国发展及管理酒店，并已落实一个扩展至日本的计划。 2太古地产有限公司二零二四年中期报告 公司简介 3 彰显我们的发展理念及营运策略。它强调创新思维并着眼长远，促使我们寻求新的发展视角，其突显的原创性，亦激励我们不断破格创新。创新衍变是我们早着先机、洞察项目所在地发展潜力、构建活力社区的关键所在，令我们得以保持增长优势、为持份者创造持久价值。 4太古地产有限公司二零二四年中期报告 创新衍变 5 二零二四年上半年 可持续发展亮点成绩 6太古地产有限公司二零二四年中期报告 连续第二年被纳入《标普全球可持续发展年鉴（中国版）》， 成为唯一一家房地产管理与开发行业公司获得“最佳1%”殊荣。 太古坊成为香港首个及唯一一个物业发展项目获授予能源与环境设计先锋评级（LEED）社区认证计划金级评级。 广州太古汇二座—汇丰办公楼获两项由美国绿色建筑委员会 颁发的能源与环境设计先锋评级(LEED)零碳认证及零能耗认证。太古坊二座荣获城市土地学会颁发“2024年亚太区卓越奖”。 于香港人力资源管理学会举行的“卓越人力资源奖2023／24”中，夺得社区关怀奖金奖、创新大奖金奖及环保成就奖银奖。 与自然相关财务信息披露工作组（TNFD）合作，正式在香港推展框架，鼓励企业和金融机构披露及管理与自然相关的风险与机遇。 超过一百一十个租户参与了《环境绩效约章》计划，覆盖约50%*办公楼租户。《约章》年度嘉许典礼于七月举行以庆祝参与租户的杰出成就，获来自七十多家公司的一百七十多个企业代表出席。 *按办公楼物业组合已占用的可出租楼面面积（100%基准）计算，涉及太古坊、太古广场及广州太古汇。 太古地产香港及中国内地物业组合旗下一百一十八个餐饮租户获颁“绿色厨房”认证。 太古坊“太古中央广场”正式启用，致力提升城市生物多样性和社区身心健康。 第12届“书出爱心十元义卖”总筹款额再创新高，超过港币一百三十万元。 “我们的愿景是到2030年成为可持续发展表现领先全球同业的发展商。” 主席白德利 7 财务撮要 截至六月三十日止六个月 注 二零二四年港币百万元 二零二三年港币百万元 变幅 业绩收入 7,279 7,297 0% 公司股东应占溢利 基本 (a),(b) 3,857 3,901 -1% 基本（经常性） (a),(b) 3,570 3,892 -8% 呈报 1,796 2,223 -19% 来自营运的现金 3,701 4,221 -12% 融资前的现金流入／（流出）净额 1,284 (3,387) 不适用 港元 港元 每股盈利 基本 (c),(d) 0.66 0.67 -1% 基本（经常性） (c),(d) 0.61 0.67 -8% 呈报 (c),(d) 0.31 0.38 -19% 每股股息 第一次中期 0.34 0.33 +3% 二零二四年六月三十日港币百万元 二零二三年十二月三十一日港币百万元 变幅 财务状况权益总额（包括非控股权益） 284,155 288,149 -1% 债务净额 37,796 36,679 +3% 资本净负债比率 (a) 13.3% 12.7% +0.6个百分点 港元 港元 公司股东应占每股权益 (a) 48.05 48.73 -1% 注： (a)有关释义请参阅第79页的词汇。 (b)公司股东应占的呈报溢利与基本溢利的对账载于第18页。 (c)请参阅财务报表附注11的加权平均股数。 (d)变幅百分比与公司股东应占溢利的相应变幅百分比相同。 截至六月三十日止六个月 二零二四年港币百万元 二零二三年港币百万元 按分部划分的基本溢利／（亏损）物业投资 3,693 3,939 物业买卖 (61) (37) 酒店 (62) (10) 经常性基本溢利 3,570 3,892 出售资产 287 9 基本溢利 3,857 3,901 8太古地产有限公司二零二四年中期报告 主席报告 各位股东： 二零二四年上半年，太古地产面对多项挑战，主要源自环球经济持续受不明朗因素及地缘政治局势紧张影响。尽管如此，我们在主要市场作出长远投资以实现股息持续增长的策略维持不变。 我们的港币一千亿元投资计划进展理想，迄今已承诺投放超过百分之六十资金。当中，我们计划投放港币五百亿元于中国内地市场，进一步扩展及提升现有项目，以及在一线和新兴一线城市发展以零售为主导的全新大型地标项目。在香港，我们计划投放港币三百亿元持续扩展核心商业物业组合太古坊及太古广场，以及投放港币二百亿元在香港、中国内地及东南亚多个新市场发展住宅买卖项目。 此投资计划清晰勾划出太古地产未来十年的增长路线图。尽管我们的核心市场出现疲态，尤其香港办公楼市场表现低迷，但我们对于在香港和中国内地的自身业务长远增长依然充满信心，尤其看好北京、上海及大湾区。 我们继续积极采取资本流转策略，研究寻求出售非核心资产的机会，以强化我们的资产负债表及支持核心市场未来的投资计划。 在中国内地，我们在不同城市的新投资项目均进展顺利，包括位于北京、上海、三亚及西安的大型发展项目。中国内地市场对于租金收入增长的贡献愈趋显着，我们将继续以“太古汇”及“太古里”两个知名品牌发展新项目，并成为所在城市的主要时尚生活地标。 太古地产在环境、社会及管治领域维持全球领导地位。我们在道琼斯可持续发展世界指数中，在全球地产业界排名第二；同时积极寻求突破，在项目设计及日常营运中融入自然与生物多样性的元素。例如广阔的绿化空间成为太古坊重建计划的一项重要特色，而新开幕的太古中央广场和太古花园采用“亲自然”设计。此外，我们成为自然相关财务信息披露工作组（TNFD）的成员亦印证我们于此方面的投入和决心。我们将继续坚持实践可持续发展目标，并利用创新数码方案，以更好地迎接未来。 业绩摘要 股东应占经常性基本溢利由二零二三年上半年港币三十八亿九千二百万元，减少港币三亿二千二百万元，至二零二四年上半年港币三十五亿七千万元，主要反映财务支出净额上升和香港办公楼租金收入减少。二零二四年上半年基本溢利轻微减少百分之一至港币三十八亿五千七百万元，当中包括出售香港太古城住宅项目的停车位。 二零二四年上半年股东应占呈报溢利为港币十七亿九千六百万元，二零二三年同期为港币二十二亿二千三百万元。二零二四年上半年投资物业公平值亏损港币八亿七千九百万元，二零二三年同期则为港币十六亿三千五百万元。投资物业公平值变动属于非现金性质，不会对公司的营运现金流或股东应占基本溢利构成任何影响。我们的资产负债表保持强劲，公司的整体财务状况处于健康水平，公平值变动预计不会对我们的投资策略产生任何影响。 9 主席报告 股息渐进增长及股份回购 我们宣布二零二四年第一次中期股息为每股港币0.34元，较二零二三年派发的第一次中期股息增加百分之三。二零二四年第一次中期股息将于二零二四年十月九日（星期三）派发予于二零二四年九月六日（星期五）办公时间结束时登记于股东名册上的股东。公司股份将由二零二四年九月四日（星期三）起除息。 公司的股息政策是实现股息持续增长，并于未来派付约一半的基本溢利作为普通股息。在已计划的投资项目支持下，我们的目标是每年股息以中单位数的幅度增长。 公司已公布董事局已批准一个总金额最高为港币十五亿元的公司股份回购计划，该计划将在公司于二零二五年五月举行下一届股东周年大会结束时终止。 香港办公楼发展项目 香港办公楼市场目前面对供应过剩和需求疲弱双重挑战，在经济环境不明朗下，企业在租赁办公空间时态度较为审慎。然而，香港作为国际金融中心，亦是全球联通中国内地的主要门户，我们预期市场需求在中长期将会回升，特别是首次公开招股活动增加带动金融业；以及中国内地经济回暖后，来自中国内地的企业租赁需求将会上升。 在我们长远的社区营造策略下，太古坊成功衍变为国际商业区，为在港企业创造全新的办公楼环境。太古坊重建计划的最新一期工程最近经已完成，包括太古坊一座及太古坊二座两幢甲级办公楼落成启用、新增七万平方呎绿化空间促进城市生物多样性、加设更多恒温空中走廊，以及引入一系列户外餐饮美食概念。我们将于太古 坊二座推出占地四层的会所及全新社交概念，设有全方位招待设施、活动及会议空间、并举办交流活动，及提供顶级餐厅选择。 上述重大举措均有助太古坊蜕变成一个活力充沛的社区，成为香港最佳的办公地点之一。然而，鉴于目前市况疲弱，我们将确保新项目的发展步伐贴近预期需求。 我们根据港币一千亿元的投资计划，扩展了金钟太古广场物业组合，包括已落成的全新甲级办公楼太古广场六座。太古广场地理位置优越，交通便利，并拥有一流的零售、办公楼及酒店设施。我们对太古广场，以至金钟成为港铁超级转车站所带来的前景非常乐观，物业组合将持续受惠于当区不断改善的基建设施而增加区内的可步行性。我们现正兴建行人天桥连通太古广场与夏悫花园，另亦规划延伸太古广场通往湾仔的隧道，进一步提升连接度以加强金钟作为港铁重要换乘车站的地位。 太古地产于多项环境、社会及管治认证领先同业，加上与租户紧密合作以实现他们的可持续发展目标，成为我们在本地办公楼市场的重要竞争优势。为确保符合企业追求更佳质素办公室的趋势，我们致力令我们的办公楼设计面向未来，并根据我们的“2030可持续发展策略”追求达成宏大的可持续发展目标。这策略有效为企业注入信心，并随着市场复苏让我们处于有利位置。 扩展中国内地市场业务 太古地产对中国内地市场长远前景之信心，反映在规划中的投资项目上。我们会继续在一线及新兴一线城市物色项目发展机遇，并根据港币一千亿元投资计划，在二零三二年前把中国内地的总楼面面积增加一倍。我们今年的重点仍然是专注发展经已计划中的新项目，并持续强化资产以及优化现有项目。 10太古地产有限公司二零二四年中期报告 我们在上海浦东区有两项重大投资，包括上海前滩综合发展项目以及最新命名为陆家嘴太古源的上海洋泾综合发展项目，现时均进展理想。两项目皆为大型综合发展项目，我们更在后者推出太古地产中国内地首个高尚住宅品牌。新增这两个新项目后，我们在上海持有四个项目，意味着上海成为我们在中国内地业务规模最大的城市。 我们其他主要投资项目包括西安太古里及三亚太古里，西安太古里是我们在西安的首个投资项目，三亚太古里则预期为三亚这个国际旅游及消费中心的快速发展作出贡献。在六月，我们欣然宣布计划增持北京颐堤港二期的权益。该项交易已于二零二四年八月初完成。颐堤港二期是北京目前兴建中最大规模的优质商业中心。我们与新合作伙伴中国人寿携手发展，尽管目前市场短期需求疲弱，但我们对北京办公楼市场前景仍然信心十足。 太古地产将积极扩大对大湾区的投资，正与广州珠江实业集团合作，在广州荔湾区的聚龙湾片区打造大型综合发展项目的零售部分。此外，我们亦正扩展广州太古汇的零售部分，于二零二四年八月成功投得天河路387号，该地段将翻新并作为太古汇高级零售物业